1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Articolo tratto da Il mattone rende sempre meno: metà affitto finisce in tasse e spese - Il Sole 24 ORE

    Il mattone rende sempre meno: metà affitto finisce in tasse e spese
    di Cristiano Dell'Oste12 gennaio 2015

    Tutti sanno che le imposte sulla casa sono aumentate e gli affitti sono diminuiti. Ma non tutti sanno dove sia meglio (o peggio) possedere un’abitazione da dare in locazione: a Lecco, ad esempio, chi sceglie la cedolare secca – su un contratto a canone libero – vede svanire tra tasse e spese di manutenzione il 47% del canone incassato, e la percentuale arriva al 66% se il proprietario applica la tassazione ordinaria con un’aliquota IRPEF medio-alta. Un record, tra i capoluoghi di provincia. Anche se si tratta di un primato tutto sommato relativo, perché altre città come Padova, Viterbo, Torino, Pordenone e Verona seguono a brevissima distanza. All’estremo opposto, a Messina, le percentuali si abbassano al 37% (cedolare) e al 55% (tassazione ordinaria). Qui, così come a Pistoia, Lucca, Rimini, Sassari e Palermo la somma di IMU, Tasi, imposte sui redditi e spese di gestione si rivela un po’ più leggera in termini relativi. L’elaborazione del Sole 24 Ore del Lunedì considera i canoni medi cittadini rilevati da Nomisma, e li rapporta alla casa-tipo così come risulta in catasto, sia a livello di rendita, sia a livello di superficie. In genere si tratta di appartamenti medio-grandi, nell’ordine dei 100-110 metri quadrati, ma il ragionamento resta valido anche se riferito ad alloggi più piccoli. Una volta individuato l’immobile si conteggiano le aliquote per il 2014 dell’IMU e della Tasi (applicata sulle case locate in un capoluogo su due), le imposte sui redditi (cedolare al 21% o IRPEF ipotizzata al 38%, più addizionali e registro) e le spese a carico del proprietario (stimate al 10% del canone) così da arrivare al guadagno netto.
    Le variabili del rendimento Il risultato di questa elaborazione offre una prima indicazione importante. Ma non dice ancora tutto. Prendiamo il caso di Milano: qui, a fronte di un canone-tipo di circa 13mila euro, al proprietario restano 8mila euro (cedolare) o 5.500 euro (tassazione ordinaria). L’incidenza della tassazione è leggermente sotto la media, ma per capire quanto è effettivamente redditizio l’investimento bisogna confrontare il guadagno con il valore medio di mercato della casa: si scopre così che il ritorno annuo sul capitale investito per l’acquisto dell’alloggio va dal 2,71% (con la cedolare) all’1,87% annuo (con la tassazione ordinaria). «Parliamo di un rendimento tutto sommato lusinghiero, e lo stesso discorso vale anche per il mercato di Roma, anche se si tratta di un dato che va interpretato con attenzione», commenta Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. Innanzitutto, bisogna capire “come si arriva” a queste percentuali. «Le variabili che influenzano il risultato sono tre – prosegue Dondi -. La prima è la redditività lorda della locazione, poi pesa il valore catastale di partenza e, per ultima, l’aliquota IMU definita a livello locale. Va detto, però, che le aliquote non compensano le sperequazioni della base imponibile». In altri termini, per i proprietari è molto più conveniente avere valori catastali bassi anziché aliquote contenute. Morosità e prezzi in calo C’è poi un altro aspetto da maneggiare con cautela. Infatti, anche se negli ultimi anni le imposte sono aumentate e i canoni diminuiti, a mantenere su livelli interessanti la redditività netta è stato il calo delle quotazioni. Una bella vittoria di Pirro per la proprietà, perché la diminuzione dei prezzi penalizza chi possiede già un immobile e mette di fronte a un dilemma i potenziali investitori, favorendo sì l’acquisto nell’immediato, ma ipotecandolo in prospettiva. Oltretutto, non si possono escludere neppure altri aumenti delle imposte: è vero che la legge di Stabilità per il 2015 conferma il tetto massimo delle aliquote IMU e Tasi, ma secondo i dati del Caf Acli in otto capoluoghi su dieci nel 2014 il tetto non era ancora stato raggiunto per le case locate, quindi ci sono i margini per farlo quest’anno. Ad ogni modo, la vera “avvertenza di lettura” per i rendimenti è quella di considerare il rischio di morosità dell’inquilino e l’impatto delle spese di manutenzione. «L’aumento della morosità è un fenomeno ormai accertato, e non può più essere trascurato quando si tratta di valutare l’investimento», rileva Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia. Per misurare il rischio dei mancati incassi basta considerare che in un caso come quello di Milano bastano quattro mesi di morosità su 12 per dimezzare nell’immediato il rendimento netto per il proprietario (nel caso della cedolare) o addirittura per ridurlo dell’80% (nel caso della tassazione ordinaria). «Quanto alle spese per lavori straordinari – prosegue Sforza Fogliani – il patrimonio edilizio italiano invecchia rapidamente, in larga parte è stato costruito negli anni 60 e 70 e oggi richiede interventi costosi. Il catasto, fin dall’Ottocento, ha sempre considerato al 30% della rendita l’incidenza delle spese e degli imprevisti, ed è importante che se ne tenga conto anche nella riforma del catasto ora in fase di avvio, visto che oggi i proprietari non hanno la possibilità di dedurle analiticamente». Più in generale, però, secondo Sforza Fogliani «ogni discorso sull’immobiliare non può prescindere dal fatto che la pressione fiscale ha raggiunto punte pari al 70-75% del rendimento lordo, unito con il fatto che oggi di vero mercato non ce n’è». di Cristiano Dell'Oste - Il Sole 24 Ore - leggi su Il Sole 24 Ore: notizie di economia, finanza, borsa, fisco, cronaca italiana ed esteri Cristiano Dell'Oste - Il Sole 24 Ore - leggi su Il mattone rende sempre meno: metà affitto finisce in tasse e spese - Il Sole 24 ORE
     
    Ultima modifica: 12 Gennaio 2015
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :festa:
    ma ... non era la casa - tipo il riferimento ? :confuso:
    aaaahhh ... chiaro
    chiaramente identiche su tutto il territorio nazionale :festa:
    :festa:
    :festa:
    oh, là :stretta_di_mano:
    aaah, ora p chiaro, fanno il conto sul valore catastale, non di mercato ... bricconcelli ...
    va beh ... il proprietario può utilizzare la stessa metodologia, ipotizzare altro, con aliquote diverse ... finchè ottiene quello che gli va meglio
    ok, ora non si parla più di valore catastale ... fiiiuuu
    e ora si parla di prezzi ... :occhi_al_cielo:

    quindi è tutto un falso allarme ... mediamente ...

    e comunque prendiamo per buona questo studio: il singolo proprietario cosa se ne fa?
    ok, mediamente, a livello nazionale ... ma a livello locale questi studi non trovano nè riscontro nè applicazione perchè serve semrpe e comunque un bravo professionista che rilevi i prezzi, sappia analizzare correttamente il mercato e applichi le migliori metodologie valutative ...
    non è una cosa alla portata di tutti,
    :fiore:
     
    A skywalker e Rosa1968 piace questo messaggio.
  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    boh a me i rendimenti da locazione sembrano uno schifo da molto tempo, ben prima dell'aumento della tassazione
     
  4. Luca1978

    Luca1978 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Diciamo che investire nel mattone non è più cosa da profani o da investimento massificato, trovo che in questo mercato si possono ancora cogliere delle opportunità ma bisogna essere dentro il settore per individuare bene l'operazione giusta. Chiaro che in un mercato in perenne ascesa è facile fare investimenti immobiliari, ci riesce anche un bambino.
     
    A sylvestro e Carlo Garbuio piace questo messaggio.
  5. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    @Ponz, ci toccherà accennare un sorriso?
     
    A Bagudi e Ponz piace questo messaggio.
  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vorrei ricordare che mediamente tanto più è piccino l'immobile quanto più in proporzione sale la redditività delle locazioni e diminuisce la tassazione IMU, Tasi!

    Il Sole 24ore pubblica anche i dati, per la verità poco lusinghieri sull'aumento delle morosità (+45% nell'ultimo triennio) ma in Emilia Romagna, ad eccezione di Piacenza dove si registra un dato negativo (+37%), le altre province "citate" sembrano non male: Bologna dato invariato, Ravenna - 4%, Ferrare -4%...

    Questi dati... che dicono tutto... e non dicono niente!
     
  7. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Scrivi al Sole. Forse ignorano il segmento top dei monolocali di 20mq a Rimini e magari rivedono le loro teorie.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  8. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quando il sole24ore mi ha intervistato, in passato, non ho mai sottolineato questo aspetto. Mi consigli di farlo, la prossima volta?
     
  9. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Ma certo! scusa, Renzi va a dire che in Italia fila tutto liscio figurarsi se uno non può dire tranquillamente che la crisi del turismo in riviera non c'è. Al massimo ti pestano gli albergatori e chi ha comprato i monolocali-pepìta che rimangono sfitti per esosità, ma nulla di più.
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  10. 14MANUEL82

    14MANUEL82 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ecco un aspetto negativo del mercato immobiliare italiano! io investo sul mattone solo per poterlo rivendere a buon prezzo in un futuro migliore! ma se penzo a locarlo, ci rendiamo conto che la rendita non mi consente di ammortizzare il capitale investito in tempi brevi! perchè per quale motivo! è semplice vi è stato una pianificazione sui prezzi di locazione su tutto il territorio nazionale errato! perchè? perchè i canoni non hanno mai avuto un adeguamento continuativo e stabile - Istat - nel passato e anche nel presente! ( il prezzo delle vendite al mq stesso condizionamento Istat - realtà dei fatti le case valgono meno!) questo ha portato una pausa ed un rallentamento dello sviluppo economico urbano , ed un disordine tra le classi sociali distribuitesi sul tessuto urbano!
     
  11. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Direi: non è un problema di prezzi di locazione, ma dei prezzi di acquisto degli immobili. La locazione è lo specchio della realtà, per questo tende a diminuire. Il problema è se l'immobile lo hai pagato il 300% più del normale. Se il prezzo fosse equo rientreresti in circa quindici-venti anni. Se non lo è rientri in 120 anni. E si chiama bolla immobiliare. Occultata, mai palesemente ammessa, opportunamente scaricata sugli acquirenti finali, i disgraziati proprietari. In Italia a questo piccolo dettaglio se ne è aggiunto un altro, anch'esso ben prevedibile: la tassazione al limite dell'iniquità. Ancora oggi questi due problemi pesano come macigni sul settore non consentendone affatto la ripresa. Questo articolo si concentra solo sulla tassazione, che già rende poco conveniente il possedere o ereditare immobili. Ma se trasli il tutto su un acquisto per investimento ti rendi ben conto della catastrofica situazione di appetibilità. Da qui l'assurdità di chi sostiene che specie per le nuove costruzioni ci possa essere un rialzo.
     
    A Patatina piace questo elemento.
  12. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    ma come, non era un bene rifugio? :maligno: :affermazione:
     
    A sylvestro piace questo elemento.
  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    scusa ma è un mercato protetto di stampo socialista, l'immobiliare, o un libero mercato competititvo e speculativo di stampo capitalista? :shock: :domanda::sorrisone: :cauto:
     
  14. Luca1978

    Luca1978 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il problema degli affitti in Italia e della loro scarsa remunerazione riguarda la ristrettezza del settore, in un paese in cui l'80% ha o vorrebbe avere la casa di proprietà, se ci aggiungi che tra quel 20% non c'è la parte della popolazione più benestante ma la parte più fragile le conseguenze sono ovvie, il buon inquilino lo peschi solo tra una nicchia ristretta di persone, cioè peschi tra quel 20% , quei pochi rari casi di benestanti che non hanno mai acquistato una casa di proprietà o tra chi nell'80% è costretto per motivi contingenti ad andare in affitto, trasfertisti, divorziati, giovani coppie di buona famiglia o al massimo la locazione a fini turistici.
     
  15. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Tieni anche conto che contrariamente a quanto si vuol far credere (nel tentativo forse di illudere i proprietari, non lo so) la percentuale di richieste di affitto andrà diminuendo e peggiorando per qualità e per numero, a causa dello spopolamento progressivo, a mano a mano che aumenta la percentuale già alta di emigranti, sia italiani che stranieri che vanno all'estero, dove il rapporto stipendi/stabilità lavorativa/costo della vita è migliore. Cioè oltre ad essere mediamente quella italiana una popolazione di proprietari, la fetta di persone che vanno in affitto è sempre più composta da trasfertisti, che per definizione seguono l'andamento del mercato del lavoro, quindi pronti a spostarsi dove le condizioni sono migliori. E oggi il trasfertista non è più l'operaio del sud che va a Milano o Torino, ma il giovane laureato che va direttamente altrove. Ma c'è dell'altro: questo fenomeno inizia ad interessare gli stranieri, finora un bacino d'utenza rischioso ma quasi assicurato. A meno di non essere assegnatari di case popolari o conviventi di famiglie italiane capiscono anche loro che i costi cozzano oramai con la realtà. Conseguenza: sfratti in aumento e case sempre più sfitte. Questo porterà a un blocco delle vendite ancora maggiore, a un livellamento progressivo verso il basso di tutti i canoni di locazione e purtroppo a una sempre minore possibilità di selezione dell'inquilino. Al nord ad esempio specie nelle grandi città questo problema sta esplodendo, ma le agenzie che per ora operano solo sugli affitti tendono a fornire una versione dei fatti ben diversa (inquilino "radiografato", garanzie, canoni promessi elevati etc.). Di nuovo a scoprire la realtà i proprietari.
     
    Ultima modifica: 14 Gennaio 2015
  16. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quanti dati e quante previsioni... quante certezze...
    Non credevo che a leggere i giornali ci si facesse una simile cultura!
     
  17. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    A leggere i giornali credo che ci si faccia le idee opposte e forse è anche la nostra fortuna. Pensa se tutti si sbattessero con la realtà vera, se le informazioni vere davvero corressero rapidamente. Altro che panico renziano.
     
  18. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Lo so: le testate giornalistiche preferiscono dare sempre più spazio ai dati positivi piuttosto che a quelli negativi... è incredibile...
     
  19. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    No, non è incredibile, è il loro lavoro, considerato che non esiste una testata seria e libera. In parte la capacità di influenzare la gente è forte. Da inizio anno ho sentito più di un profano dirmi "ho sentito che i prezzi aumenteranno, quindi aspetto a vendere e sistemare". hai un'agenzia? No. Sei un professionista? No. Sei a conoscenza della situazione del mercato immobiliare e creditizio reale? No. "Però ho sentito che i prezzi si alzeranno...."
     
  20. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ... praticamente se la cantano e se la raccontano...
    d'altro canto, se i giornali non sono affidabili, ed immagino neppure la TV, quale dovrebbe essere la fonte più autorevole per stabilire una previsione autorevole?
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina