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  1. Simonelli

    Simonelli Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti e lieto di fare la vostra conoscenza.
    Con il senno di poi, oggi mi rendo conto che qualche anno fa, mi sono andato a impelagare in una situazione molto spiacevole.
    Cerco di raccontarvi per sommi capi la vicenda e confido in un vostro parere per cercare di uscirne nel migliore dei modi.
    Correva l'anno 2012, io e la mia famiglia (all'epoca con un solo figlio mentre oggi che vi scrivo siamo un nucleo di 4 persone) vivevamo in un condominio di recente costruzione.
    L'immobile era da qualche anno stato rifinito anche se il grezzo risaliva agli anni 90.
    Nella zona in cui si trova l'immobile, all'epoca il prezzo medio di vendita per MQ era intorno ai 2300/2500 euro e in quel periodo si liberò un ingresso indipendente (sempre facente parte del condominio) molto spazioso di circa 115mq netti con un piccolo pezzo di giardino.
    La proprietaria dell'immobile non abitava in zona, però, un nipote della signora abitava nel condomionio.
    Nell'appartamento dove vivevamo inizialmente, pagavamo 500 euro di affitto per circa 90mq, il nipote della signora (che in questi anni ha sempre fatto il portavoce della zia) ci fece una proposta che io è mia moglie in un primo momento ritenemmo più che soddisfacente.
    La proposta consisteva nel bloccare il prezzo dell'immobile a 220.000 euro da versare in un unica soluzione entro e non oltre il Dicembre del 2016.
    In cambio si chiedeva un acconto di 15.000 euro ed un affitto mensile di 600 euro.
    La casa ci piaceva anche complice l'indipenza dell'appartamento e il giardino, e quindi, decidemmo di accettare questa proposta.
    Io ero e sono un dipendente e mia moglie all'epoca lavorava mentre oggi non lavora più.
    Prendemmo questa casa con il pretesto che di affitto pagavamo solo 100 euro in più al mese rispetto all'altro appartamento ma, in compenso, avremmo avuto una casa più grande e che comunque in 4 anni dandoci da fare tra mettere da parte un po di soldi e richiedere il mutuo molto probabilmente saremmo potuti arrivare ad accumulare la cifra mancante.
    Premetto che io sono sempre stato una persona istintiva e che quando vede le cose storte non si fa passare la mosca sotto al naso ma, in tutta questa situazione per il quieto vivere, per la mia famiglia e per non dare dispiaceri a mia moglie ho sempre zittito e non mi sono mai opposto a nulla.
    Non essendo l'immobile abitabile ho dovuto fare dei lavori e sempre con l'intento che un giorno quella casa sarebbe stata mia, ci spendo all'interno anche un bel po di soldini per metterla a posto e per renderla piacevole per i nostri gusti.
    Tra controsoffitto, pittura, un bagno rifatto nuovo e qualche nuovo mobilio spendo circa 20.000.
    Tutto questo viene eseguito con il benestare della proprietaria che però, non mi ha consegnato le chiavi fino a quando non è stata fatta, nel Gennaio del 2012, una scrittura privata ( l'intestazione del testo recita: con la presente scrittura privata, a valersi fra le parti a tutti gli effetti di legge tra me e la proprietaria in presenza di due testimoni, mia moglie (che a dirla tutta non c'era ed ho firmato io per lei) e il nipote onnipresente.
    La scrittura privata è fatta di 6 punti ed è un modulo precompilato preso da internet ma corretto in base alle esigenze e facendo un riassunto dice:

    1)Oggetto del contratto - con tutti i dati catastali e vi si attesta che il venditore promette di cedere e vendere a me l'immobile ed io in sede di rogito posso nominare altra persona fisica o giuridica come proprietario/a.

    2)Condizioni di vendita - qui si evince che l'immobile il venditore cederà l'immobile nello stato in cui si trova, libero da ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli ecc ecc. L'atto notarile verrà stipulato entro e non oltre il 31.12.2016.

    3)Consegna e immissione in possesso (tenente a mente questo punto perchè reputo sia quello fondamentale di tutta la discussione e per questo ve lo scrivo per intero)
    il possesso e il materiale godimento dell'immobile in contratto si avrà con la stipula dell'atto notarile di trasferimento; da tale data in avanti saranno a carico e a favore del promissario acquirente gli oneri e i frutti relativi.
    Le parti convengono inoltre che, a partire dal 01 Marzo 2012 l'unità immobiliare descritta al punto 1. verrà concessa in locazione al promissario acquirente o persona fisica o giuridica che si riserva di dichiarare, ad Euro 600 mensili.
    Il contratto di locazione verrà rescisso nel momento dell'atto notarile, e/o comunque entro e non oltre il 31.12.2016.

    Sorvolo i punti 4) e 5) siccome parlano della struttura dell'immobile e di sicurezza.

    6)Prezzo e condizioni di pagamento - qui si riassume il fatto che il prezzo dell'immobile viene fissato a 220.000 fino alla data del 31.12.2016, che io lascio a titolo di caparra confirmatoria una assegno di 15.000 euro tratta dalla banca XXXXXXX numero dell'assegno XXXXXXXX ed intestato alla propietaria a titolo di caparra confirmatoria da valere quale corrispettivo nel caso di recesso a norma dell'art.1386 codice civile.

    Tutto questo avveniva il 12.01.2012, nella circostanza mi vengono consegnate le chiavi ed inizio i lavori descritti sopra e sempre nella circostanza mi vengono concessi 2 mesi gratuti di affitto per terminare i lavori.

    A Marzo del 2012 a lavori ancora non ultimati ( ma questo è stato un problema riconducibile a me e alle ditte a cui mi ero affidato anche se poteva esserci un po di buon senso da parte dell'onnipresente nipote vista l'amicizia e della proprietaria)stipuliamo il contratto d'affitto.
    A differenza di quanto scritto nella scrittura privata su menzionata, la proprietaria mi chiede una carità!
    Va bene per te se invece di dichiarare 600 mensili nel contratto ne dichiariamo 400?
    Dai, lo sai che c'è amicizia e se ti dovesse servire qualcosa siamo sempre qui a disposizione (parole di lei e del nipote), parlo con mia moglie visto che doveva essere lei l'intestatario dell'affitto e prendiamo la decisione di non opporci.
    Lo so, ho sbagliato, ma vi ripeto che era talmente tanto l'entusiamo e la voglia di entrare in quella casa dopo mesi e mesi a vagabondare come nomadi che sempre per quieto vivere abbiamo accettato.

    Si stipula il contratto di 4 anni rinnovabili con scadenza il 28.02.2016 (seguite le date perchè sono importanti e solo in questi giorni prendendo il contratto perchè c'è stata una mezza discussione mi sono reso conto che i conti non tornano) a 400 euro mensili.
    Ogni mese dal Marzo 2012 ad oggi io ho sempre versato alla proprietaria 400 euro tramite bonifico bancario senza mai ricevere in questi anni uno straccio di ricevuta e 200 euro cash se vogliamo definirli in nero facciamolo pure, nelle mani dell'onnipresente nipote.

    In questi anni ho avuto alcuni problemi dovuti all'usura ed ho sempre contattato la proprietarie per la sostituzione o la riparazione.
    La caldaia, le tubature dell'acqua, il cancello automatico, il citofono, l'intonaco esterno ed altre serie di cose, ogni volta che chiamavo era sempre un problema economico. Lei accollava sempre a me quelle spese anche se si trattava di manutenzione straordinaria e sono certo che spettavano a lei, ma, siccome la signora è anziana io mi rivolgevo al nipote visto che essendo onnipresente e prendendo i suoi o loro 200 euro al mese in nero, pretendevo che i lavori venissero svolti, qualche lavoro è stato fatto ma, le spese più sostanziose me le son dovuto accollare io perchè per un motivo o un altro i soldi non arrivavano, le persone addette ai lavori non venivano chiamate ne dalla proprietaria ne dal nipote che in quel periodo era fuori per lavoro.
    In qualche altra situazione mi son sentito dire da lei che avrei potuto anticipare io i soldi visto che in qualche modo l'appartamento un giorno sarebbe diventato mio e me lo sarei ritrovato!! (Cose da pazzi!!!).

    Ho sbagliato sempre tutto, non lo so come sia potuto accadere, a volte penso che stia iniziando a perdere colpi perchè in altre situazioni non avrei mai dato modo a nessuno di calpestare in questo modo la mia dignità, saranno stati i miei figli, sarà stata la mia famiglia e quel cacchio di quieto vivere, fatto sta che non ho mai reagito fino a qualche giorno fa.....

    Il nipote onnipresente mi chiama dicendomi che la zia sta per inviarmi una raccomandata, chiedo lumi sul perchè di questa raccomandata e lui mi dice che a Febbraio 2016 scadrà il contratto e siccome mancheranno 10 mesi alla scadenza della scrittura privata ci metteremo daccordo su come fare in modo da non rinnovare gli ulteriori 4 anni (conoscendolo so che mi chiederà per i restanti 10 mesi un affitto a nero)
    Io non ho proprio parlato, però mi sono andato a rileggere (visto che erano passati 3 anni abbondanti) la scrittura privata e mi sono saltate all'occhio le cose che vi ho scritto sopra.
    La raccomandata ad oggi non è ancora arrivata e prima che arrivi vorrei porre alcuni quesiti:

    1) La scrittura privata andava registrata? Se si è obbligatorio avvisare entrambi le parti dell'avvenuta registrazione?
    2) Il contratto scade a Febbraio 2016 e a quanto pare non intende rinnovarmelo, invece la scrittura privata dice che il contratto di locazione verrà rescisso al momento dell'atto e/o comunque entro e non oltre il 31.12.2016.
    3)Sulla scrittura privata c'è scritto che il canone è di 600 euro mensili mentre in quello di locazione è di 400 (anche se in realtà gliene do lo stesso 600) posso appellarmi in qualche modo a questa cosa?
    4) Vi dico la sincera verità.... non ce la faccio più, sarei più contento di andarmene e fargliela pagare e lasciargli sul groppone (vista la crisi e visto il fatto che per lei questa è seconda casa) la casa, però prima vorrei riavere indietro i miei 15.000 più qualche risarcimento se lo posso estrapolare da qualche parte.
    Confrontando quanto scritto sulla scrittura privata con il contratto di locazione registrato ho qualche possibilità?

    Grazie a tutti e scusate se mi sono dilungato cosi tanto ma, avevo bisogno di sfogarmi dopo tutto questo "quieto vivere".
    Saluti
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    1- la scrittura privata andava registrata si
    2- per il contratto di locazione, qualora egli non ti rinnovi il contratto non pagare più affitto assolutamente
    3-per i soldi in nero spera che, alla firma del rogito lui si "ricordi" che ha percepito anche questa cifra moltiplicata per 4 anni.
    4- se non siete voi inquilini o acquirenti a farvi rispettare nessuno lo farà per voi.
    5- vale la cifra mensile che hai inserito nel contratto di locazione, non quella della scrittura privata.
    6-anche se non registrato il compromesso ha valore tra le parti.
     
  3. gardabusiness

    gardabusiness Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    a parte le risposte giuste che ti ha dato Luna_, controllerei se ci sono tutti gli elementi essenziali nel contratto preliminare (esempio: certificazione energetica), la mancanza della quale già nel 2012, anche e non rendeva nullo d'ufficio il contratto, può essere motivi di richiesta di risoluzione dello stesso. Poi verificherei se ci sono tutte le conformità catastali rispetto allo stato di fatto e a quando autorizzato nelle concessioni edilizie Cosi se vi è un qualche inadempimento contrattuale da parte del venditore, so di passare dalla parte della ragione, lo farei presente al "nipote", cercando un accordo se ti interessa ancora l'appartamento, altrimenti passerei tutto ad un buon avvocato e sentirei il suo parere.

    .
     
  4. Simonelli

    Simonelli Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie ad entrambi per le risposte.
    In merito agli "elementi essenziali" pronunciati da gardabusiness (che ringrazio) penso che alcuni problemi dovrebbero esserci, partendo dalla canne fecali che quando la casa rimane chiusa e non solo, al rientro c'è una puzza esagerata che non ci si può entrare, passando dall'agibilità dei locali stessi che a mente locale ora non ricordo se in quella data era già stata data o meno.
    Comunque il punto 4) del preliminare dice:
    il promittente venditore si impegna a garantire la conformità degli impianti presenti nell'unità immobiliare promessa in vendita alla vigente normativa in materia di sicurezza; il promittente venditore si impegna altresi ad allegare, al momento di sottoscrizione dell'atto definitivo di compravendita, la dichiarazione di conformità di detti impianti o suoi equipollenti.

    La maggior parte degli appartamenti del condominio essendo stati venduti su carta dal 2005 al 2008 nessuno possiede il certificato energentico ( mi sono informato da alcuni condomini proprietari).

    Domanda per @gardabusiness:
    visto che hai parlato di preliminare ed il punto 4 dice che la proprietaria può presentare la dichiarazione in sede di atto, ma questa documentazione deve essere datata al 2012 quando è stato stipulato il tutto oppure può avere una data ancora più recente?
    Grazie per la risposta.
     

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