Lavori condominiali

[topcasa]

lui dice chiaramente il contrario oppure non sa che la maggioranza relativa delibera e coobliga la totalita. oltretutto per gli assenti viene inviato verbale a proprio domicilio a cui ci si puo opporre. quindi la causa alla minoranza non la vedo e anzi chi nn ha pagato potrebbe essere denunziato

Meglio dire dovrebbe, mi sa tanto che quell'amministratore strafaccia a modo suo

 

[karuba]

in certi casi di urgenza l amminitratore deve provvedere e ne riferisce successivamente all assemblea

http://www.immobilio.it/threads/lamministratore-risponde-per-le-opere-urgenti.22926/y

 

[Kurt]

scusate ma perchè non ci basiamo solo sui fatti esposti dall'interessato? Diamo almeno fiducia al fatto che il diretto interessato abbia esposto i fatti per come si sono svolti.

Del resto giuridicamente è ineccepibile.
Se una minoranza vuole effettuare dei lavori lo può fare sostenendone le spese. La maggioranza non si oppone ne lo potrebbe se non si ravvisano limitazioni nell'uso della cosa comune (e in ogni caso anche se questa limitazione ci fosse potrebbero accettarla tacitamente non opponendosi). In ragione di diritto o della mancanza d'opposizione i soci di minoranza fanno eseguire i lavori e iniziano i problemi per i danni di cui sopra.
Non mi sembra così complicata. Nelle altre ipotesi tutti i condomini avrebbero dovuto pagare la loro quota di spese, così non è stato.

Siamo tutti a conoscenza che anche un solo condomino può fare eseguire i lavori senza addebitare ad altri le spese purchè queste spese siano attinenti a lavori che non comportino limitazioni degli altri condomini all'uso della cosa comune. Se vale per uno perchè non dovrebbe valere per più di uno? Se i lavori interessano più d'uno è normale che facciano un'assemblea di minoranza per decidere tra di loro i tre aspetti fondamentali di un lavoro: come, quando e quanto.

kurt

 

[enzo6]

scusate ma perchè non ci basiamo solo sui fatti esposti dall'interessato? Diamo almeno fiducia al fatto che il diretto interessato abbia esposto i fatti per come si sono svolti.

Del resto giuridicamente è ineccepibile.
Se una minoranza vuole effettuare dei lavori lo può fare sostenendone le spese. La maggioranza non si oppone ne lo potrebbe se non si ravvisano limitazioni nell'uso della cosa comune (e in ogni caso anche se questa limitazione ci fosse potrebbero accettarla tacitamente non opponendosi). In ragione di diritto o della mancanza d'opposizione i soci di minoranza fanno eseguire i lavori e iniziano i problemi per i danni di cui sopra.
Non mi sembra così complicata. Nelle altre ipotesi tutti i condomini avrebbero dovuto pagare la loro quota di spese, così non è stato.

Siamo tutti a conoscenza che anche un solo condomino può fare eseguire i lavori senza addebitare ad altri le spese purchè queste spese siano attinenti a lavori che non comportino limitazioni degli altri condomini all'uso della cosa comune. Se vale per uno perchè non dovrebbe valere per più di uno? Se i lavori interessano più d'uno è normale che facciano un'assemblea di minoranza per decidere tra di loro i tre aspetti fondamentali di un lavoro: come, quando e quanto.

kurt

Mi rifiuto di pensare esista un Amm.re che operi senza una delibera assembleare, regolarmente costituita, ove i presenti approvano, si astengono o votano contro.
Se accadesse come dici non ci sarebbe una delibera in cui sono identificati i soggetti che accettano di pagare i lavori ma solo un incontro tra condomini.
Se al contrario intendi dire che tale delibera esiste (ove si indica pagano solo alcuni) non capisco la domanda dell'interessato e le responsabilità che comunque non sono dell'Ammi.re.

 

[Kurt]

non si può essere così definitivi da stabilire che il proprio parere è corretto e non esista altra possibile alternativa.

Passando al concreto. Il codice civile prevede che tutti possano godere della cosa comune se non limitano il suo uso agli altri partecipanti alla proprietà comune (art. 1102 cod.civ.).

Nell'ipotesi in cui il lavoro sia considerato gravoso o voluttuario è previsto che i dissenzianti non partecipino alla spesa deliberata dalla minoranza che vuole sostenerla, al limite può sostenerla anche un singolo condominio che desidera effettuarla.

Normalmente le assemblee per queste spese sono convocate su richiesta di alcuni condomini e l'amministratore esplicita nella convocazione che si tratta di spesa gravosa o voluttuaria. In ragione della convocazione la decisione avveniene in un'assemblea in cui i partecipanti che approvano sono i soli a sostenere la spesa. Per esprimere il proprio dissenso coloro che non vogliono partecipare alla spesa possono votare contro in assemblea o facendo pervenire tempestivamente all'amministratore il proprio dissenso (astenuti o assenti).

L'assemblea pertanto è perfettamente valida e l'amministratore titolato a tenerla e a prendere tutte le iniziative nella pienezza dei suoi poteri. Per conoscere chi sostiene la spesa esiste, come in tutte le assemblee, l'elenco dei votanti e il loro voto favorevole, contrario o astenuto.

Tutto ciò detto, ovvero che è perfettamente possibile che sia successo come espresso in domanda, nella mia risposta utilizzo il dubitativo rispetto le responsabilità. L'amministratore potrebbe essere responsabile se ha partecipato alla selezione di un pannello di imprese che sono state presentate all'assemblea e in caso contrario è potenzialmente responsabile in qualità di responsabile della gestione della cosa comune.

Proprio perchè le responsabilità devono essere attentamente vagliate concludevo consigliando di sottoporre il materiale a un legale di fiducia

Infine, chi ha posto il quesito non ha esplicitato i termini di convocazione dell'assemblea ma ha scritto che i dissenzianti non hanno partecipato. Ne consegue che tutte le successive speculazioni sono basate su elementi estranei sia al quesito sia al diritto.

Kurt

 

[Kurt]

non si può essere così definitivi da stabilire che il proprio parere è corretto e non esista altra possibile alternativa.

Passando al concreto. Il codice civile prevede che tutti possano godere della cosa comune se non limitano il suo uso agli altri partecipanti alla proprietà comune (art. 1102 cod.civ.).

Nell'ipotesi in cui il lavoro sia considerato gravoso o voluttuario è previsto che i dissenzianti non partecipino alla spesa deliberata dalla minoranza che vuole sostenerla, al limite può sostenerla anche un singolo condominio che desidera effettuarla.

Normalmente le assemblee per queste spese sono convocate su richiesta di alcuni condomini e l'amministratore esplicita nella convocazione che si tratta di spesa gravosa o voluttuaria. In ragione della convocazione la decisione avveniene in un'assemblea in cui i partecipanti che approvano sono i soli a sostenere la spesa. Per esprimere il proprio dissenso coloro che non vogliono partecipare alla spesa possono votare contro in assemblea o facendo pervenire tempestivamente all'amministratore il proprio dissenso (astenuti o assenti).

L'assemblea pertanto è perfettamente valida e l'amministratore titolato a tenerla e a prendere tutte le iniziative nella pienezza dei suoi poteri. Per conoscere chi sostiene la spesa esiste, come in tutte le assemblee, l'elenco dei votanti e il loro voto favorevole, contrario o astenuto.

Tutto ciò detto, ovvero che è perfettamente possibile che sia successo come espresso in domanda, nella mia risposta utilizzo il dubitativo rispetto le responsabilità. L'amministratore potrebbe essere responsabile se ha partecipato alla selezione di un pannello di imprese che sono state presentate all'assemblea e in caso contrario è potenzialmente responsabile in qualità di responsabile della gestione della cosa comune.

Proprio perchè le responsabilità devono essere attentamente vagliate concludevo consigliando di sottoporre il materiale a un legale di fiducia

Infine, chi ha posto il quesito non ha esplicitato i termini di convocazione dell'assemblea ma ha scritto che i dissenzianti non hanno partecipato. Ne consegue che tutte le successive speculazioni sono basate su elementi estranei sia al quesito sia al diritto.

Kurt

 

[enzo6]

non si può essere così definitivi da stabilire che il proprio parere è corretto e non esista altra possibile alternativa.

Passando al concreto. Il codice civile prevede che tutti possano godere della cosa comune se non limitano il suo uso agli altri partecipanti alla proprietà comune (art. 1102 cod.civ.).

Nell'ipotesi in cui il lavoro sia considerato gravoso o voluttuario è previsto che i dissenzianti non partecipino alla spesa deliberata dalla minoranza che vuole sostenerla, al limite può sostenerla anche un singolo condominio che desidera effettuarla.

Normalmente le assemblee per queste spese sono convocate su richiesta di alcuni condomini e l'amministratore esplicita nella convocazione che si tratta di spesa gravosa o voluttuaria. In ragione della convocazione la decisione avveniene in un'assemblea in cui i partecipanti che approvano sono i soli a sostenere la spesa. Per esprimere il proprio dissenso coloro che non vogliono partecipare alla spesa possono votare contro in assemblea o facendo pervenire tempestivamente all'amministratore il proprio dissenso (astenuti o assenti).

L'assemblea pertanto è perfettamente valida e l'amministratore titolato a tenerla e a prendere tutte le iniziative nella pienezza dei suoi poteri. Per conoscere chi sostiene la spesa esiste, come in tutte le assemblee, l'elenco dei votanti e il loro voto favorevole, contrario o astenuto.

Tutto ciò detto, ovvero che è perfettamente possibile che sia successo come espresso in domanda, nella mia risposta utilizzo il dubitativo rispetto le responsabilità. L'amministratore potrebbe essere responsabile se ha partecipato alla selezione di un pannello di imprese che sono state presentate all'assemblea e in caso contrario è potenzialmente responsabile in qualità di responsabile della gestione della cosa comune.

Proprio perchè le responsabilità devono essere attentamente vagliate concludevo consigliando di sottoporre il materiale a un legale di fiducia

Infine, chi ha posto il quesito non ha esplicitato i termini di convocazione dell'assemblea ma ha scritto che i dissenzianti non hanno partecipato. Ne consegue che tutte le successive speculazioni sono basate su elementi estranei sia al quesito sia al diritto.

Kurt

Appunto: un assemblea regolarmente convocata e valida, non una riunione di carboneria.

 

[Gianko Taurix]

Scusate ma in questi giorni sono stato impegnato, comunque l'assemblea era regolare convocata dall'amministratore con raccomandata, presenti in assemblea
circa 800 millesimi, alcuni condomini fanno richiesta di far montare un cancello automatico, dopo varie discussioni si conclude che circa 500 millesimi non erano d'accordo, i restanti 300 millesimi accettarono di fare ugualmente il lavoro a proprie spese, dopo di che andarono avanti col lavoro e la ditta che monto' il cancello,
per il passaggio dei cavi elettrici fece dei buchi nel pavimento del cortile andando a finire nel seminterrato e bucando la guaina catramata creando poi tutte quelle infiltrazioni.
Voglio anche precisare che all'epoca dell'assemblea e poi dei lavori io non facevo ancora parte del condominio ma sono entrato circa due anni dopo, parlando con altri condomini mi spiegarono tutta faccenda, mi dissero anche che le infiltrazioni le notarono circa tre mesi dopo il lavoro, però nessuno si mosso per ripristinare il tutto.
Spero di essere stato chiaro.
Giancarlo

 

[topcasa]

Scusate ma in questi giorni sono stato impegnato, comunque l'assemblea era regolare convocata dall'amministratore con raccomandata, presenti in assemblea
circa 800 millesimi, alcuni condomini fanno richiesta di far montare un cancello automatico, dopo varie discussioni si conclude che circa 500 millesimi non erano d'accordo, i restanti 300 millesimi accettarono di fare ugualmente il lavoro a proprie spese, dopo di che andarono avanti col lavoro e la ditta che monto' il cancello,
per il passaggio dei cavi elettrici fece dei buchi nel pavimento del cortile andando a finire nel seminterrato e bucando la guaina catramata creando poi tutte quelle infiltrazioni.
Voglio anche precisare che all'epoca dell'assemblea e poi dei lavori io non facevo ancora parte del condominio ma sono entrato circa due anni dopo, parlando con altri condomini mi spiegarono tutta faccenda, mi dissero anche che le infiltrazioni le notarono circa tre mesi dopo il lavoro, però nessuno si mosso per ripristinare il tutto.
Spero di essere stato chiaro.
Giancarlo

Ma l'Amministratore è sempre lo stesso? e se si ha avuto segnalazioni ovvero in qualche Assemblea c'è stato ordine del giorno sull'accaduto?

 

[Kurt]

Gianko, perfettamente.
La risposta riguardo le responsabilità vale ancora così come il consiglio di rivolgersi senza indugio a un legale. Se non o fai ho l'impressione che poi la causa sarà tra i condomini e non verso coloro che per scarsa perizia hanno causato il danno.

La responsabilità non si è ancora prescritta (art. 2947 cod.civ.) ma verifica cosa è stato fatto e nel caso nessuno abbia agito (cioè l'amministratore) fai pressione nei suoi confronti e, se del caso, azione legale. La cosa vale anche se nel frattempo è cambiato perchè anche il nuovo ha il dovere di tutelare il bene comune ancorché il danno sia stato causato prima del suo insediamento. (per darti un esempio non importa se un tubo si è rotto prima del suo insediamento o meno, lo fa riparare senza indugio)

Per quanto riguarda la forma di convocazione, che avevo perfettamente compreso, aggiungo che essa non è rilevante se non per eventuale responsabilità diretta dell'amministratore nella scelta dell'impresa.

Infatti, Enzo6 sbaglia quando considera valida solo la forma di assemblea che conosce, ovvero quella convocata dall'amministatore e relega a "carbonara", cioè priva di effetti tutte le altre, che comprendono le assemblee c.d. autoconvocate. Assemblee in cui si trovano solo coloro che sono interessati a sostenere la spesa. Se Enzo6 avesse ragione la spesa non si sarebbe potuta comunque sostenere, cosa evidentemente priva di ogni ragione giuridica o logica.

Ribadisco che nella vita condominiale è possibile che un gruppo di condomini, visti i ripetuti rifiuti degli altri condomini a sostenere una spesa, possano autoconvocarsi e procedere sulla base di quanto stabilito tra di loro, sostenendone il costo.

Se prendiamo a esempio quanto esposto da Gianko, da un punto di vista legale ci sono state due assemblee.
La prima, "ufficiale", è terminata con una decisione negativa, cioè l'assemblea non ha approvato la spesa voluttuaria (di questo si tratta) esprimendo un voto contrario maggioritario e l'amministratore deve avere chiuso il verbale coerentemente (tra l'altro 300 a favore 500 contrari e 200 assenti).

La seconda assemblea, autoconvocata (presente o meno l'amministratore) è iniziata appena finita la riunione ufficiale quando i 300 millesimi, che comunque volevano la spesa, hanno iniziato una nuova riunione alla quale partecipavano solo loro e deliberavano di sostenere la spesa e i criteri di ripartizione. Questa delibera è perfettamente valida anche se la maggioranza (700/1000) non era stata convocata o presente. Tant'è che, correttamente, come nelle assemblee "carbonare" anche i 200/1000 astenuti o non presenti sono stati ritenuti indenni dalle relative spese. Decisione che in assemblea "ufficiale" non è possibile in quanto la delibera assunta a maggioranza vincola TUTTI.
Di questa assemblea è possibile che ci sia un verbale trascritto nel libro delle assemblee (se vi era presente l'amministratore) o un verbale comunicato all'amministratore (nell'ipotesi in cui l'amministratore non fosse presente) tenuto nella corrispondenza.

Infine, i 700/1000 non avevano titolo di impugnare la delibera assembleare "carbonara" perchè non erano toccati dalla decisione e perchè non era proibito neanche a loro partecipare al godimento dell'innovazione, sostenendone la relativa quota di spesa
Kurt

 

[enzo6]

Infatti, Enzo6 sbaglia quando considera valida solo la forma di assemblea che conosce, ovvero quella convocata dall'amministatore e relega a "carbonara", cioè priva di effetti tutte le altre, che comprendono le assemblee c.d. autoconvocate. Assemblee in cui si trovano solo coloro che sono interessati a sostenere la spesa. Se Enzo6 avesse ragione la spesa non si sarebbe potuta comunque sostenere, cosa evidentemente priva di ogni ragione giuridica o logica.

Sarà che sono stanco ma proprio non capisco: quella del caso di cui sopra è una assemblea regolarmente convocata in cui una parte dei condomini accetta in proprio l'addebito spese.
Non è una riunione di carboneria quindi non capisco l'intervento di cui sopra.

ps:
Per riunione di carboneria mi riferisco a riunioni in cui solo chi è disposto a pagare spese straordinarie è al corrente della cosa, senza dare opportuna comunicazione ad altri condomini.