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  1. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    sto valutando un investimento immobiliare (monolocale a Milano) per affittarlo e mi piacerebbe chiedere agli esperti del forum qual'e' il rapporto fra "locazione annua netta"(escluse spese condominiali e di conduzione) e "prezzo netto di acquisto" - io ho incluso:
    • prezzo di vendita
    • commissioni agenzia
    • tasse di acquisto e spese notarili
    • ristrutturazione
    • arredamento
    Mi vengono valori attorno al 5-6%. Qual'e il vostro target di acquisto?
    Usate altre metriche per la valutazione economica dell'investimento?
    Grazie,
    Maurizio
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    La resa percentuale dell'investimento immobiliare è sempre stata bassa.

    Il tuo calcolo appare corretto, e un 5/6% annuo è un valore più che soddisfacente.

    Alcuni detraggono il costo del denaro.

    Ossia se per acquistare questo immobile ti occorrono diciamo 100.000 euro, questi ti avrebbero dato una resa finanziaria del 3%. Bene, alcuni detraggono questo 3% dal tuo 5/6% asserendo che guadagni il 2/3% in più ma con molti più rischi. (mancato affitto, immobile vuoto, spese di gestione ecc ecc.).

    Io personalmente sono parzialmente d'accordo con questo ragionamento, se lo guardi sotto l'aspetto prettamente finanziario può anche essere considerato.

    Se invece lo guardi come investimento immobiliare puro, ossia, io i miei 100.000 li metto nel mattone, e poi se mi rende anche qualcosa sono contento, allora non lo considero.

    Ultima cosa: Calcola anche le tasse che pagherai sulla locazione.

    20% se opti per la cedolare secca

    ?% se lo cumuli al tuo reddito (e quindi dipende da quanto già dichiari visto che va a sommarsi col tuo reddito)
     
    A m.barelli e Mauskipper piace questo messaggio.
  3. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Alessandro.

    lo scopo e' trovare un indice sintetico per filtrare gli immobili potenziali (per poi valutare in dettaglio costi di IRPEF, IMU,spese di condominio spettanti al proprietario,..).

    Ci sono altri indici per la valutazione di acquisto?

    Grazie,
    Maurizio
     
  4. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Immagino che avrai calcolato anche l'importo dell'ipotetico affitto.......:occhi_al_cielo:
     
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  5. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'affitto potenziale e' stimato usando deviazione standard degli affitti richiesti per la stessa zona/stesse caratteristiche (da siti classified di annunci immobiliari). Ho usato un approccio puramente matematico finanziario, ma se avete altre idee sono ben accette ;)
     
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  6. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per una valutazione economica dell'investimento guarderei anche la resa che hanno avuto quegli immobili di quel tipo e zona acquistati 10 anni fa.:occhi_al_cielo:
     
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  7. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per il feedback.

    ho alcune perplessita' sulla metodologia dei 10 anni:
    1. Perche'? un immobile acquistato 10 anni prima e' affittato a meno di uno aquistato 7 anni prima?
    2. sembra un dato difficile da reperire. in US c'e' Zillow.com con i prezzi storici di vendita per unita' immobiliare; c'e' qualcosa di simile per l'Italia?
    Grazie,
    Maurizio
     
  8. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non devi fare il paragone con l'affitto. Valuta solo il costo dell'immobile 10 o 20 anni prima e cosa ha reso fino adesso.
     
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  9. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, quindi proponi solo di valutare l'andamento dei prezzi di vendita (indicizzati all'inflazione)? quale fonte usi per trovare questi dati?

    PS: A me interessa acquistare per produrre reddito (affitto) ;)

    Grazie,
    Maurizio
     
  10. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Gli indici di inflazione vengono sempre pubblicati dalle Camere di Commercio.
    Tu acquisti per poi affittare, a mio parere devi valutare tutto, anche perché la locazione futura non é detto che ti garantisca un reddito al 100% del valore locativo considerando tutte le variabili che avete già elencato tu e Frisoli, dovrai sapere credo, in caso di mancata rendita, il valore che potrebbe avere il tuo acquisto in base all'inflazione, dopo 10 o 20 anni.
     
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  11. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Limbida, dove trovi lo storico dei prezzi di acquisto degli immobili?

    Grazie,
    Maurizio
     
  12. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Forse non mi sono spiegata, io intendevo di prendere in considerazione la svalutazione o la rivalutazione monetaria nell'arco dei 10-20 anni precedenti l'acquisto del monolocale che vai ad acquistare.
     
  13. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per il chiarimento Limpida.

    Per il momento, il rapporto locazione/acquisto e' ancora il mio preferito per filtrare i potenziali acquisti.

    Ciao e grazie,
    Maurizio
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Condivido il tuo approccio, Limpida.
    Quando leggi, sul tema, che il valore degli immobili è sceso in breve tempo del dieci per cento e forse c'è pure la bolla immobiliare, nel valutare il reddito non mi metterei certo a sofisticare su qulche frazione di per cento l'anno di reddito. E' il capitale che è in gioco.
    L'andamento dei prezzi di acquisto degli immobili è legato a quello di altri tipi di investimento. Investendo bene oggi in altri campi, fra un anno potresti comprare un appartamento migliore, se ritorni sull'idea mattone. Le imprese di costruzione oggi non riescono a recuperare il costo di costruzione. Le banche tremano sui mutui su immobili. Il mattone non è al momento un'alternativa di reddito, ma un investimento a lungo termine : il reddito dell'operazione va visto al meno a 10-15 anni.
     
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  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Sul tema del tuo quesito, dovresti, considerare secondo oltre lo storico, anche la proiezione. Le agenzie di rating lo chiamano "outlook".
    Quale è l'outlook nella zona dove vuoi acquistare ? Nell'investimento è importante più del reddito. Il reddito locatizio in Italia è sempre sato basso, ma c'era l'incremento di valore dell'immobile neltempo che mediava. Con outlook negativo è tutto più complesso. non c'è sicurezza sul capitale.
     
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  16. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta.

    Dove trovo il dato storico (ed il forecast) per gli immobili? c'e' una fonte pubblica?

    Qual'e' il vostro target "locazione netta"/"acquisto netto" ?

    Grazie,
    Maurizio
     
  17. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Scusa Mauskipper, non vorrei smorzare il tuo entusiasmo, ma i ragionamenti che tu fai, se pur corretti, sono riferibili ad ingenti patrimoni immobiliari, e quando dico ingenti, intendo quelli, ad esempio, che può avere una compagnia assicurativa.

    Allora lì ci sono fior di manager che approcciano l'investimento immobiliare in un'ottica esclusivamente finanziaria e matematica.

    Già con patrimoni di qualche milione di euro, messi a reddito, l'approccio non è più quello, ma si cerca di dare un buon redditto, per quanto possibile, all'investimento.

    Ora tu mi stai parlando di un monolocale... beh, francamente, non è proprio così matematica la cosa, perchè se ti sta vuoto 2 mesi tutti i tuoi calcoli si vanno a far benedire.
     
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  18. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Alessandro,

    ti confermo che, per il momento, non ho ancora il patrimonio immobiliare da compagnia assicurativa ;)

    Condivido pienamente con te che questa metrica non debba essere usata come predizione dei flussi di cassa futuri.

    Lo scopo e' trovare un indice sintetico per selezionare i potenziali acquisti (per poi fare una valutazione sui casi singoli).

    Quali metriche usano i "fior di manager"? c'e' qualche sito o ebook a riguardo?

    Grazie,
    Maurizio
     
  19. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Sinceramente non so quali metriche utilizzino.

    Una volta non affittammo un immobile, era un ufficio, di proprietà di una multinazionale, perchè il manager deputato a farlo, aveva assicurato al c.d.a. dell'azienda la resa del 10% annuo sul valore dell'immobile. Ora visto che il potenziale conduttore offriva un 7% (erano 85.000 euro/anno), mi disse candidamente che non poteva fare figure portando un 7 dopo aver promesso un 10% !!

    L'immobile rimase sfitto per altri 18 mesi!! Poi lo locarono a 90.000.

    Le rese immobiliari, sui commerciali, negozi, uffici, centri commerciali, variano dal 6 al 9%, si tratta di acquisti impegnativi e di canoni altrettanto importanti.

    Sul residenziale la resa difficilmente supera un 5/6% lordo, quindi a mio avviso, opterei per un immobile ubicato in zone richieste: vicinanze università, ospedali, zone di pregio, ecc. anche per assicurarsi una certa velocità di realizzo in caso di alienazione successiva.
     
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  20. Mauskipper

    Mauskipper Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Condivido il tuo punto di vista.

    Grazie per il feedback,
    Maurizio
     

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