Vendita casa da padre a figlio

[netscape22]

Gentili Signori/Signore,

vi illustro la mia situazione così potete consigliarmi al meglio su come procedere:

- Mio padre acquistò 5 anni fa all'asta un appartamento, che ora vorrei intestarmi pagandolo la metà del prezzo di mercato
- Mio padre sta acquistando per mio fratello (più piccolo di 2 anni) un appartamento in costruzione intestandolo a lui direttamente, ha quasi pagato la metà del suo valore (l'altra metà se la pagherà da solo)
- I due appartamenti si equivalgono come valore di mercato ed io e mio fratello siamo d'accordo nel trattamento riservatoci da nostro padre
- Voglio assolutamente evitare qualsiasi contenzioso in futuro con mio fratello quindi voglio ufficializzare l'atto di compravendita dell'immobile con tanto di notaio e tasse su prima casa (per tale motivo ho escluso l'ipotesi della donazione)
- Nel corso degli anni ho versato a mio padre diversi assegni pari alla metà di ciò che gli devo per l'appartamento

Le mie domande sono:
- durante l'atto di vendita posso far valere gli assegni che ho già versato a mio padre in passato (anche anni fa)? Se sì, come posso fare (basta presentare la fotocopie o richiederle alla banca)?
- dato che acquistare l'appartamento a metà del prezzo di mercato potrebbe poi sottopormi a dei controlli/contestazioni fiscali, mio padre suggerisce di ufficializzare la vendita per un prezzo leggermente inferiore a quello di mercato (sebbene con spese maggiori), tanto poi lui straccerebbe successivamente parte degli assegni che io gli consegnerei durante l'atto di vendita. Dando per scontato che di mio padre ci si può fidare, è rischioso fare tutto ciò dal punto di vista legale? Oppure è meglio ufficializzare il prezzo reale di vendita? Il fatto che parte di quegli assegni non verranno mai riscossi da mio padre, potrebbe crearmi dei problemi/contenziosi in futuro?

Grazie in anticipo delle eventuali risposte e dell'attenzione riservatami.
Cordialmente,
Claudio

 

[SALVES]

Ciao netscape22

C'e da dire che per l'acquisto prima casa ci sono differenze di tassazione e di contenuti nella stipula del rogito a seconda che sia acquisto da privato o da impresa.

In riferimento a quanto suggerito sopra tu acquisterai da privato e quindi nel rogito dovrà essere indicato il prezzo di acquisto ed il valore catastale, su quest'ultimo verranno calcolate gli neri fiscali, mentre tuo fratello acquisterà direttamente dal costruttore, su questo puto ti consiglio di consultarti con un notaio che saprà darti maggiori chiarimenti.

Per quato riguarda i tuoi quesiti le risposte secondo quanto di mia conoscenza sono:
1) basta che recepisci il numero e data dell'assegno tramite la banca con la quale lo hai emesso e dichiararlo al momento del rogito.
2) per i controlli fiscali poichè tassazione per agevolazione prima casa sono calcolati sul valore catastale poco importa se acquisti con un valore minore o maggiore rispetto a quest'ultimo.

Resta inteso che quanto da me scritto è frutto di quello che è a mia conoscenza e di prenderlo non per oro colato ma al solo scopo informativo per una migliore gestione di ciò che devi realizzare, solo un notaio che ha la possibilità di visionare la documentazione in tuo possesso può darti una risposta precisa.

Ciao salves.

 

[netscape22]

Innanzitutto grazie per la risposta, vorrei però fare un chiarimento su una surisposta:

2) per i controlli fiscali poichè tassazione per agevolazione prima casa sono calcolati sul valore catastale poco importa se acquisti con un valore minore o maggiore rispetto a quest'ultimo.

I miei timori sono anche verso futuri contenziosi con mio fratello o moglie/figli, in tal senso comprare ad un prezzo più vicino a quello di mercato può tutelarmi maggiormente, oppure è la stessa cosa poichè quegli assegni mio padre non li incasserà mai? Se non cambia nulla allora mi risparmio parte delle spese notarili, che vanno in percentuale sul prezzo di vendita. Se però sarà più difficile da impugnare perchè la donazione è più mascherata, allora pago un po' più il notaio e pazienza.

Ci tengo a non avere brutte soprese in futuro, e a poter vendere la casa se un giorno ne ho voglia.

 

[Bastimento]

... e anch'io, per la poca esperienza al riguardo, ti aggiungerei una osservazione in merito al tema degli eventuali assegni non riscossi.

Non mi parrebbe una buona soluzione: una volta certificato sul rogito l'importo pattuito, tuo padre diventerebbe possessore di una liquidità, che in futuro potrebbe essere oggetto di richiesta di rendicontazione da parte di potenziali eredi e portare ad un contenzioso per falsa vendita.

Forse la soluzione è più semplice del previsto, se il notaio può ad esempio riportare in atto che la differenza tra prezzo di vendita e valore è corrispondente a quanto dato anche all'altro figlio per l'acquisto dell'altro appartamento.

 

[netscape22]

grazie anche a te per la risposta

Non mi parrebbe una buona soluzione: una volta certificato sul rogito l'importo pattuito, tuo padre diventerebbe possessore di una liquidità, che in futuro potrebbe essere oggetto di richiesta di rendicontazione da parte di potenziali eredi e portare ad un contenzioso per falsa vendita.

Forse la soluzione è più semplice del previsto, se il notaio può ad esempio riportare in atto che la differenza tra prezzo di vendita e valore è corrispondente a quanto dato anche all'altro figlio per l'acquisto dell'altro appartamento.

Quest'ultima soluzione mi piace, se fosse fattibile non sarebbe male, ma a quel punto la casa risulterebbe in parte donata e poi sarebbe più difficile da vendere.

 

[Manzoni Maurizio]

ciao, vai all'atto notarile dichiarando l'importo effettivamente versato a Tuo padre, ti serviranno copie degli assegni, non dovresti avere nessun problema neanche in futuro, visto che le imposte si pagano sul valore catastale.

 

[SALVES]

Se tu acquisti la casa da tuo padre al prezzo di xxx, e tuo fratello acquista la casa dal costruttore al prezzo yyy, entrambi state acquistando e tuo padre non figura in nessun atto dove doni qualcosa a uno e non all'altro e/o di valore diverso tra l'uno e l'altro, non so dove qualcuno possa opporsi o recriminare diritti a tale situazione per un qualsivoglia motivo, giuridicamente state acquistando per i fatti vostri, senza lausilio di nessuno.
Poi se tuo padre sta vendendo la casa al 50% del valore a te e a tuo fratello gli ha dato lo stesso valore in liquidi per acquistarne un'altra, avete avuto lo stesso trattamento? potete anche metterlo in rogito, solo tuo padre può revocare la donazione, quindi non vedo qual'è il problema o chi potrebbe darti noie.
Non so ora se con questo siamo riusciti a darti maggiore tranquillità e migliore gestione del tuo quesito, non esitare a postare ulteriori chiarimenti.
ciao salves

 

[Bastimento]

Mi è capitata sotto mano una risposta pertinente comparsa su Corriere Economia di Lunedi scorso 14/11.

Ad un padre che si chiedeva come acquistare un alloggio per una delle due figlie, garantendo anche alla seconda in futuro un trattamento analogo, la risposta è stata questa.

1) La donazione è un atto per il quale non è ammesso un preliminare, o un obbligo a stipulare.
2) Consigliava quindi di far risultare nell'atto di acquisto dell'appartamento, la circostanza che il prezzo è pagato con denaro fornito dal padre. Tecnicamente si tratta di enunciare una donazione indiretta, operazione che non ha costi nè fiscali nè notarili. Ciò consentirà alla seconda figlia, SE NECESSARIO, di far valere i propri diritti in sede di successione. In altre parole, se il padre venisse a mancare senza aver soddisfatto anche le ragioni della 2° figlia, questa potrebbe costringere la sorella a imputare quanto ricevuto quale anticipo sui propri diritti di legittima.

Il caso non è identico, ma la soluzione mi pare applicabile, senza che si vengano a creare problemi successivi: se entrambi gli atti di acquisto (vendita dal padre al figlio, e acquisto della casa del 2° dal costruttore) riportano la citazione di parziale donazione indiretta, entrami sono reciprocamente cautelati, essendo solo loro titolati a rivendicare una lesione di legittima.
Rimarrebbe la possibilità del donante di poter revocare la donazione, ma questa mi sembra una eventualità che forse motivi anagrafici potrebbero far ritenere secondaria.

 

[netscape22]

Grazie ancora per le risposte.

Risassumendo i vostri consigli, mi sembra che non ci siano dubbi nell'escludere l'ipotesi di vendita ad un prezzo più alto di quello reale, con conseguente mancato incasso di parte degli assegni.

Resto però in dubbio sul riportare o meno sull'atto di vendita che metà della casa viene donata. Prima di tutto suppongo avrei più problemi a rivenderla (a meno di non abbassare parecchio il prezzo). Inoltre l'immobile di mio fratello sarà pronto fra qualche anno, non posso essere sicuro che anche lui farà comparire la stessa dicitura sull'atto di vendita. Non vorrei darmi la zappa sui piedi da solo.

 

[SALVES]

Attendi il completamento dell'immobile di tuo fratello e alla cosegn recatevi da un notaio e fate i rispettivi rogiti nello stesso giono inserendo quello che avete deciso di far trascrivere in merito alla mezza donazione e metà acquisto.
Ciao salves.