Caccia al mutuo, è lotta contro il tempo

[Graziano Cavallini]

Da alcuni giorni stavo pensando di aprire una discussione sulle trattative che sto seguendo, per chiedere se anche a voi sta succedendo che i responsabili mutui delle filiali vi dicano che non sono in grado di garantire che le condizioni proposte oggi saranno valide quando si arriverà a stipula ma che addirittura le banche stiano rinegoziando le condizioni di mutui già deliberati e prossimi alla stipula.
Per capirci un ho accompagnato un cliente in banca per un acquisto 200/270 con saldo prezzo dimostrabile e il direttore ci ha detto che non poteva garantire le condizioni proposte perchè lo stesso giorno doveva chiamare 4 clienti per dirgli che le condizioni delle delibere venivano modificate.
Un altro esempio? Chiedo un parere di fattibilità ad broker con cui collaboro alle 15 mi manda le condizioni di 2 banche, alle 16,30 mi scrive di non tener conto dell'offerta di una delle 2 perchè gli hanno appena comunicato che dal giorno dopo aumentavano gli spread di 0,50%.

Di seguito il link all'articolo del CorSera che credo valga descriva abbastanza bene la situazione.

Link all'articolo

 

[Roby]

L'altro giorno ero in banca, la direttrice mi spiega che se porta un cliente a rogito per un mutuo lo vuole vedere 15gg prima della stipula per potere mantenere fede alle condizioni riferitegli.

POi mi ha lasciato a bocca aperta dicendomi: noi fino a dicembre eroghiamo poi.....

 

[Graziano Cavallini]

Forse riesco a stupirti ancora di più, un atto di acquisto da 400.000 euro è saltato perchè la banca non si è presentata il giorno della stipula per mancanza di liquidità.

 

[Roby]

NOn ci posso credere.

 

[andrea boschini]

Concordo e confermo... una Cassa di risparmio..mi dice ( adeso x adesso ) percentuale finanziabile al 60% col saldo prezzo sul c.c. prima della proposta. Altra banca che mentre si leggeva l'atto di acquisto arriva funzionario dicendo che lo spread applicato era di uno 0,30 superiore e per andar incontro al cliente scontavano la polizza di 2000 euro..da noi Unicredit ha porato lo spread al 4,6...oramai siamo alla pazzia, mi chiedo ma perche' la BCE deve salvare e ricapitalizzare le banche? perche' chi e' stato la causa principale di questo sconquasso devi slavarlo e invece affoghi chi sino a ieri gli portava i danari?
Che Iddio li FULMINI

 

[gennaro63]

solo se salveranno le banche.......forse si vedra' giorno....da gennaio si vedra'...hanno ribassato tutti iparametri adesso inizieranno anche con il" loan tu value" siamo a cavallo.......

 

[gmp]

ah beh chiaro a roma col parametro loan to value devi abbassare tutti i prezzi del 40%

 

[andrea boschini]

Visto che qui non ci sono tutti broker creditizi e Agenti Immobiliari iperpreparati , spieghiamo questo nuovo termine lessicale finanziario...

Tassi dei mutui
LTV: effetto sul costo del mutuo

Ancora una volta il sistema finanziario italiano mutua termini dall'inglese e si arricchisce di una nuova espressione: "Loan To Value" (LTV). Che, bisogna ammetterlo, suona ben più elegante di quello che avremmo chiamato "Rapporto tra Mutuo e Valore dell'immobile".

Al di là del termine, il concetto racchiuso nell'LTV ha grandissima rilevanza nel mondo dei mutui. Infatti, com'è facile immaginare, più è alto il valore dell'immobile a garanzia rispetto al mutuo meglio la banca si sentirà garantita.

Soprattutto in Italia, dove riottenere il credito per vie legali significa attendere mediamente sette anni, un immobile proporzionalmente rilevante rappresenta la migliore tutela possibile. Anche se le cose andassero male significherebbe rientrare certamente in possesso del capitale, degli interessi - inclusi quelli di mora - e di tutte le spese legali.

Va pure considerato il sottile presupposto che una richiesta proporzionalmente modesta sottintende. Cioè che il cliente è un soggetto patrimonialmente prospero, in grado di porre in essere anche altre redditizie attività finanziarie con l'assistenza della banca. Quindi da conquistare a tutti i costi.

Da qui la disponibilità di numerosi istituti di credito a praticare tassi più bassi alla clientela che richiede mutui contenuti rispetto al valore del bene da ipotecare.

La prima soglia di LTV tracciata dalle banche si attesta tra il 50% e il 60%. Richiedere il mutuo in questa proporzione significa trovarsi davanti una bella passatoia rossa e, soprattutto, il miglior tasso applicabile dall'istituto.

Il secondo livello è posto di solito intorno all'80%. A questa clientela è riferita l'offerta standard.

Sia per compensare il maggior rischio del finanziatore e, sempre più frequentemente, per ripagare i costi di una polizza fideiussoria posta a garanzia delle quote eccedenti l'80%.

Tutto ciò premesso, sia allo sportello che nelle ricerche su Internet converrà sempre verificare i tassi applicati a diversi livelli di LTV.

Da Telemutuo

 

[gmp]

ma veramente, che io sappia, il loan to value = "valore ricavato dall'affitto", il prezzo "corretto" è valutato sulla capacità di generare reddito da locazione, come fanno anche i periti dei tribunali (non sempre). Quindi dato che a roma molti appa da 600.000 euro poi li trovi in affitto a 1.300 al mese... fai tu di quanto devono calare...

 

[Graziano Cavallini]

LTV – Loan to Value






Da mutui.it

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LTV – Loan to Value

Il LTV, Loan to Value, indica il rapporto fra il mutuo richiesto e il valore dell’immobile. Chiaramente, maggiore è quest’ultimo, più la banca si sentirà tutelata e sarà quindi propensa a concedere il mutuo. A fronte di una richiesta di finanziamento che sia contenuta rispetto al valore dell’immobile, le banche applicheranno spesso tassi di interesse minori al mutuo.

In particolare, nel caso in cui il cliente richiede un prestito vicino al 50% del valore dell'immobile, la banca applica un tasso di interesse favorevole, mentre per un prestito pari all'80%, la banca offre un tasso di interesse standard. In alcuni casi possibile superare questa soglia, accettando però tassi sempre meno favorevoli.

Per quanto riguarda il rendimento del caso da te citato 1300 affitto mensile valore 600.000 equivale ad un rendimento al lordo delle tasse e dell'ammortamento del 2,6%, in poche parole chi affitta a quelle condizioni è in perdita, se poi lo confrontiamo con un conto deposito a 12 mesi che rende il 4,3% al lordo della ritenuta del 20% ed è comunque liquidità disponibile (fallimenti bancari permettendo), a differenza dell'immobile che non è immediatamente monetizzabile, l'investimento risulta ancor meno azzeccato.