Terrazza a livello – Ripartizione spese di riparazione

[Attily]

Sicuramente anche questo tema sarà sta ampiamente discusso per altri casi. Voglio comunque esporre il mio caso per conoscere i vostri pareri in merito.
Si è reso necessario nel mio condominio, costituito da un edificio di 5 piani con n.30 unità abitative, procedere al rifacimento dell’impermeabilizzazione e della pavimentazione di una terrazza a livello, sita all’ultimo piano dell’edificio, di proprietà esclusiva di un singolo condomino, in quanto si sono verificate delle infiltrazioni di acqua piovana nell’appartamento sottostante.
L’annoso problema riguarda chiaramente la ripartizione delle spese di detti lavori di rifacimento.
Secondo un criterio di equità secondo me le spese andrebbero così ripartite:
tutti gli importi relativi ai lavori connessi al ripristino della funzione di copertura dell’edificiio (demolizione pavimentazione esistente, e del sottostante massetto, rimozione della guaina, calo in basso e trasporto a discarica dei materiali di risulta, realizzazione della nuova impermeabilizzazione, realizzazione del massetto portapendenze, sostituzione del bocchettone etc) andrebbero ripartiti, anche ai sensi del art. 1126 CC, propiamente inerente la ricostruzione e riparazione del lastrico solare, per 1/3 al proprietario della terrazza a livello e per 2/3 ai sottostanti condomini in ragione della superficie della propria proprietà coperta dalla terrazza;
tutti gli importi relativi ai lavori connessi al ripristino della usufruibilità del calpestio della terrazza (fornitura e messa in opera della pavimentazione e dello zoccolino battiscopa, ripresa degli intonaci sui verticali etc) debbano essere attribuiti al proprietario della
Esistono i necessari presupposti giuridici a conforto di tale criterio di equità?
Per quanto riguarda invece i danni arrecati all’appartamento sottostante come si dovrà procedere nella ripartizione, in assenza di specifiche inadempienze manutentive del proprietario.
Saluti a tutti.
Attily

 

[Attily]

Scusate ho visto, rileggendo il mio post, di aver commesso qualche strafalcione: non è possibile in qualche modo editare i post trasmessi e correggerli?
Non ci sono riuscito in alcun modo.

Attily

 

[Pennylove]

A parere di chi scrive sono da ripartire, ai sensi dell’art. 1126 del codice civile, secondo il criterio della ripartizione due terzi a carico dei condomini-un terzo a carico del proprietario, non solo le spese straordinarie inerenti l’impermeabilizzazione della terrazza a livello (che è un particolare tipo di lastrico solare), ma anche quelle relative al rifacimento della pavimentazione (il 1126 parla di spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico), purchè il materiale sia compatibile e conforme a quello già esistente, e al trasporto alla discarica dei materiali di risulta.

L’importo del risarcimento dei danni cagionati dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione deve essere sempre ripartito secondo la stessa proporzione ((due terzi-un terzo), detratto l’eventuale rimborso di somme da parte dell’assicurazione.

Quanto detto, può subire variazioni qualora il criterio legale sia derogato nel tuo condominio da una differente convenzione approvata e accettata da tutti i condomini, nessuno escluso.

 

[Attily]

Ma il perer tuo per quanto attiene le opere stettamente necessarie ad assicurare, evidentemente al solo proprietario, la fruibilità (calpestio) della terrazza a livello, vanno comunque ripartite, ai sensi dei criteri enunciati dell’art. 1126 del codice civile - quale opere di ripristinio delle condizioni quo antea, dal momento che per intervenire sull'impermeabilizzazione occorre necessariamente rimuovere la pavimentazione?
Infatti in realtà, ai fini dell'impermeabilizzazione della copertura, la pavimentazione non sarebbe necessaria.
Nel caso specifico, del mio conndominio, inoltre la pavimentazione esistente era del tutto rigonfiata e distaccata, e comunque andava rifatta a prescindera dal rifacimento dell'impermeabilizzazione. Inoltre, a rigore, l'art.1126 è inerente i lastrici solari, le terrazze a livello costituiscono un caso particolare, non sempre riconducibile.

Attily

 

[H&F]

Ma il perer tuo per quanto attiene le opere stettamente necessarie ad assicurare, evidentemente al solo proprietario, la fruibilità (calpestio) della terrazza a livello, vanno comunque ripartite, ai sensi dei criteri enunciati dell’art. 1126 del codice civile - quale opere di ripristinio delle condizioni quo antea, dal momento che per intervenire sull'impermeabilizzazione occorre necessariamente rimuovere la pavimentazione?
Infatti in realtà, ai fini dell'impermeabilizzazione della copertura, la pavimentazione non sarebbe necessaria.
Nel caso specifico, del mio conndominio, inoltre la pavimentazione esistente era del tutto rigonfiata e distaccata, e comunque andava rifatta a prescindera dal rifacimento dell'impermeabilizzazione. Inoltre, a rigore, l'art.1126 è inerente i lastrici solari, le terrazze a livello costituiscono un caso particolare, non sempre riconducibile.

Attily

Secondo me hai torto.
Pennylove è stata chiara ed esaustiva. Quello dice la Legge.

 

[luberto]

Approfitto dell'argomento per il mio caso: circa due anni fa è stata fatta da un geometra una tabella riparto spese in particolare per la terrazza esclusiva dell'attico, terrazza che fa da copertura in larga parte agli app.ti sottostanti e per circa 80 cm a sbalzo, quindi fuori del profilo della facciata. La tabella, regolarmente approvata (era presente all'assemblea un delegato del proprietario che non ha espresso voto contrario) prevede il riparto spese come da art 1126 per i mq che fanno copertura, rimanendo a totale carico del proprietario i mq a sbalzo. Fatti poi i lavori (importi consistenti), il proprietario intende pagare tutto secondo i criteri del 1126 e non come da tabella di cui sopra. Siamo in causa. Domando: qualcuno ha avuto o è a conoscenza di un caso analogo e se si, con quali esiti?
PS: non sono un tecnico e spero di aver esposto in maniera comprensibile il quesito.

 

[H&F]

Approfitto dell'argomento per il mio caso: circa due anni fa è stata fatta da un geometra una tabella riparto spese in particolare per la terrazza esclusiva dell'attico, terrazza che fa da copertura in larga parte agli app.ti sottostanti e per circa 80 cm a sbalzo, quindi fuori del profilo della facciata. La tabella, regolarmente approvata (era presente all'assemblea un delegato del proprietario che non ha espresso voto contrario) prevede il riparto spese come da art 1126 per i mq che fanno copertura, rimanendo a totale carico del proprietario i mq a sbalzo. Fatti poi i lavori (importi consistenti), il proprietario intende pagare tutto secondo i criteri del 1126 e non come da tabella di cui sopra. Siamo in causa. Domando: qualcuno ha avuto o è a conoscenza di un caso analogo e se si, con quali esiti?
PS: non sono un tecnico e spero di aver esposto in maniera comprensibile il quesito.

I balconi a sbalzo, aggettanti la facciata, sono a carico del proprietario : da sempre.
La delibera è corretta concettualmente ed inoltre non è stata impugnata.
Mi sembra strano questo revival di pretese. Avrebbe potuto impugnarla nei termini : 30 giorni dall'assemblea. Non credo possa vincere.

 

[luberto]

Penso anch'io che non possa vincere. Il bello è il seguito: dopo i lavori alla terrazza, si è verificata una infiltrazione sul mio terrazzo e dopo più "visite" dell'ex direttore dei lavori, pare che la perdita sia originata - dico pare e a suo giudizio - da un difetto di impermeabilizzazione alla base del parapetto e quindi nella parte aggettante. Il proprietario risiede all'estero; l'amministratore mi risponde in prima battuta che, vista la causa in corso, occorre aspettare la sentenza per sapere chi deve farsi carico dei lavori ! Io avrei proposto di intervenire subito a livello Condominio salvo poi attribuire le spese al momento della sentenza (la ditta che ha fatto i lavori è cessata !). A fine mese ci sarà una assemblea ed ho chiesto di mettere all'odg questa mia proposta. Secondo voi ci sono altre strade da seguire, prima di rivolgersi ad un legale ? Ringrazio per l'attenzione.

 

[Attily]

Secondo me hai torto.
Pennylove è stata chiara ed esaustiva. Quello dice la Legge.

Trovo che essere così perentori è fondamantalmente sbagliato e poco costruttivo:le disposizioni di legge vanno sempre interpretate !
Nello specifico inoltre l'art.1126 è relativo alla ripartizione delle spese di ricostruzione e riparazione del lastrico solare giuridicamente diverso dalla terrazza a livello.

Attily

 

[H&F]

Trovo che essere così perentori è fondamantalmente sbagliato e poco costruttivo:le disposizioni di legge vanno sempre interpretate !
Nello specifico inoltre l'art.1126 è relativo alla ripartizione delle spese di ricostruzione e riparazione del lastrico solare giuridicamente diverso dalla terrazza a livello.

Attily

Se ti riferisci alla discussione Luberto , sono perentorio perchè :
-il terrazzo sporgente la facciata non è un lastrico solare ma un terrazzo vero e proprio ( avrà sicuramente la ringhiera , elemnto tecnico qualificante )
-i terrazzi e balconi aggettanti/sporgenti la facciata sono proprietà privata e la dottrina e giurispreudenza sono chiarissimi.

Cosa vuoi interpretare ?
E tocca ai giudici interpretare non ai membri di un forum. Vadano in tribunale.