Rapporto percentuale tra prezzo d'acquisto e rendita da locazione

[Mauskipper]

Buongiorno,

sto valutando un investimento immobiliare (monolocale a Milano) per affittarlo e mi piacerebbe chiedere agli esperti del forum qual'e' il rapporto fra "locazione annua netta"(escluse spese condominiali e di conduzione) e "prezzo netto di acquisto" - io ho incluso:

• prezzo di vendita
• commissioni agenzia
• tasse di acquisto e spese notarili
• ristrutturazione
• arredamento

Mi vengono valori attorno al 5-6%. Qual'e il vostro target di acquisto?
Usate altre metriche per la valutazione economica dell'investimento?
Grazie,
Maurizio

 

[Alessandro Frisoli]

La resa percentuale dell'investimento immobiliare è sempre stata bassa.

Il tuo calcolo appare corretto, e un 5/6% annuo è un valore più che soddisfacente.

Alcuni detraggono il costo del denaro.

Ossia se per acquistare questo immobile ti occorrono diciamo 100.000 euro, questi ti avrebbero dato una resa finanziaria del 3%. Bene, alcuni detraggono questo 3% dal tuo 5/6% asserendo che guadagni il 2/3% in più ma con molti più rischi. (mancato affitto, immobile vuoto, spese di gestione ecc ecc.).

Io personalmente sono parzialmente d'accordo con questo ragionamento, se lo guardi sotto l'aspetto prettamente finanziario può anche essere considerato.

Se invece lo guardi come investimento immobiliare puro, ossia, io i miei 100.000 li metto nel mattone, e poi se mi rende anche qualcosa sono contento, allora non lo considero.

Ultima cosa: Calcola anche le tasse che pagherai sulla locazione.

20% se opti per la cedolare secca

?% se lo cumuli al tuo reddito (e quindi dipende da quanto già dichiari visto che va a sommarsi col tuo reddito)

 

[Mauskipper]

Grazie Alessandro.

lo scopo e' trovare un indice sintetico per filtrare gli immobili potenziali (per poi valutare in dettaglio costi di IRPEF, IMU,spese di condominio spettanti al proprietario,..).

Ci sono altri indici per la valutazione di acquisto?

Grazie,
Maurizio

 

[Limpida]

Immagino che avrai calcolato anche l'importo dell'ipotetico affitto.......

 

[Mauskipper]

L'affitto potenziale e' stimato usando deviazione standard degli affitti richiesti per la stessa zona/stesse caratteristiche (da siti classified di annunci immobiliari). Ho usato un approccio puramente matematico finanziario, ma se avete altre idee sono ben accette

 

[Limpida]

Per una valutazione economica dell'investimento guarderei anche la resa che hanno avuto quegli immobili di quel tipo e zona acquistati 10 anni fa.

 

[Mauskipper]

Grazie per il feedback.

ho alcune perplessita' sulla metodologia dei 10 anni:

1. Perche'? un immobile acquistato 10 anni prima e' affittato a meno di uno aquistato 7 anni prima?
2. sembra un dato difficile da reperire. in US c'e' Zillow.com con i prezzi storici di vendita per unita' immobiliare; c'e' qualcosa di simile per l'Italia?

Grazie,
Maurizio

 

[Limpida]

Non devi fare il paragone con l'affitto. Valuta solo il costo dell'immobile 10 o 20 anni prima e cosa ha reso fino adesso.

 

[Mauskipper]

Ok, quindi proponi solo di valutare l'andamento dei prezzi di vendita (indicizzati all'inflazione)? quale fonte usi per trovare questi dati?

PS: A me interessa acquistare per produrre reddito (affitto)

Grazie,
Maurizio

 

[Limpida]

Gli indici di inflazione vengono sempre pubblicati dalle Camere di Commercio.
Tu acquisti per poi affittare, a mio parere devi valutare tutto, anche perché la locazione futura non é detto che ti garantisca un reddito al 100% del valore locativo considerando tutte le variabili che avete già elencato tu e Frisoli, dovrai sapere credo, in caso di mancata rendita, il valore che potrebbe avere il tuo acquisto in base all'inflazione, dopo 10 o 20 anni.