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  1. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Una società che conduceva un immobile ad uso diverso da quello di abitazione aveva proposto opposizione al decreto col quale il Presidente del Tribunale di Monza le aveva ingiunto il pagamento di una somma in favore del locatore, l'opposizione era stata rigettata.
    La Corte d'appello di Milano in parziale accoglimento dell'impugnazione revocava il decreto ingiuntivo, condannando ll conduttore al pagamento di una somma minore e il pagamento della metà delle spese dei due gradi di giudizio.
    La controversia infine approdava in Cassazione.
    Il conduttore appellante lamentava tra l'altro la violazione e falsa applicazione dell'art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e dell'art. 416 del codice di procedura civile.

    Nella recente ordinanza della VI sezione civile che ha accolto il motivo, (ordinanza 13 novembre 2014 – 25 febbraio 2015, n. 3882) viene rilevato che la Corte d'appello e prima ancora il Tribunale avevano precisato che l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale non era configurabile, nella specie, in capo al locatore, perché dalla corrispondenza esistente tra le parti risultava che il medesimo aveva lamentato l'esistenza di danni cagionati dal conduttore, avanzandone anche «generica richiesta di risarcimento».
    Viceversa, come eccepito dal conduttore, quando la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni.
    L'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato.

    FOCUS - Se il locatore trattiene la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.
    (Cass. VI 15 ottobre 2002, n. 14655, 21 aprile 2010, n. 9442).

    Nelle locazioni la fase della restituzione dell'immobile va pertanto gestita con oculatezza con l'ausilio di un professionista, valutando adeguatamente lo stato del medesimo ai fini della restituzione del deposito o l'avvio di azione giudiziale dopo la contestazione specifica dei danni che deve avere una necessaria formalità nel verbale che le parti redigono.

    Avv. Luigi De Valeri
     
  2. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Buongiorno avv. Luigi De Valeri, molto interessante, a tal fine, le pongo un quesito? Quando un cliente, chiede la risoluzione del contratto con preavviso di 6 mesi, ma non paga le ultime tre mensilità, perchè a suo dire il locatore può trattenerle dalla cauzione versata in sede di registrazione del contratto, come deve comportarsi il locatore?

    Far causa per il mancato pagamento delle ultime tre mensilità? ( e nel frattempo il conduttore si è dato alla macchia?)

    Non restituire la cauzione? ed in quel caso come leggo il conduttore può richiedere la restituzione della stessa?.

    Oppure possono di comune accordo sottoscrivere un verbale di riconsegna dell'immobile dichiarando che la cauzione viene trattenuta per il mancato pagamento degli ultimi mesi? Anche se per legge la cauzione non può essere assoggetta al pagamento dei canoni, con la conseguenza che se quella scrittura va in mano ad un avvocato potrebbe chiedere al locatore la restituzione della cauzione per indebito intrattenimeto della stessa?

    Premesso che l'immobile è in oridne tinteggiato e pulito e senza danni.
     
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  3. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Irene1 Oggi è il mio Compleanno!
    :festa::festa::festa::festa::festa::festa::festa:
    :amore:
     
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  4. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Auguri Ireneeeee :D

    :torta::torta::torta::torta::torta:
    :fiore::fiore:
     
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  5. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
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  7. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    auguroni :fiore::fiore::torta::torta:
     
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  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Devo essere in ritardo perchè non vedo più l'avviso: non è comunque un buon motivo per non augurare almeno 364 ottimi giorni a @Irene1 :torta:

    Il tema è stato ripetutamente discusso, ma non ricordo esattamente le conclusioni.

    Mi resta però difficile pensare e credere che con una scrittura liberamente sottoscritta dalle parti, possa essere ancora contestata la restituzione della cauzione, specie se da contratto è versata non solo per danni ma pure per eventuali inadempienze contrattuali relative al canone. A meno di incappare in un avvocato voglioso di instaurare una causa temeraria.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 30 Marzo 2015
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  9. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Prima del rilascio locale va sempre fatto un sopralluogo con un geometra per evidenziare e entuali danni,che lo stesso tecnico periziera'sommariamente.
    Quindi in sede di rilascio il conduttore viene portato a conoscenza della stima dei danni presenti eventualmente.
    Il locatore in sede di rilascio puo'trattenere il deposito cauzionale per agire in sede giudiziale.
    E'il giudice con il CTU che stabilisce l ammontare del danno.
    Se il conduttore non rilascia il locale di sua sponte si becca pure il pagamento dei canoni per ritardata restjtuzione.
    Seppur il deposito cauzionale si scrive sempre nei contratti che non puo essere imputabile in conto pigioni neanche in sede di rilascio,molto spesso ci si accorda bonariamente per considerare il deposito in conto pigioni,in sede di rilascio,se NON ci sono danni da contestare.
    E'una valutazione del locatore se ritiene di locare immediatamente il negozio.
    Se invece l immobils e'un 'mattone'difficile da 'piazzare'si procede in sede giudiziale per l attribuzione del deposito cauzionale per danni gia'preventivati dal tecnico incaricato dal locatore.

    Teoricamente il deposito cauzionale e'una rogna.
    Meglio una fideiussione in proprio di garanti,persone fisiche,solvibili.
    Oppure locare a grandi gruppi se se ne la fortuna..
     
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