1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' una notizia che si basa su quanto già riportato nella discussione di ieri e, come si vede, i dubbi continuano a circolare ... però, non è vero che NESSUNO sa più quanto vale una casa, alcuni lo sanno eccome :fico:, e sanno pure dimostrarlo :fiore: ... dai, un pò di speranza c'è :^^:il prezzo di un bene, in teoria, lo decide il mercato, ma in pratica le cose non vanno sempre così. prendiamo le case, per esempio, che compongono un settore davvero speciale, in cui ogni venditore e ogni acquirente possono avvicinarsi o allontanarsi di molto dai presunti valori di mercato. le cose poi si complicano se nessuno sa più con certezza quali sono i valori di riferimento. ecco perché lo stesso immobile può costare il doppio o la metà a seconda delle circostanzeun reportage del corriere della sera indica come muoversi nell'universo delle valutazioni immobiliari, che può dare spesso degli esiti molto diversiper prima cosa ci sono le famose quotazioni omi, dell'osservatorio immobiliare dell'agenzia del territorio. i dati attualmente disponibili sono relativi al primo semestre 2011 e permettono di visionare i valori al m2 con estrema precisione, non solo città per città, ma anche quartiere per quartiereil problema però, come indica il corriere, è che in partenza i listini vengono forniti con forti oscillazioni. prendiamo un esempio concreto: milano, quartiere semicentrale, indicazione co5 (piemonte, washington, cimarosa). le quotazioni omi sono molto dettagliate e distinguono le abitazioni civili a seconda dello statole abitazioni in ottimo stato hanno un'oscillazione tra i 3.900 e i 5.000 euro. un appartamento di 100 mq, dunque, in ottimo stato, potrebbe valere tra i 390 e i 500mila euro. un'oscillazione non da poco, quindisappiamo poi che sono diversi i fattori che possono influire: il piano in cui si trova l'abitazione, presenza o meno dell'ascensore, una o due arie, vicinanza ai mezzi pubblici, strada silenzione o rumorosa, ecc.ma i valori omi sono generalmente messi in discussione: troppo alti, per alcuni, troppo bassi per altri. e qui entra in gioco l'aspetto soggettivo dei proprietari e l'aspetto oggettivo che, a parità di via, non tutti gli immobili sono uguali[FONT=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]il reportage del corriere dimostra come, usando diversi portali che consentono di elaborare indicativamente i prezzi al mq degli immobili,[/FONT] per la stessa abitazione si passi da 142 a 280mila euro[FONT=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]. il doppio, o la metà, a seconda di come la si voglia guardare[/FONT]Queste sono le considerazioni di uno dei tanti portali sostenuti economicamente anche dagli AGENTI IMMOBILIARI :^^:[FONT=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]http://www.idealista.it/news/archivio/2012/02/13/042258-nessuno-sa-piu-quanto-vale-casa?xtor=EPR-140-%5bche_succede_20120213%5d-20120213-%5bnotinmo_1_titular%5d-%5b%5d-%5b%5d[/FONT]
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    andiamo bene................:rabbia::occhi_al_cielo::rabbia::occhi_al_cielo:
     
  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    i periti prima della bolla usavano dei coefficienti basati sul reddito potenziale da locazione, tipo 20 anni di canoni = valore (5% annuo) non lo trovavo male come metodo
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    come metodo estimativo ha qualche limite e punto debole.
    Perchè 20 anni? ;)
    Perchè il 5%? ;)
    scommettiamo che troviamo il Super Perito Mega Esperto che ritiene più giusto il 3% o il 7% :^^:
    E guarda che il valore cambia di molto con queste "piccole" variazioni percentuali :fiore:
    Come tutelare quindi il committente, in questo caso la banca ?
    Sicuro che si sarebbero evitate le attuali sopravvalutazioni?
    Il punto debole è SEMPRE l'uomo :^^:
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Spiegami una cosa, se un immobile viene valutato secondo i criteri dell'Agenzia del Territorio - Quotazioni Immobiliari OMI che da' indicazioni di valori di larga massima ma che puo' servire ad una stima seria da parte di un esperto, mi dici che cosa puo' fare un venditore, se non fidarsi???
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si fida di valori di larga massima e se per lui vanno bene quelli non c'è problema.
    Il fatto è che molto spesso non sono neppure valori di larga massima e le indicazioni sull'utilizzo delle quotazioni OMI sono contenute nello stesso sito dell'Agenzia del Territorio.
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    questo volevo sapere, scusa ma non sono un esperto come te.
    a me e' stata fatta una valutazione da un'agenzia che nella zona controlla soprattutto lei le vendite.
    la valutazione e' stata fatta e mi e' stato fatto vedere prendendo i valori OMI proprio della zona e per tipologia dell'immobile.
    anzi, io ho accettato di non maggiorare il prezzo come viene sempre fatto e di metterlo in vendita al
    prezzo valutato dicendo all'agenzia che sono disponibile ad uno sconto, secondo me, sostanzioso.
    la domanda che ti faccio, proprio per farci capire..... se un immobile viene proposto ai valori OMI,
    e' secondo me, una valutazione corretta, non alterata in alto dal proprietario.
    naturalmente tenendo conto della stima dell'agente di cui bisogna fidarsi.
    quindi ............quello e' un prezzo onesto oppure no??
    A che cosa si deve riferire uno se vuole vendere??
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    e per finire........se l'OMI indica una certa zona o una certa tipologia diciamo a 5k euro al mq
    ma puo' essere di meno o di piu'.......non e' la prima responsabile dei prezzi alti degli immobili???
    Perche' dare la croce ai venditori???
    :risata::D:risata::rabbia:
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Provo a risponderti.
    Vedi qui cosa afferma l'Agenzia del Territorio a proposito delle proprie quotazioni :confuso:
    Le considerazioni su chi le utilizza sono una conseguenza automatica.
    L'AI che utilizza queste quotazioni per le proprie valutazioni dimostra, purtroppo, di non conoscere il mercato perchè troverei più trasparente, corretto, professionale ... eseguire una valutazione comparativa con le vendite realizzate in zona.
    Ti faccio un esempio di un comune nella mia zona :
    OMI dichiara che il prezzo medio di un capannone è di x€/mq, io, dalla mia analisi di mercato, rilevo che da due anni in quel comune non si vendono capannoni :shock::shock::shock: Qual'è la tua reazione da cliente una volta che conosci questi dati?
    Fai conto che poi il prezzo, gli sconti e ... quanto ne segue di tipo economico è basato su questa valutazione. :confuso:
    Quindi i rischi di proporre il proprio immobile ad un prezzo fuori mercato (in più o in meno) è molto alto.
    E la stessa attendibilità dell'OMI ce l'hanno tutti gli altri listini, quotazioni ... non sono basti su una reale analisi di mercato, non utilizzano la stessa metodologia ... ed i risultati possono essere molto divergenti, leggi un pò di discussioni che ho aperto su questo tema.
    la croce non viene data a nessuno, una volta che ognuno è informato si prende da solo in carico una croce, ce ne sono di svariate misure :^^: ma finchè non si esegue una valutazione immobiliare documentata, trasparente e verificabile non si sa nè il tipo nè la misura della croce che ci si è caricata sulle spalle. :stretta_di_mano:

    E oggi gli strumenti per eseguire professionalmente le valutazioni immobiliari, quello che scarseggia sono i professionisti disposti e capaci ad applicarli correttamente ;)
     
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Una domanda CArlo.

    Una volta che tu hai effettuato la TUA valutazione chiara, precisa, conforme agli standard internazionali (IVS) ecc ecc, si vende l'immobile a quel prezzo fissato oppure è suscettibile di trattativa?
     
  11. clarydi

    clarydi Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ho la stessa croce.. non cappiamo più quale prezzo è vendere (perdendo) o svendere (regalare l'affare)
     
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    su quali elementi hai basato la formulazione del prezzo?
     
  13. clarydi

    clarydi Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    a maggio 2011: quanto acquistato (2007) più spese più leggero guadagno
    a agosto 2011: ho chiesto io di abbassare al solo valore di acquisto netto (1.087.000) ma le agenzie (non in esclusiva) continuavano a proporla al vecchio prezzo x scendere in trattativa
    a dicembre 2011: continue "proposte" verbali a 950.000
    a gennaio 2012: continue "proposte" verbali a 900.000
    Premetto che sono 160 mq pianoterra sopraelevato, Fleming, con 250 mt di esterni (tripla esposizione, terrazzi e giardino pensile con limoni, ulivi, abete) etc etc.. Chiunque viene dice "è una bella casa!" e lo è effettivamente, ma ora voglio capire bene la stima reale tra vendere in un mercato a discesa, o speculazione a miei danni..
     
  14. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    perché croce? hai comprato nel 2005-6-?
     
  15. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    scusa forse non sono stato preciso, l'agenzia mi ha dato anche un elenco delle vendite che ha fatto in zona nell'ultimo anno.
    poi mi ha dato un elenco degli altri immobili simili che ha in zona ancora da vendere.
    con tanto di prezzo, condizioni, indirizzi.
    naturalmente quelli venduti mi fido, che altro posso fare?
    degli altri sono andato a vedere ed ho visto.
    piu' di questo che si deve fare per avere un prezzo giusto???:shock:
    Per la croce intendevo dire se i prezzi sono questi e sono valutati da un'agenzia, in modo trasparente....
    scusate che colpa ha il venditore???
    Nel senso che tutti dicono che i prezzi sono alti.
    ma mica per colpa dei venditori. :shock::occhi_al_cielo:
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    meno male che qualcuno mi capisce.
    cmq ribasso o non ribasso del prezzo questo e' un problema del venditore ma non e' questo quello che volevo chiedere.
    un prezzo valutato nel modo piu' trasparente possibile, e' un prezzo giusto, oggi???
     
  17. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    oddio quante pip.pe mentali: il prezzo giusto è quello accompagnato da un assegno di caparra, il resto son chiacchiere :^^:
     
    A clarydi piace questo elemento.
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    già meglio, anzi molto meglio, fai fede su quelli venduti, quelli da vendere sono nelle stesse tue condizioni ;)



    Tranquillo, in base quanto mi dici ora, credo tu sia in buone mani.
    La valutazione fattela consegnare documentata ed in forma scritta.
    Importante non è solo il valore finale ma pure il procedimento con cui lo si è determinato e questo contraddistingue una stima verificabile e trasparente dalle altre.
    Se vuoi girarmene una copia in privato volentieri ti posso dare delle indicazioni :stretta_di_mano:


    io lascerei perdere le colpe, guarderei all'obiettivo che ci si prefigge e questo deve essere raggiunto il prima possibile, nell'interesse di tutti ;)
    Il valore di mercato è il più probabile prezzo che si potrebbe realizzare alla data richiesta e questo viene elaborato su dati storici.
    Più "freschi " sono i dati minore è il rischio di sbagliare la previsione.
    Il prezzo a cui concluderai sarà sicuramente il giusto prezzo perchè sarà l'incontro delle esigenze delle parti e, se parti da una buona valutazione, sei consapevole dei passi che stai facendo
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  19. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    peraltro, dove monitoro io, OMI è particolarmente distante, al ribasso, dalle richieste: anzi ne approfitto per lanciare un appello, se mi trovate 90mq da ristrutturare piano medio in zona Celio al valore OMI, vi pago il 5% + IVA e mi tolgo dalle scatole :sorrisone: :stretta_di_mano:
     
  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ovvio
    Chiaro che quello giusto è quello a cui si conclude, ma, non conoscendolo, dobbiamo prevedere quale potrebbe essere il più probabile :fiore:
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina