Aiuto per una CTU

[orys]

Salve a tutti, sono nuovo del forum e, da quello che ho potuto vedere, credo possiate aiutarmi a risolvere il mio problema.
Sono un ingegnere e sono stato incaricato dal Giudice del Tribunale a redigere una CTU per una divisione ereditaria.
in pratica devo attualizzare il valore di alcuni beni (un garage ed un appartamento a piano terra facente parte di una palazzina a tre elevazioni con giardino di pertinenza tutti siti ad Ostia antica).
questi beni sono stati donati dal de cuius al figlio nel 1997 e, da quello che risulta dall'atto di donazione, si trovavavno allo stato rustico ed avevano un valore di 50.000.000 di lire.
ora il fatto è questo....ritengo che il prezzo indicato nell'atto di donazione, considerato che si tratta di donazione da padre a figlio fatta prima dell'entrata in vigore del decreto Bersani, sia un prezzo non corrispondente all'effettivo valore dei beni donati.
inoltre la dicitura "allo stato rustico" ritengo che sia estremamente generica, anche perchè nell'atto di donazione viene specificato che l'appartamento è mposto da 4 camere, cucina, antibagno, 2 bagni e ripostiglio.
il problema vero è che se faccio attualizzo al momento dell'apertura della successione (cioè il 2005) il prezzo indicato indicato nella donazione del 1997 (cioè 50 milioni di lire) ottengo un valore ( circa 30.000 euro) che a mio avviso è ridicolo considerato che da indagini di mercato il solo appartamento al primo piano dello stesso fabbricato (avente sostanzialmente la stessa distribuzione interna dell'appartamento al piano terra ma completamente rifinito) dovrebbe un valore di circa 360.000 euro.
io ritengo che in riferimento al 2005 un giusto valore da potere attribuire ai beni donati (appartamento e garage allo stato rustico) sia 160.000 euro....ma non so come riuscire a "far tornare i conti".
spero che qualcuno possa aiutarmi
grazie e scusate il post kilometrico.

 

[studiopci]

Chiedi ad un Agenti Immobiliari Della zona ove ricade l'immobile una valutazione scritta, che potrai anche allegare alla perizia e che ti sara' di conforto.

 

[orys]

Chiedi ad un Agenti Immobiliari Della zona ove ricade l'immobile una valutazione scritta, che potrai anche allegare alla perizia e che ti sara' di conforto.

Grazie studiopci, ho provato a contattare l'AI ma mi dicono che devono vedere l'immobile per potermi dare una stima...

il problema è che ad oggi i beni donati non sono più allo stato rustico....quindi come faccio a capire in che condizioni erano nel 1997 per poterli stimare???
tra l'altro l'avvocato di parte (giustamente) sostiene che la rivalutazione deve essere fatta sulla base del valore indicato nell'atto di donazione del 97 (cioè 50.000.000 di lire), anche perchè controparte non ha prodotto alcuna documentazione che supporti la non attendibilità del predetto valore di donazione.

in pratica direi che ha ragione l'avvocato....cioè devo basarmi solo su quelle che sono le carte e i dati a mia disposizione....ma in realtà credo che il valore più attendibile possa essre attorno a 160.000 euro....d'altro canto stiamo parlando di un appartamento di circa 135 mq con pertinenza esterna e garage di 25 mq che seppure allo stato grezzo si trovano sempre a Roma località Ostia Antica.....BHO...aiutatemi
grazie

 

[studiopci]

Una possibile soluzione sarebbe quella di rintracciare una fotografia o qualcuno che possa indicarti lo stato dell'immobile allo " stato rustico " quale fosse o almeno indicativamente, faccio un esempio : era in costruzione, al grezzo, mancavano le divisioni interne, ecc.ecc. qualsiasi notizia che ti possa consentire di avere un'idea dell'immobile e poi con queste notizie confrontarti con un Agenti Immobiliari ( meglio ancora se già esercitante all'epoca ) che potrebbe aiutarti in una ipotesi di rivalutazione commerciale, potresti anche informarti per sapere in zona a quanto è stato compravenduto un immobile simile, oppure se per esempio ci fosse un edizione del borsino immobiliare FIAIP dell'epoca anche questo potrebbe darti una mano, purtroppo sono un pò noiose queste valutazioni, mi rendo conto, ma sinceramente non mi viene in mente altro.

 

[orys]

Una possibile soluzione sarebbe quella di rintracciare una fotografia o qualcuno che possa indicarti lo stato dell'immobile allo " stato rustico " quale fosse o almeno indicativamente, faccio un esempio : era in costruzione, al grezzo, mancavano le divisioni interne, ecc.ecc. qualsiasi notizia che ti possa consentire di avere un'idea dell'immobile e poi con queste notizie confrontarti con un Agenti Immobiliari ( meglio ancora se già esercitante all'epoca ) che potrebbe aiutarti in una ipotesi di rivalutazione commerciale, potresti anche informarti per sapere in zona a quanto è stato compravenduto un immobile simile, oppure se per esempio ci fosse un edizione del borsino immobiliare FIAIP dell'epoca anche questo potrebbe darti una mano, purtroppo sono un pò noiose queste valutazioni, mi rendo conto, ma sinceramente non mi viene in mente altro.

grazie,
avevo avuto anche questa idea e mi stavo adoperando per trovare qualche informazione.
ho pensato anche queste altre due soluzioni....vediamo se secondo te vanno bene oppure no....pensavo di stimare i beni (allo stato grezzo) alla data di oggi e poi "portarla indietro" al 2005 (ma non so dove trovare e come utilizzare i dati ISTAT)

oppure avevo pensato di stimare i beni al 2005 utilizzando i costi di costruzione che c'erano in quell'anno nel comune di Roma...il problema è che non so dove trovare dei dati ufficiali per i costi di costruzione...

 

[studiopci]

Anche questa potrebbe essere una strada da percorrere e forse una mano potrebbe darla l'associazione costruttori del luogo o la ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili ) mettendo insieme tutte le notizie puoi arrivare ad una determinazione finale .

 

[irma]

Altra possibile soluzione: richiedere una visura storica in Catasto da cui desumere i lavori fatti e comunque potrebbe essere sufficiente risalire alla rendita catastale di quell'anno. Il valore catastale a mq si ottiene moltiplicando la rendita
catastale ai mq per 105... si ottiene un valore documentato rappresentativo di quell'epoca.

 

[Carlo Garbuio]

nel 1997 e, da quello che risulta dall'atto di donazione, si trovavavno allo stato rustico

Questo è un problema: come risalire allo stato dell'immobile partendo da questa descrizione?
Foto, ho visto che te lo hanno suggerito, sono la migliore soluzione.
In alternativa le parti non sanno proprio come si trovava l'immobile? Ok che sono interessate ai soldi ma un minimo di cognizione dell'immobile ce l'avranno, o no? altrimenti vuol dire che fanno i furbi ...
Testimonianze orali? CCIAA può aiutarti in qualche maniera? ...

Sono un ingegnere e sono stato incaricato dal Giudice del Tribunale a redigere una CTU per una divisione ereditaria.

puoi riportare il quesito del giudice?
Potrebbe aiutare

poi "portarla indietro" al 2005 (ma non so dove trovare e come utilizzare i dati ISTAT)

fai bene ad avere questi dubbi, l'ISTAT non c'entra niente con gli immobili.
Vero che si applica alle locazioni ma nel paniere non è contenuto alcun riferimento agli immobili. Questo dovrebbe essere un "lavoro" degli osservatori immobiliari ...

non so dove trovare dei dati ufficiali per i costi di costruzione

i costi di costruzione li puoi reperire da un amico costruttore, all'Ance ... ma si tratta pur sempre di costi, non di prezzi.
Invece prova a contattare qualche costruttore che in quel periodo vendeva immobili, potrebbe essere una soluzione ...

l'avvocato di parte (giustamente) sostiene che la rivalutazione deve essere fatta sulla base del valore indicato nell'atto di donazione del 97 (cioè 50.000.000 di lire),

non a fini valutativi, questa strada non la ritengo percorribile o affidabile ai fini della valutazione immobiliare ...
Se la prenda l'avvocato questa responsabilità sulla determinazione del valore ...

Il valore catastale a mq si ottiene moltiplicando la rendita
catastale ai mq per 105... si ottiene un valore documentato rappresentativo di quell'epoca.

questi come gli altri parametri da te indicati possono tornarti utili alla fine, quando hai determinato il valore e portarli a illustrazione del periodo storico di riferimento.


Un caso simile lo ho risolto "frugando" negli archivi di un costruttore, raccogliendo prezzi di vendita, di locazione e determinando un saggio di capitalizzazione dell'epoca e, confrontato con la situazione attuale, ho determinato un saggio di rivalutazione. Tutto fondato su dati di mercato.

 

[dandindon]

Premesso che non ho ancora ben capito da dove hai tirato fuori i 160.000€ ...... ti consiglio di appoggiarti ai borsini immobiliari Fiaip o BIR del 2005 poi, tenuto conto che era al rustico (cioé senza impianti, infissi, rivestimenti e pavimenti), utilizzerei la letteratura specializzata per le analisi dei costi di costruzione degli edifici ai fini abitativi.

 

[rigel76]

Devi:
a)chiarire se il giudice chiede chiarimenti sul valore citato nell'atto di donazione quindi se ti non chiede da fare indagini sulla corrispondenza della cifra, altrimenti avrebbe ragione l'avvocato (salvo casi eccezionali, il compito del ctu è quello di rispondere ai quesiti posti dal giudice senza porsene ulteriori salvo che il non farlo comprometta la veridicità della consulenza stessa falsando di fatto il giudizio. In tal caso VA CHIESTA al giudice un'integrazione al quesito);
b)chiarire anche con prove fotografiche (se possibile) lo stato dei luoghi al periodo d'interesse per meglio comprendere cosa si intende nell'atto per "rustico". Mancanza di impianti (idrico-sanitario, elettrico, citofonico)? Di rifiniture? Di infissi?;
c)chiarire il valore al mq degli immobili presenti nella stessa zona, nella stessa epoca e con simili caratteristiche sia secondo quotazioni dell'epoca che puoi visionare presso riviste specializzate nel settore (ad es. Ilsole24ore), sia facendo indagini presso gli Agenti Immobiliari della zona facendosi comunicare l'effettivo valore di scambio, accertandoti che questi corrispondano;
d) effettuare un calcolo del valore di costruzione sino allo stato "rustico" accertato (per questo esistono pure i prezziari regionali
e)certificare (matematicamente) la coincidenza tra c ed e. I costi di costruzione salvo la presenza di prezziari regionali, puoi chiedere info all'Ance o sempre facendo riferimento alle riviste specializzate nel settore.