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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    MILANO - «Ma quanto vale veramente casa mia?» Quante volte, (ovviamente se possediamo un immobile) ci siamo posti questa domanda. Tanto più adesso, che regna un mercato immobiliare fiacco e c'è difficoltà a vendere ai prezzi a cui si è comprato qualche anno fa. Lo testimonia una recente ricerca dell'Osservatorio del portale immobiliare Casa.it, secondo la quale negli ultimi 6 mesi si registra un forte aumento del gap tra i prezzi richiesti e l’effettivo potere d’acquisto degli italiani in diverse città; lo scostamento tra i prezzi di vendita delle case e quanto sono disposti a spendere gli acquirenti oscilla tra il -11% a Bologna e il -5% di Napoli e Bari. Ciò che è certo è che diventa sempre più difficile rendersi conto del reale valore di casa propria o di quella che si vuole acquistare senza l'aiuto di un professionista del settore (agenzia immobiliare, periti immobiliari ecc...). Tuttavia, almeno per avere un'idea di massima e rendersi conto se i propri desideri immobiliari corrispondono al proprio portafoglio, una soluzione c'è. Sfruttare i servizi che sempre più numerosi sono disponibili online. Vediamone alcuni, scelti attraverso una semplice indagine su un motore di ricerca.VALUTAZIONE DI BASE - Per mettere alla prova i vari siti esaminati abbiamo scelto un bilocale in periferia a Milano nei pressi del Monte Stella di 75 metri quadri. Cominciamo da un sito che offre la possibilità di conoscere con estrema facilità il valore di massima dell'abitazione prescelta per tutta Italia. Cliccando su mutuisupermarket.it basta infatti inserire l'indirizzo dell'abitazione, la tipologia lo stato e i metri quadri e si avrà immediatamente il valore attribuito alla casa dall'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell'Agenzia del territorio, con riferimento all'ultimo semestre di pubblicazione, utile anche per avere un'idea del valore catastale dell'appartamento. Il risultato oscilla da un minimo di 146.250 a un massimo di 191.250 euro. Valori questi ultimi, come vedremo inferiori a quelli commerciali. Se infatti si vuole una valutazione più approfondita mutuisupermarket fornisce due servizi ulteriori a pagamento: un'opinione di prezzo (25 euro) che si otterrà compilando un questionario on line e una vera e propria perizia immobiliare con sopralluogo (250 euro) che verrà effettuata da CRIF Valutazione Immobili un'operatore specializzato che effettua oltre 100.000 perizie immobiliari ogni anno.QUESTIONARI - Altri siti permettono però di avvicinarsi a titolo gratuito con più precisione al valore commerciale dell'immobile attraverso la compilazione di un questionario on line più o meno approfondito. E' il caso di Home on line sito che sfrutta un particolare algoritmo e i valori al metro quadro definiti dalla Borsa immobiliare di Milano. Il sito fornisce una risposta immediata per gli immobili di Milano e provincia, per gli altri soltanto dietro specifica richiesta. Successivamente la risposta automatica sarà estesa a tutto il territorio nazionale. Dopo aver compilato il questionario, il prezzo dello stesso appartamento viene stimato in 266.500 euro. C'è chi al questionario affianca anche il contatto diretto con l'interlocutore on line: è il caso di clubcasa.it che al termine della compilazione di un questionario rimanda al contatto con un esperto che contatta l'autore della richiesta. Quindi non è possibile sapere subito il risultato dell'indagine.C'è anche chi come pianetagratis.it chiede di conoscere già il valore in metri quadri medio della zona, un dato che non è detto tutti conoscano: nel nostro caso la valutazione finale è di 194.735 euro. C'è poi chi come caseonline.it fa compilare un questionario che dà un risultato sorprendente: un prezzo compreso tra 104000 e 115.000 euro. Salvo scoprire poi che una nota a fondo pagina spiega come «Il valore sopraindicato è ricavato in base a parametri medi del mercato immobiliare aggiornati a ottobre 2001». Insomma una stima utile per sapere quanto valeva la propria casa oltre 10 anni fa. Più produttivo cliccare su tutelati.it che però in questo caso oltre al solito questionario da compilare richiede anche di conoscere il prezzo medio al metro quadro della zona. Qui il risultato è più incoraggiante: la stima dell'immobile è di 280.647 euro.LA SITUAZIONE DEL MERCATO - Concludendo il prezzo della stessa casa oscilla tra un minimo di 146.250 euro ad un massimo di 280.647. A questo punto a chi credere? Che il prezzo di uno stesso appartamento abbia oscillazione così ampia non sorprende Roberto Anedda vicepresidente di Mutuionline per il quale «Ci sono molte possibilità di trovare in rete indicazioni di valore del proprio immobile ma in genere ci sono delle "forchette" troppo ampie per dare un aiuto concreto a chi vuole vendere. Valutare specificatamente la "classe" del singolo immobile è impossibile se ci si affida solo al web. La soluzione è quella di fare un giro di persona o tramite agenzia e vedere nella zona in cui si sta cercando o in quella in cui si risiede quanto costano immobili analoghi al proprio o a quello voluto. Oppure affidarsi a un professionista del settore a pagamento. Bisogna considerare poi che attualmente una transazione immobiliare media prende dai 6 ai 9 mesi». Ma quali consigli dare a chi pensa di vendere o o al contrario a chi vuole comprare per spuntare il prezzo migliore? «Distinguiamo i due casi - sottolinea ancora Anedda -. Se intendo comprare devo sapere che c'è sempre una sovrastima iniziale da parte di chi vende e quindi c'è un ampio margine di trattativa sul prezzo. E' vero però in questo momento i mutui non sono convenienti al massimo gli spread sono elevati anche se riescono ancora ad esserci tassi variabili intorno al 4% e fissi sotto al 6%. Per chi vuole vendere le strade sono due. o fare da soli risparmiando anche 10.000 o 20.000 euro di spese d'agenzia, ma bisogna essere abili a fare la presentazione, anche fotografica, di casa propria o rivolgersi ad un professionista. In quest'ultimo caso è bene sapere che se si deve vendere per ricomprare si risparmierà anche l'1% o il 2% facendo un unico contratto con la stessa agenzia».Marco Letizia6 febbraio 2012 (modifica il 11 febbraio 2012)http://www.corriere.it/economia/12_febbraio_10/casa-siti-valutazione-marco-letizia_f14e28d2-5406-11e1-a1a9-e74b7d5bd021.shtml:^^::^^::^^:
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    problemi con la formattazione del testo
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se si crede a supermarkert.it o portali simili, le valutazioni espresse ci stanno tutte.
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    tralaltro casa mia non la trova proprio...
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il problema non si risolve neppure utilizzando listini, prezziari, quotazioni ... dei vari borsini, osservatori, associazioni di categoria ...
    chissà come mai :^^:
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Trovo assolutamente ridicolo, nonchè assurdo, pretendere di valutare un immobile in questo modo: giusto per perdere un pò di tempo...
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non confondiamo gli strumenti con il metodo:confuso:
    questa è la prassi valutativa applicata dalla maggior parte dei professionisti, anche dagli AI :occhi_al_cielo:
    In questo forum ci sono AI che valutano a occhio, a naso, a orecchio ... e non scherzo, è tutto scritto :^^:
     
    A Mil e La Capanna piace questo messaggio.
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ..........e riescono anche a vendere:D:D
     
    A studiopci piace questo elemento.
  9. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Anche non AI, tra i quali ego....
    :D;)
     
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non è questo il problema :confuso:, ma se per te va bene così :D...
    per me non è un problema :stretta_di_mano::fiore:
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non solo ... nell'articolo si cita pure
    ...;)
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi fido molto di più dei miei sensi .... :^^: e comunque , sinceramente non vedo come si possa fare una valutazione a distanza... come ho più volte detto e penso, la valutazione di un immobile è qualcosa che prescinde ( molte volte ) da mere tabelle o valori, ci sono tante variabili , non ultime il gradimento della zona, l'esposizione, la disposizione, la moda del momento, che possono discostarsi anche di molto da quella che è una tabella OMI.
     
    A antonello piace questo elemento.
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' noto che la maggioranza degli AI opera così, e tu me lo confermi ... e fai bene, i tuoi sensi non sono affatto messi in discussione :stretta_di_mano: ma ...
    spiega con i tuoi sensi le tue ragioni al giornalista, agli utenti, ai clienti ... ai vari servizi disponibili online e utilizzati/citati nell'articolo ;)
     
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non avrei nessuna difficoltà a spiegarglielo, con le mie parole farei presente a queste persone di spiegarmi se accetterebbero una diagnosi da un medico per telefono o per computer... non voglio certamente accomunare la valutazione di un immobile ad una diagnosi medica, ma chiedere se il metodo comporta una differenza o meno. Fabrizio
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Fabrizio, nell'articolo e nei vari "servizi" citati è illustrato il metodo utilizzato e come sono arrivati ai risultati esposti ;) che è lo stesso utilizzato dalla maggioranza :confuso:, quindi niente di nuovo ... ;)
    quindi chi non condivide questi risultati, questo metodo :fico: ... deve dimostrarne l'infondatezza proponendo una alternativa che possa venir condivisa dalla maggioranza altrimenti ... non si risolve nulla e questo è quanto passa sui media :fiore:
     
  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    I media " passano di tutto " dal Governo attuale che è il miglior governo che abbiamo potuto sognare negli ultimi 50 anni , alla sig.ra Ruby rubacuori cha ha avuto un figlio dal marito ed è la migliore mamma del mondo passando per le Sante dell'olgettina, quello che dicono i giornali penso che abbia poca importanza e poca " verità " anche se mi rendo conto che fanno molto " tendenza " ... da anni vado controbbattendo tutti gli " economisti " e valutatori di mercato ( clienti ) che continuano a ribadire che il mercato non è fermo ma anzi si riprenderà alla grande ( fino a pochi mesi fà era il refrein di moda ) per come la vedo io chi si fida e si affida a questi metodi, a queste valutazioni, vive e vivrà per parecchio fuori dal mondo e dal mercato, e per logica e naturale conseguenza è un cliente da lasciare " cuocere " nel suo brodo fino a quando non scenderà sulla terra. FAbrizio
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    che facciano tendenza sono d'accordo ...
    sulla poca importanza invece no: hai visto chi viene citato nell'articolo?
    io non sottovaluterei questa disinformazione ;)
     
  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'autorevolezza delle dichiarazioni ho imparato che non sempre vanno di pari passo con l'autorevolezza di chi le dice ( basta pensare a tutto quello che dicono i nostri governanti ogni giorno ) penso che questi organismi , tecnici , facciano delle stime puramente tecniche basate su valori tralaltro definiti da loro, credo però che lascino il tempo che trovano in un mercato immobiliare, negli anni sapessi quante valutazioni " sballate " ho visto redatte da tecnici. No volgio difendere o dare più credito del dovuto alla nostra categoria ma continuerò sempre a credere che una valutazione commenrciale te la può dare ( sempre approssimata ) solo un operatore commerciale del settore ( Agenti Immobiliari ) e della zona . Fabrizio
     
  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    lo so e per il futuro penso sia il caso di ricordare che saranno i tecnici CRIF che determineranno, per la parte di loro competenza con i loro giudizi, la conclusione delle nostre trattative quindi credo sia il caso almeno di conoscere come stanno evolvendo le valutazioni ...


    Sostenendo la capacità dei sensi degli AI? ;)
    La vedo molto dura convincere ing, geom, arch ... proponendo la "stima sensitiva" degli AI a occhio, a naso a orecchio ... ma, non si può mai sapere, metti che funzioni :fiore:
     
  20. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    I tecnici CRIF potranno dare una valutazione utile alle e per le Banche, che le faranno proprie, perchè in questo momento così gli conviene ... non dimentichiamoci gli scempi fatti negli anni addietro... per quanot riguarda la conclusione delle nostre trattative, penso sia un discorso diverso, queste valutazioni potranno intervenire e creare il problema solo perchè si discosteranno per l'erogazione del mutuo dalla reale valutazione di mercato.
    e perchè... i vari Ing, Arch, Geom. fanno stime tecniche, estimi tecnici, non commerciali, la nostra è una stima sensitiva commerciale perchè siamo noi che vendiamo ( :confuso::confuso: ) o comunque vediamo e sentiamo l'andamento del mercato ogni giorno.
     

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