Acquisto casa pignorata

[enrik80]

Allora cerchiamo di fare un pò di chiarezza.. altrimenti rischiamo di non capire bene la situazione :
1 - si tratta di un pignoramento della banca che ha emesso il Mutuo ?
questo non mi torna, perchè la banca ha gia ipoteca di 1° grado sull'immobile , quindi o tu ti sei espresso male oppure questa è un altra banca che vanta un credito verso queste persone.

Si, è un pignoramento da parte della banca che ha emesso il mutuo, senza altri creditori presenti.

 

[studiopci]

Ribadisco che con attenzione non ci dovrebbero essere problemi.

 

[enrik80]

Ribadisco che con attenzione non ci dovrebbero essere problemi.

Che dire, speriamo.

Grazie mille per le informazioni, vi terrò informati sull'evoluzione degli eventi.

 

[kolia cassin]

Anche la banca che ha ipoteca volontaria di primo grado ha la necessità di trascrivere un pignoramento per promuovere l'esecuzione immobiliare (vendita all'asta) ed inoltre ci potrebbero essere altri creditori (muniti di titolo esecutivo) che fanno parte della massa creditoria insinuati nel pignoramento, ma senza ipoteca. Una visura sull'immobile ed una "visura" al fascicolo dell'esecuzione fatta con l'assenso dei proprietari/esecutati potranno sciogliere il dubbio. Una volta individuati i 2, 3 ...10 creditori che hanno aggredito l'immobile, si avrà la necessità di ottenere l'assenso all'estinzione della procedura ed alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli (ipoteche e pignoramenti). Il mio consiglio è il seguente: una volta raggiunto l'accordo con tutti i creditori, fissare un'udienza di comparizione spontanea davanti al Giudice dell'esecuzione; in quella sede dovranno essere presenti tutti i legali dei creditori (ipotecari e non), i proprietari esecutati, il Notaio (per effettuare la compravendita), i procuratori delle banche/creditori ipotecari per le cancellazioni delle relative iscrizioni e i nuovi acquirenti. Contestualmente alla compravendita (effettuata davanti al Giudice) si estingue la procedura esecutiva mediante gli assegni emessi per la compravendita e, con l'assenso di tutti i legali dei creditori, si ottiene l'ordinanza di cancellazione del pignoramento dal Giudice, si ottiene l'assenso alle cancellazioni ipotecarie (volontarie e giudiziali) dai procuratori relativi (è indispensabile la loro presenza: le Banche difficilmente danno procura ai legali per l'assenso alle cancellazioni). Le problematiche che possono sorgere possono essere 3:
1. Molte banche non finanziano più questo tipo di transazioni a causa del maggior lavoro tecnico/ legale che comporta (hanno poco da erogare e seguono le pratiche più semplici)
2. Alcune cancellerie non appongono sull'ordinanza di cancellazione un particolare timbro (di non opposizione) che permette al Notaio di cancellare subito il pignoramento
3. Se fra l'estinzione della procedura e la trascrizione dell'atto di compravendita si insinua una iscrizione o trascrizione pregiudizievole il nuovo proprietario si troverà a doversi confrontare con questa nuova incombenza.
Per quanto riguarda il primo punto non vi sono soluzioni (a meno di poter effettuare la transazione interamente con mezzi propri); per il punto due è molto importante che il legale che segue gli acquirenti senta preventivamente cosa richiede la cancelleria (non dipende dal Giudice, ma dal cancelliere capo) per poter ottenere contestualmente all'estinzione e all'ato di compravendita il timbro di non opposizione. Per quello che riguarda il rischio iscrizioni/trascrizioni fra la compravendita e la trascrizione ai pubblici registri dell'atto (punto 3) il consiglio che ti è stato dato di trascrivere il preliminare di compravendita è sicuramente azzeccato, costoso ma di sicura efficacia. Un'altra accortezza da utilizzare è quella di trascrivere un preliminare di compravendita senza la previsione di caparra (confirmatoria o penitenziale che sia) oppure di prevedere che le somme anticipate siano tratenute in deposito fiduciario fino al buon esito dell'operazione.
Cassin Kolia

 

[Bendyna]

Salve a tutti, immagino che questo sia un argomento molto trattato, ma guardandomi in giro ho visto che ogni situazione è singolare e non ho ancora trovato una risposta che mi soddisfacesse in pieno.

Riassumo la mia storia:

Io e la mia fidanzata abbiamo visto una casa che ci piaceva e abbiamo deciso di fare un'offerta per l'acquisto. Siamo andati nell'agenzia immobiliare (te******) e la prima cosa che ci hanno detto (e che non ci avevano detto durante le due visite alla casa) è che la casa era sotto pignoramento della banca.
L'agenzia ci ha detto che vista la situazione non avremmo dovuto versare nessun acconto (tranne la cauzione di 3.000 € per fermare la casa che sarà incassata solo il giorno dell'atto) ma che non potevamo fare la proposta d'acquisto legata all'accettazione del mutuo (noi però abbiamo fatto scrivere sulla proposta che se la nostra banca non ci avesse dato il mutuo, a causa di problemi con il pignoramento, ci avrebbero restituito la somma).
La nostra banca ci ha detto che loro faranno controlli per verificare che la somma che verseremo sia sufficiente per coprire il debito e che non siano presenti altri creditori. Se troveranno problemi non ci concederanno il mutuo.

L'agenzia ci ha paventato questo scenario: noi facciamo la proposta che deve essere accetta prima dai proprietari e poi dalla banca che ha eseguito il pignoramento. Se va tutto bene si va all'atto davanti al notaio insieme ai proprietari, la banca dei proprietari, l’agenzia, noi, la nostra banca e si chiude la procedura.
A quel punto la casa diventa nostra e non dovremo più pagare nulla a nessuno.

E' realmente così che funziona?
Noi dovremmo fare attenzione a qualcosa in particolare?
Ci possiamo fidare dell'agenzia?
Dobbiamo chiedere qualcosa all’agenzia?

Al momento i proprietari hanno accettato la nostra offerta e ora l'agenzia l'ha passata alla banca per la seconda accettazione.

Infine, come ci conviene scegliere il notaio? Non conoscendo nessuno non sappiamo da dove partire (e non vogliamo affidarci a quello consigliato dall’agenzia).

Grazie mille.

Ciao vorrei sapere come hai risolto. Mi trovo nella tua stessa situazione e non so come uscirne. (perciò puoi capire la mia apprensione). Grazie mille

 

[enrik80]

Ciao vorrei sapere come hai risolto. Mi trovo nella tua stessa situazione e non so come uscirne. (perciò puoi capire la mia apprensione). Grazie mille

Ciao, alla fine è andata all'incirca come aveva detto l'agenzia, con 2 varianti:

1) Il rogito non è avvenuto dal notaio, come avviene di solito, ma in tribunale, dove l'atto di pignoramento è stato immediatamente estinto dal giudice (mentre erano presenti tutte le parti).

2) Visto che la consegna delle chiavi non sarebbe avvenuta al momento del rogito ma un mese dopo, il nostro notaio, onde evitare che la signora si chiudesse in casa e si dovesse passare ad altri mezzi per farla uscire dopo la data prestabilita, ha di sua iniziativa inserito nell'atto una voce che prevedesse il pagamento una penale (a carico dell'agenzia) nel caso l'immobile non fosse stato disponibile nella data prestabilita.

Alla fine è andato tutto bene, solo molto stressante.

 

[Bendyna]

Innanzitutto grazie per la risposta velocissima. Tu che ci sei passata puoi immaginare lo stress che sto vivendo io. Ma per rogitare davanti al giudice (di pace?) avete dovuto fare richiesta? (chi l'ha fatta?). E poi, te l'ha chiesto la banca che ti ha erogato il mutuo di fare così? (perché così potrei proporlo anche alla mia banca). Grazie infinite. Spero di risolvere presto anche io. Mi trovo tra l'incudine e il martello

 

[Bendyna]

E se puoi, mi diresti con quale banca hai acceso il mutuo?(e che ti ha permesso di fare ciò). Grazie mille

 

[kolia cassin]

Ultimamente quasi tutte le Banche fanno questo tipo di transazioni. La prima in assoluto (e dunque quella che ha dipendenti con maggiore esperienza) è Intesa-Sanpaolo. Capita a volte che uffici/sportelli periferici non abbiano mai fatto questo tipo di operazioni e "respingano" la clientela che fa questo tipo di richieste: ma al 90% si tratta solo di intercettare un referente della medesima banca con almeno un'esperienza similare pregressa.

 

[enrik80]

All'epoca, nel 2012, le banche non volevano saperne. Quindi l'agenzia Kiron, che collaborava con l'agenzia immobiliare, ci ha aiutato (senza costi aggiuntivi) a trovare una banca disponibile (Barclays).

Del resto si è occupato tutto il notaio, che abbiamo scelto noi (totalmente a caso e ci è andata bene perchè ci ha seguito molto bene), la banca si è limitata a verificare che non ci fossero altri creditori oltre la banca che deteneva l'ipoteca della casa.
Noi, a parte portare i documenti che venivano richiesti, non abbiamo fatto nulla.