Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
E' una notizia che si basa su quanto già riportato nella discussione di ieri e, come si vede, i dubbi continuano a circolare ... però, non è vero che NESSUNO sa più quanto vale una casa, alcuni lo sanno eccome :fico:, e sanno pure dimostrarlo :fiore: ... dai, un pò di speranza c'è :^^:il prezzo di un bene, in teoria, lo decide il mercato, ma in pratica le cose non vanno sempre così. prendiamo le case, per esempio, che compongono un settore davvero speciale, in cui ogni venditore e ogni acquirente possono avvicinarsi o allontanarsi di molto dai presunti valori di mercato. le cose poi si complicano se nessuno sa più con certezza quali sono i valori di riferimento. ecco perché lo stesso immobile può costare il doppio o la metà a seconda delle circostanzeun reportage del corriere della sera indica come muoversi nell'universo delle valutazioni immobiliari, che può dare spesso degli esiti molto diversiper prima cosa ci sono le famose quotazioni omi, dell'osservatorio immobiliare dell'agenzia del territorio. i dati attualmente disponibili sono relativi al primo semestre 2011 e permettono di visionare i valori al m2 con estrema precisione, non solo città per città, ma anche quartiere per quartiereil problema però, come indica il corriere, è che in partenza i listini vengono forniti con forti oscillazioni. prendiamo un esempio concreto: milano, quartiere semicentrale, indicazione co5 (piemonte, washington, cimarosa). le quotazioni omi sono molto dettagliate e distinguono le abitazioni civili a seconda dello statole abitazioni in ottimo stato hanno un'oscillazione tra i 3.900 e i 5.000 euro. un appartamento di 100 mq, dunque, in ottimo stato, potrebbe valere tra i 390 e i 500mila euro. un'oscillazione non da poco, quindisappiamo poi che sono diversi i fattori che possono influire: il piano in cui si trova l'abitazione, presenza o meno dell'ascensore, una o due arie, vicinanza ai mezzi pubblici, strada silenzione o rumorosa, ecc.ma i valori omi sono generalmente messi in discussione: troppo alti, per alcuni, troppo bassi per altri. e qui entra in gioco l'aspetto soggettivo dei proprietari e l'aspetto oggettivo che, a parità di via, non tutti gli immobili sono uguali[FONT=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]il reportage del corriere dimostra come, usando diversi portali che consentono di elaborare indicativamente i prezzi al mq degli immobili,[/FONT] per la stessa abitazione si passi da 142 a 280mila euro[FONT=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]. il doppio, o la metà, a seconda di come la si voglia guardare[/FONT]Queste sono le considerazioni di uno dei tanti portali sostenuti economicamente anche dagli AGENTI IMMOBILIARI :^^:[FONT=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]http://www.idealista.it/news/archivio/2012/02/13/042258-nessuno-sa-piu-quanto-vale-casa?xtor=EPR-140-%5bche_succede_20120213%5d-20120213-%5bnotinmo_1_titular%5d-%5b%5d-%5b%5d[/FONT]
 

gmp

Membro Storico
Privato Cittadino
i periti prima della bolla usavano dei coefficienti basati sul reddito potenziale da locazione, tipo 20 anni di canoni = valore (5% annuo) non lo trovavo male come metodo
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
i periti prima della bolla usavano dei coefficienti basati sul reddito potenziale da locazione, tipo 20 anni di canoni = valore (5% annuo) non lo trovavo male come metodo
come metodo estimativo ha qualche limite e punto debole.
Perchè 20 anni? ;)
Perchè il 5%? ;)
scommettiamo che troviamo il Super Perito Mega Esperto che ritiene più giusto il 3% o il 7% :^^:
E guarda che il valore cambia di molto con queste "piccole" variazioni percentuali :fiore:
Come tutelare quindi il committente, in questo caso la banca ?
Sicuro che si sarebbero evitate le attuali sopravvalutazioni?
Il punto debole è SEMPRE l'uomo :^^:
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
come metodo estimativo ha qualche limite e punto debole.
Perchè 20 anni? ;)
Perchè il 5%? ;)
scommettiamo che troviamo il Super Perito Mega Esperto che ritiene più giusto il 3% o il 7% :^^:
E guarda che il valore cambia di molto con queste "piccole" variazioni percentuali :fiore:
Come tutelare quindi il committente, in questo caso la banca ? sicuro che si sarebbero evitate le attuali sopravvalutazioni?
Il punto debole è SEMPRE l'uomo :^^:

Spiegami una cosa, se un immobile viene valutato secondo i criteri dell'Agenzia del Territorio - Quotazioni Immobiliari OMI che da' indicazioni di valori di larga massima ma che puo' servire ad una stima seria da parte di un esperto, mi dici che cosa puo' fare un venditore, se non fidarsi???
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
cosa puo' fare un venditore, se non fidarsi???
si fida di valori di larga massima e se per lui vanno bene quelli non c'è problema.
Il fatto è che molto spesso non sono neppure valori di larga massima e le indicazioni sull'utilizzo delle quotazioni OMI sono contenute nello stesso sito dell'Agenzia del Territorio.
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
si fida di valori di larga massima e se per lui vanno bene quelli non c'è problema.
Il fatto è che molto spesso non sono neppure valori di larga massima e le indicazioni sull'utilizzo delle quotazioni OMI sono contenute nello stesso sito dell'Agenzia del Territorio.

questo volevo sapere, scusa ma non sono un esperto come te.
a me e' stata fatta una valutazione da un'agenzia che nella zona controlla soprattutto lei le vendite.
la valutazione e' stata fatta e mi e' stato fatto vedere prendendo i valori OMI proprio della zona e per tipologia dell'immobile.
anzi, io ho accettato di non maggiorare il prezzo come viene sempre fatto e di metterlo in vendita al
prezzo valutato dicendo all'agenzia che sono disponibile ad uno sconto, secondo me, sostanzioso.
la domanda che ti faccio, proprio per farci capire..... se un immobile viene proposto ai valori OMI,
e' secondo me, una valutazione corretta, non alterata in alto dal proprietario.
naturalmente tenendo conto della stima dell'agente di cui bisogna fidarsi.
quindi ............quello e' un prezzo onesto oppure no??
A che cosa si deve riferire uno se vuole vendere??
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
e per finire........se l'OMI indica una certa zona o una certa tipologia diciamo a 5k euro al mq
ma puo' essere di meno o di piu'.......non e' la prima responsabile dei prezzi alti degli immobili???
Perche' dare la croce ai venditori???
:risata::D:risata::rabbia:
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Provo a risponderti.
Vedi qui cosa afferma l'Agenzia del Territorio a proposito delle proprie quotazioni :confuso:
Le considerazioni su chi le utilizza sono una conseguenza automatica.
L'AI che utilizza queste quotazioni per le proprie valutazioni dimostra, purtroppo, di non conoscere il mercato perchè troverei più trasparente, corretto, professionale ... eseguire una valutazione comparativa con le vendite realizzate in zona.
Ti faccio un esempio di un comune nella mia zona :
OMI dichiara che il prezzo medio di un capannone è di x€/mq, io, dalla mia analisi di mercato, rilevo che da due anni in quel comune non si vendono capannoni :shock::shock::shock: Qual'è la tua reazione da cliente una volta che conosci questi dati?
Fai conto che poi il prezzo, gli sconti e ... quanto ne segue di tipo economico è basato su questa valutazione. :confuso:
Quindi i rischi di proporre il proprio immobile ad un prezzo fuori mercato (in più o in meno) è molto alto.
E la stessa attendibilità dell'OMI ce l'hanno tutti gli altri listini, quotazioni ... non sono basti su una reale analisi di mercato, non utilizzano la stessa metodologia ... ed i risultati possono essere molto divergenti, leggi un pò di discussioni che ho aperto su questo tema.
Perche' dare la croce ai venditori???
la croce non viene data a nessuno, una volta che ognuno è informato si prende da solo in carico una croce, ce ne sono di svariate misure :^^: ma finchè non si esegue una valutazione immobiliare documentata, trasparente e verificabile non si sa nè il tipo nè la misura della croce che ci si è caricata sulle spalle. :stretta_di_mano:

E oggi gli strumenti per eseguire professionalmente le valutazioni immobiliari, quello che scarseggia sono i professionisti disposti e capaci ad applicarli correttamente ;)
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
Una domanda CArlo.

Una volta che tu hai effettuato la TUA valutazione chiara, precisa, conforme agli standard internazionali (IVS) ecc ecc, si vende l'immobile a quel prezzo fissato oppure è suscettibile di trattativa?
 

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