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  1. enrik80

    enrik80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, immagino che questo sia un argomento molto trattato, ma guardandomi in giro ho visto che ogni situazione è singolare e non ho ancora trovato una risposta che mi soddisfacesse in pieno.

    Riassumo la mia storia:

    Io e la mia fidanzata abbiamo visto una casa che ci piaceva e abbiamo deciso di fare un'offerta per l'acquisto. Siamo andati nell'agenzia immobiliare (te******) e la prima cosa che ci hanno detto (e che non ci avevano detto durante le due visite alla casa) è che la casa era sotto pignoramento della banca.
    L'agenzia ci ha detto che vista la situazione non avremmo dovuto versare nessun acconto (tranne la cauzione di 3.000 € per fermare la casa che sarà incassata solo il giorno dell'atto) ma che non potevamo fare la proposta d'acquisto legata all'accettazione del mutuo (noi però abbiamo fatto scrivere sulla proposta che se la nostra banca non ci avesse dato il mutuo, a causa di problemi con il pignoramento, ci avrebbero restituito la somma).
    La nostra banca ci ha detto che loro faranno controlli per verificare che la somma che verseremo sia sufficiente per coprire il debito e che non siano presenti altri creditori. Se troveranno problemi non ci concederanno il mutuo.

    L'agenzia ci ha paventato questo scenario: noi facciamo la proposta che deve essere accetta prima dai proprietari e poi dalla banca che ha eseguito il pignoramento. Se va tutto bene si va all'atto davanti al notaio insieme ai proprietari, la banca dei proprietari, l’agenzia, noi, la nostra banca e si chiude la procedura.
    A quel punto la casa diventa nostra e non dovremo più pagare nulla a nessuno.

    E' realmente così che funziona?
    Noi dovremmo fare attenzione a qualcosa in particolare?
    Ci possiamo fidare dell'agenzia?
    Dobbiamo chiedere qualcosa all’agenzia?

    Al momento i proprietari hanno accettato la nostra offerta e ora l'agenzia l'ha passata alla banca per la seconda accettazione.

    Infine, come ci conviene scegliere il notaio? Non conoscendo nessuno non sappiamo da dove partire (e non vogliamo affidarci a quello consigliato dall’agenzia).

    Grazie mille.
     
  2. alan75

    alan75 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    consiglio spassionato
    lascia perdere le aste immobiliare ce sempre qualche problema se poi addirittura ti acquisti un pignoramente in corso senza sapere bene come è la storia,,, altrimenti nn saresti qua
    meglio che ti guardi 10case da privati e fai le tue offerte scandalose anche con agenzia o te stesso fai trattalo del 20% e sei apposto statisticamente in questo momento prima o poi l'ffare lo trovi e dormi tranquillo
     
  3. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in linea di massima sì. La procedura più corretta sarebbe di essere tutti presenti all'atto, la somma la tua banca la lascia depositata fiduciariamente al notaio che la darà alla banca del venditore solo una volta cancellato il pignoramento. questo per essere sicuri sia che la banca del venditori cancelli, sia che altri eventuali creditori del venditore non si insinuino nella procedura esecutiva.
    a che non ci siano altri creditori del venditore che possano aggredire l'immobile insinuandosi nella procedura esecutiva. Vedete quanto sopra. Il fatto che la vostra banca sia disponibile ad effettuare i controlli e seguirvi nell'acquisto è già positivo. Non avrebbe senso per loro erogarvi un mutuo in presenza di rischi sulla compravendita
    non la conosco, ma la procedura che vi hanno esposto è generalmente corretta.
    gestite voi i rapporti con la vostra banca, chiedendo che vi tengano informati
    sul sito del Notariato troverete l'elenco dei notai della vostra zona, sceglietene alcuni e telefonate esponendo il vostro caso e chiedendo un preventivo. In base alle risposte scegliete quello che vi da maggiore fiducia. Oppure chiedete alla vostra banca un elenco dei notai che normalmente utilizzano.

    questa non è un'asta immobiliare, è un caso ben diverso.
     
    A studiopci piace questo elemento.
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi associo al consiglio di Jacopo, aggiungo solo un dettaglio da controllare e valutare nell'ipotesi sia positivo e cioè ... i proprietari hanno attività commerciali e/o società ? Se si... sarebbe preferibile ( e la tua banca lo farà sicuramente ) controllare il motivo del pignoramento e controllare anche lo stato delle loro attività... tieni presente che in linea di massima se la vendita viene effetuata aprezzo normale non sarà opponibile da terzi come tentata sottrazione di bene, ti consiglio anche qualora procederete all'acquisto di trascrivere anche il preliminare di acquisto, ti costerà un pochino ( circa 700 / 800 € ) ma costituirà titolo di precedenza. Fabrizio
     
  5. enrik80

    enrik80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dormo tranquillo mica tanto, visto che comunque spesso si sente di qualcuno che scopre il pignoramento poco prima dell'atto. Nessuno può stare tranquillo di sti tempi, persone che possono trovare difficoltà a pagare il mutuo o che possono avere difficoltà con la propria azienda se ne trovano (troppe purtroppo).

    Comunque questa non è un asta, vogliono appunto venderla prima che venga messa all'asta per evitare di perderci (visto che comunque verrebbe venduta ad un prezzo di gran lunga inferiore).
     
  6. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si chiama comunemente acquisto a stralcio.
    La Banca creditrice ha il vantaggio di non vedersi deprezzato troppo il bene a causa del rischio di aste deserte, il rischio del compratore e' quello di vedersi spuntare all'improvviso creditori ancora non iscritti alla procedura fallimentare che rivendicano il loro credito e quindi possono voler revocare la vendita. Questo in caso il soggetto sia "fallibile" (p.IVA, impresa, professionista). Se si tratta di un pignoramento di un privato per ipoteca volontaria non pagata non dovrebbero esserci problemi. Non so pero' se in caso il tizio abbia debiti verso l'AdE quest'ultima possa insinuarsi e pretendere la sua parte invocando la revocatoria della vendita. Lo Stato tende sempre a tutelarsi con leggi ad hoc...

    Il vantaggio di andare direttamente all'asta e' che dopo la aggiudicazione e ottenuto il provvedimento di trasferimento dal Tribunale "chi ha avuto ha avuto, chi ha dato ha dato", su quell'immobile nessuno puo' piu' mettere le mani.

    Occorre che i controlli sul soggetto siano molto serrati (la banca che ti concede il mutuo puo' fare molto, in questo caso) e precisi.
     
  7. enrik80

    enrik80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi sono espresso male. L'agenzia prima ha dato la nostra offerta ai proprietari, che l'hanno accettata, poi l'hanno mostrata alla banca che ha eseguito il pignoramento che ora deve approvare il prezzo da noi offerto.

    In teoria (cioè secondo quanto affermato dall’agenzia) la situazione è di una coppia divorziata; alla moglie è rimasta la casa ma non riesce a pagarsi il mutuo, così è andata in pignoramento.
    Ci hanno assicurato che non c’è fallimento ne equitalia di mezzo.
     
  8. enrik80

    enrik80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi sono espresso male. L'agenzia prima ha dato la nostra offerta ai proprietari, che l'hanno accettata, poi l'hanno mostrata alla banca che ha eseguito il pignoramento che ora deve approvare il prezzo da noi offerto.

    In teoria (cioè secondo quanto affermato dall’agenzia) la situazione è di una coppia divorziata; alla moglie è rimasta la casa ma non riesce a pagarsi il mutuo, così è andata in pignoramento.
    Ci hanno assicurato che non c’è fallimento ne equitalia di mezzo.
     
  9. alan75

    alan75 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    si lo so' che non è un asta è uno stralcio immobiliare un sistema molto,troppo complicato se sei sicuro di fare l'affare fatti seguire da un avvocato fidati
    anni fa ne o seguiti molti anche per imparare
    i risultati sono pessimi almeno qui da noi poi se vai in zone pregiate sicuramente il prezzo è + basso pero forse una volta con questo crollo del mattone puoi fare affari veri anche da privati trattando il prezzo vedi che è la stessa cosa e molto piu tranquilla visto che sei piu' tutelato
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Allora cerchiamo di fare un pò di chiarezza.. altrimenti rischiamo di non capire bene la situazione :
    1 - si tratta di un pignoramento della banca che ha emesso il Mutuo ?
    questo non mi torna, perchè la banca ha gia ipoteca di 1° grado sull'immobile , quindi o tu ti sei espresso male oppure questa è un altra banca che vanta un credito verso queste persone.
    Sicuramente penso che sia la prima e visto che la vendita deve essere sottoposta all'accettazione della Banca , ci troviamo di fronte ad una fase avanzata di vendita all'asta e probabilmente è gia stata fissata o fatta la prima udienza, , in questo caso allora la procedura prevede che tutti i creditori iscritti vengano avvisati , significa questo che se ci sono altri creditori oltre la Banca che hanno o vantano crediti iscritti ( ipoteche di 2° grado e/o pignoramenti ) questi sono stati avvisati già da tempo che la Banca XXXha iniziato procedura di vendita del bene , in questo caso gli altri creditori , si sono già fatti avanti e comunque ricaveresti questo dato da una visura ipocatastale, se non ci sono altri creditori iscritti, trattandosi, i proprietari, di soggetti non giuridici, nel momento in cui hai iniziato la procedura di acquisto, trascritto il preliminare e sopratutto l'acquisto è congruo al prezzo di mercato, chi dovesse vantare crediti a posteriori non potrebbe rivalersi su di te, solo Equitalia in quanto creditore privilegiato, arriva prima di tutti , ma stante le leggi attuali se vantava crediti avrebbe già fatto sentire la sua voce e comunque nel mentre fai tutta l'operazione procederà al sequestro delle somme liquide... comunque la cosa è facilmente risolvibile con una visura presso di loro, che credo comunque sia già stata fatta.
    Credo che con gli opprtuni controlli ed una lettura chiara delle carte l'acquisto possa procedere in tranquillità. Fabrizio
     
  11. enrik80

    enrik80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si, è un pignoramento da parte della banca che ha emesso il mutuo, senza altri creditori presenti.
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ribadisco che con attenzione non ci dovrebbero essere problemi.
     
  13. enrik80

    enrik80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Che dire, speriamo.

    Grazie mille per le informazioni, vi terrò informati sull'evoluzione degli eventi.
     
  14. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anche la banca che ha ipoteca volontaria di primo grado ha la necessità di trascrivere un pignoramento per promuovere l'esecuzione immobiliare (vendita all'asta) ed inoltre ci potrebbero essere altri creditori (muniti di titolo esecutivo) che fanno parte della massa creditoria insinuati nel pignoramento, ma senza ipoteca. Una visura sull'immobile ed una "visura" al fascicolo dell'esecuzione fatta con l'assenso dei proprietari/esecutati potranno sciogliere il dubbio. Una volta individuati i 2, 3 ...10 creditori che hanno aggredito l'immobile, si avrà la necessità di ottenere l'assenso all'estinzione della procedura ed alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli (ipoteche e pignoramenti). Il mio consiglio è il seguente: una volta raggiunto l'accordo con tutti i creditori, fissare un'udienza di comparizione spontanea davanti al Giudice dell'esecuzione; in quella sede dovranno essere presenti tutti i legali dei creditori (ipotecari e non), i proprietari esecutati, il Notaio (per effettuare la compravendita), i procuratori delle banche/creditori ipotecari per le cancellazioni delle relative iscrizioni e i nuovi acquirenti. Contestualmente alla compravendita (effettuata davanti al Giudice) si estingue la procedura esecutiva mediante gli assegni emessi per la compravendita e, con l'assenso di tutti i legali dei creditori, si ottiene l'ordinanza di cancellazione del pignoramento dal Giudice, si ottiene l'assenso alle cancellazioni ipotecarie (volontarie e giudiziali) dai procuratori relativi (è indispensabile la loro presenza: le Banche difficilmente danno procura ai legali per l'assenso alle cancellazioni). Le problematiche che possono sorgere possono essere 3:
    1. Molte banche non finanziano più questo tipo di transazioni a causa del maggior lavoro tecnico/ legale che comporta (hanno poco da erogare e seguono le pratiche più semplici)
    2. Alcune cancellerie non appongono sull'ordinanza di cancellazione un particolare timbro (di non opposizione) che permette al Notaio di cancellare subito il pignoramento
    3. Se fra l'estinzione della procedura e la trascrizione dell'atto di compravendita si insinua una iscrizione o trascrizione pregiudizievole il nuovo proprietario si troverà a doversi confrontare con questa nuova incombenza.
    Per quanto riguarda il primo punto non vi sono soluzioni (a meno di poter effettuare la transazione interamente con mezzi propri); per il punto due è molto importante che il legale che segue gli acquirenti senta preventivamente cosa richiede la cancelleria (non dipende dal Giudice, ma dal cancelliere capo) per poter ottenere contestualmente all'estinzione e all'ato di compravendita il timbro di non opposizione. Per quello che riguarda il rischio iscrizioni/trascrizioni fra la compravendita e la trascrizione ai pubblici registri dell'atto (punto 3) il consiglio che ti è stato dato di trascrivere il preliminare di compravendita è sicuramente azzeccato, costoso ma di sicura efficacia. Un'altra accortezza da utilizzare è quella di trascrivere un preliminare di compravendita senza la previsione di caparra (confirmatoria o penitenziale che sia) oppure di prevedere che le somme anticipate siano tratenute in deposito fiduciario fino al buon esito dell'operazione.
    Cassin Kolia
     
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