Quando il conduttore tarda a riconsegnare l'immobile locato il risarcimento del danno è sempre dovuto al locatore ?
L'art. 1591 del codice civile statuisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo economico fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
Vediamo come viene interpretato dai giudici il maggior danno risarcibile e quando si concretizza il risarcimento.
La giurisprudenza ritiene che non sia automatico il riconoscimento del maggior danno quale risarcimento al locatore ma sia necessaria la prova specifica di una effettiva lesione del patrimonio di costui che dovrà dimostrare di non aver potuto locare l'immobile o venderlo a condizioni vantaggiose e dovrà provare la lesione attraverso l'esistenza di precise proposte di locazione o di acquisto, quindi per tabulas, o di altri concreti propositi di utilizzazione (Cass. civ. 5051/2009 e Tribunale di Roma 16 luglio 2009).
Ricordo che per le locazioni commerciali il conduttore non è obbligato a risarcire il locatore del maggior danno se alla scadenza del contratto, non riconsegna l'immobile in attesa che il locatore gli corrisponda l'indennità di avviamento dovuta essendo in quel caso tenuto al pagamento del solo canone locatizio maturato.
Avv. Luigi De Valeri
L'art. 1591 del codice civile statuisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo economico fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
Vediamo come viene interpretato dai giudici il maggior danno risarcibile e quando si concretizza il risarcimento.
La giurisprudenza ritiene che non sia automatico il riconoscimento del maggior danno quale risarcimento al locatore ma sia necessaria la prova specifica di una effettiva lesione del patrimonio di costui che dovrà dimostrare di non aver potuto locare l'immobile o venderlo a condizioni vantaggiose e dovrà provare la lesione attraverso l'esistenza di precise proposte di locazione o di acquisto, quindi per tabulas, o di altri concreti propositi di utilizzazione (Cass. civ. 5051/2009 e Tribunale di Roma 16 luglio 2009).
Ricordo che per le locazioni commerciali il conduttore non è obbligato a risarcire il locatore del maggior danno se alla scadenza del contratto, non riconsegna l'immobile in attesa che il locatore gli corrisponda l'indennità di avviamento dovuta essendo in quel caso tenuto al pagamento del solo canone locatizio maturato.
Avv. Luigi De Valeri
Tale presa di posizione della Suprema Corte (Cass., Sez. Un., 15 novembre 2000, n°1177) ha, di fatto, relegato la possibilità dell'ottenimento, da parte del locatore, del risarcimento dell'eventuale maggior danno subito ex art. 1591 cod. civ. alla residuale ipotesi in cui il conduttore abbia continuato a detenere il bene locato anche dopo la corresponsione dell'indennità di avviamento dovutagli.
) avrebbe qualcosina da eccepire 
, o perlomeno rimarcherebbe che non manca, tuttavia, un orientamento giurisprudenziale più elastico, secondo il quale il maggior danno può essere provato anche tramite il meccanismo delle presunzioni, purché rispondenti ai requisiti di gravità, precisione e concordanza, essendo il danno un mero fatto per la cui dimostrazione ogni mezzo di prova è utilizzabile: secondo questa opinione, il danno può essere liquidato ad opera del giudice, anche tramite il criterio equitativo di cui all'art. 1226 del cod. civ. (App., Firenze, 6 giugno 2006, n°1213; Cass., 1 dicembre 1994, n°10270).
