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  1. Gianko Taurix

    Gianko Taurix Membro Junior

    Privato Cittadino
    La mia domanda è questa, nel mio condominio sono stati eseguiti dei lavori deliberati in assemblea
    solo dalla minoranza, la maggioranza era contraria e non ha partecipato neppure alle spese, ora i lavori eseguiti non sono stati fatti a regola d'arte e hanno creato dei danni al condominio per quel che riguarda anche la sicurezza, cioè è stata bucata la guaina in catrame che isola il seminterrato
    di conseguenza ci sono delle infiltrazioni di acqua.
    Vorrei sapere chi ne deve rispondere di questo danno, i condomini in minoranza oppure la ditta esecutrice dei lavori?
    Grazie delle info.

    Giancarlo
     
  2. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    In mancanza di studio delle "carte" dobbiamo considerare che in linea teorica ci sono più responsabili
    • l’impresa che ha eseguito i lavori senza usare la perizia necessaria;
    • direttore lavori che non ha esercitato la perizia necessaria a evitare quanto accaduto;
    • i condomini che hanno affidato l’esecuzione delle opere. A loro può essere ascritta la culpa in eligendo del committente che ricorre qualora il compimento dell'opera o del servizio siano stati affidati ad un'impresa appaltatrice priva della capacità e dei mezzi tecnici indispensabili per eseguire la prestazione oggetto del contratto senza che si determinino situazioni di pericolo per i terzi;
    • i condomini che hanno affidato l’esecuzione delle opere. A loro può essere ascritta la culpa in vigilando. Ovvero, un dovere controllo di origine non contrattuale gravante sul committente al fine di evitare che dall'opera derivino lesioni del principio del neminem laedere, di cui alla norma generale contenuta nell'art. 2043 c.c.. Il principio può essere configurato solo con riferimento alla finalità d’evitare specifiche violazioni di regole di cautela e non anche al fine di realizzare una generale supervisione da parte del committente sulla conformità del comportamento dell'appaltatore al principio base della responsabilità civile. Ciò in quanto la funzione di controllo e' assimilabile a un potere che può essere riconosciuto nei rapporti interni fra committente e appaltatore, in correlazione alla riduzione o eliminazione della sfera di autonomia decisionale del secondo e solo eccezionalmente può assumere rilevanza nei confronti dei terzi;
    • eventuali periti o tecnici che abbiano aiutato i condomini a prendere la decisione;
    • amministratore che ha selezionato il pannello di imprese dalla quale è stata selezionata quella che ha poi eseguito i lavori.
    Purtroppo quando il driver delle decisioni è solo il minor costo simili episodi sono destinati a ripetersi.

    Visti i rapporti che ci sono in un condominio il mio consiglio è quello di lasciare agire i condomini di minoranza contro l'impresa, il direttore lavori, eventuali periti o tecnici e amministratore. Questa causa sarebbe fatta dai condomini che hanno fatto eseguire i lavori.

    La maggioranza dovrebbe agire contro i condomini di minoranza che hanno appaltato i lavori e potrebbe essere formalizzata con un'intimazione ad adempiere che lasci il tempo alla controparte affinchè riesca a sistemare in tempi ragionevoli il danno. Se questo non avviene proseguire con gli atti contro i condomini di minoranza e loro si rivarranno sui responsabili.

    Rimane un punto che non conosco. Le infiltrazioni possono aspettare o meno i tempi dei Tribunali? Questo potrebbe cambiare i tempi e le modalità di azione, anche se i soggetti e le azioni sono le medesime.


    Però attenzione. Si tratta di considerazioni teoriche e le azioni possibili potrebbero essere altre (p.es. chiamare a rispondere tutti insieme) parimenti valide. Solo il legale che curerà la pratica sarà in grado di separare il grano dal loglio e agire di conseguenza.

    Ciao
    Kurt
     
  3. Gianko Taurix

    Gianko Taurix Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per le informazioni, ora capisco perchè alcuni condomini fanno orecchie da mercante sull'argomento e ci mettiamo pure l'amministratore, comunque adesso la cosa mi è chiara e agirò di conseguenza.
    Grazie ancora
    Giancarlo
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma se la maggioranza era contraria i lavori non erano da fare, ora per rispondere con più esattezza necessitano più info, ciao
     
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  5. karuba

    karuba Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ma deliberati a minoranza cosa significa? cè un'assemblea e vince la decisione della minoranza dei presenti? i lavori erano urgenti?
     
  6. enzo6

    enzo6 Ospite

    Evidentemente il termine minoranza è riferito al totale dei condomini mentre la maggioranza dell'assemblea (minoranza dei condomini) ha deliberato le straordinarie.
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se fatti senza la maggioranza io inizierei a chiedere i danni all'Amministratore,
     
  8. enzo6

    enzo6 Ospite

    Con 500 millesimi presenti in assemblea di cui 261 millesimi votano a favore le straordinarie si deliberano.
    In sostanza sono: la maggioranza dell'assemblea ma la minoranza dei condomini.
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si ma lui dice il contrario
     
  10. karuba

    karuba Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    lui dice chiaramente il contrario oppure non sa che la maggioranza relativa delibera e coobliga la totalita. oltretutto per gli assenti viene inviato verbale a proprio domicilio a cui ci si puo opporre. quindi la causa alla minoranza non la vedo e anzi chi nn ha pagato potrebbe essere denunziato
     
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  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Meglio dire dovrebbe, mi sa tanto che quell'amministratore strafaccia a modo suo
     
  12. karuba

    karuba Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
  13. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    scusate ma perchè non ci basiamo solo sui fatti esposti dall'interessato? Diamo almeno fiducia al fatto che il diretto interessato abbia esposto i fatti per come si sono svolti.

    Del resto giuridicamente è ineccepibile.
    Se una minoranza vuole effettuare dei lavori lo può fare sostenendone le spese. La maggioranza non si oppone ne lo potrebbe se non si ravvisano limitazioni nell'uso della cosa comune (e in ogni caso anche se questa limitazione ci fosse potrebbero accettarla tacitamente non opponendosi). In ragione di diritto o della mancanza d'opposizione i soci di minoranza fanno eseguire i lavori e iniziano i problemi per i danni di cui sopra.
    Non mi sembra così complicata. Nelle altre ipotesi tutti i condomini avrebbero dovuto pagare la loro quota di spese, così non è stato.

    Siamo tutti a conoscenza che anche un solo condomino può fare eseguire i lavori senza addebitare ad altri le spese purchè queste spese siano attinenti a lavori che non comportino limitazioni degli altri condomini all'uso della cosa comune. Se vale per uno perchè non dovrebbe valere per più di uno? Se i lavori interessano più d'uno è normale che facciano un'assemblea di minoranza per decidere tra di loro i tre aspetti fondamentali di un lavoro: come, quando e quanto.

    kurt
     
  14. enzo6

    enzo6 Ospite

    Mi rifiuto di pensare esista un Amm.re che operi senza una delibera assembleare, regolarmente costituita, ove i presenti approvano, si astengono o votano contro.
    Se accadesse come dici non ci sarebbe una delibera in cui sono identificati i soggetti che accettano di pagare i lavori ma solo un incontro tra condomini.
    Se al contrario intendi dire che tale delibera esiste (ove si indica pagano solo alcuni) non capisco la domanda dell'interessato e le responsabilità che comunque non sono dell'Ammi.re.
     
  15. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    non si può essere così definitivi da stabilire che il proprio parere è corretto e non esista altra possibile alternativa.

    Passando al concreto. Il codice civile prevede che tutti possano godere della cosa comune se non limitano il suo uso agli altri partecipanti alla proprietà comune (art. 1102 cod.civ.).

    Nell'ipotesi in cui il lavoro sia considerato gravoso o voluttuario è previsto che i dissenzianti non partecipino alla spesa deliberata dalla minoranza che vuole sostenerla, al limite può sostenerla anche un singolo condominio che desidera effettuarla.

    Normalmente le assemblee per queste spese sono convocate su richiesta di alcuni condomini e l'amministratore esplicita nella convocazione che si tratta di spesa gravosa o voluttuaria. In ragione della convocazione la decisione avveniene in un'assemblea in cui i partecipanti che approvano sono i soli a sostenere la spesa. Per esprimere il proprio dissenso coloro che non vogliono partecipare alla spesa possono votare contro in assemblea o facendo pervenire tempestivamente all'amministratore il proprio dissenso (astenuti o assenti).

    L'assemblea pertanto è perfettamente valida e l'amministratore titolato a tenerla e a prendere tutte le iniziative nella pienezza dei suoi poteri. Per conoscere chi sostiene la spesa esiste, come in tutte le assemblee, l'elenco dei votanti e il loro voto favorevole, contrario o astenuto.

    Tutto ciò detto, ovvero che è perfettamente possibile che sia successo come espresso in domanda, nella mia risposta utilizzo il dubitativo rispetto le responsabilità. L'amministratore potrebbe essere responsabile se ha partecipato alla selezione di un pannello di imprese che sono state presentate all'assemblea e in caso contrario è potenzialmente responsabile in qualità di responsabile della gestione della cosa comune.

    Proprio perchè le responsabilità devono essere attentamente vagliate concludevo consigliando di sottoporre il materiale a un legale di fiducia

    Infine, chi ha posto il quesito non ha esplicitato i termini di convocazione dell'assemblea ma ha scritto che i dissenzianti non hanno partecipato. Ne consegue che tutte le successive speculazioni sono basate su elementi estranei sia al quesito sia al diritto.

    Kurt
     
  16. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    non si può essere così definitivi da stabilire che il proprio parere è corretto e non esista altra possibile alternativa.

    Passando al concreto. Il codice civile prevede che tutti possano godere della cosa comune se non limitano il suo uso agli altri partecipanti alla proprietà comune (art. 1102 cod.civ.).

    Nell'ipotesi in cui il lavoro sia considerato gravoso o voluttuario è previsto che i dissenzianti non partecipino alla spesa deliberata dalla minoranza che vuole sostenerla, al limite può sostenerla anche un singolo condominio che desidera effettuarla.

    Normalmente le assemblee per queste spese sono convocate su richiesta di alcuni condomini e l'amministratore esplicita nella convocazione che si tratta di spesa gravosa o voluttuaria. In ragione della convocazione la decisione avveniene in un'assemblea in cui i partecipanti che approvano sono i soli a sostenere la spesa. Per esprimere il proprio dissenso coloro che non vogliono partecipare alla spesa possono votare contro in assemblea o facendo pervenire tempestivamente all'amministratore il proprio dissenso (astenuti o assenti).

    L'assemblea pertanto è perfettamente valida e l'amministratore titolato a tenerla e a prendere tutte le iniziative nella pienezza dei suoi poteri. Per conoscere chi sostiene la spesa esiste, come in tutte le assemblee, l'elenco dei votanti e il loro voto favorevole, contrario o astenuto.

    Tutto ciò detto, ovvero che è perfettamente possibile che sia successo come espresso in domanda, nella mia risposta utilizzo il dubitativo rispetto le responsabilità. L'amministratore potrebbe essere responsabile se ha partecipato alla selezione di un pannello di imprese che sono state presentate all'assemblea e in caso contrario è potenzialmente responsabile in qualità di responsabile della gestione della cosa comune.

    Proprio perchè le responsabilità devono essere attentamente vagliate concludevo consigliando di sottoporre il materiale a un legale di fiducia

    Infine, chi ha posto il quesito non ha esplicitato i termini di convocazione dell'assemblea ma ha scritto che i dissenzianti non hanno partecipato. Ne consegue che tutte le successive speculazioni sono basate su elementi estranei sia al quesito sia al diritto.

    Kurt
     
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  17. enzo6

    enzo6 Ospite

    Appunto: un assemblea regolarmente convocata e valida, non una riunione di carboneria.
     
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  18. Gianko Taurix

    Gianko Taurix Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusate ma in questi giorni sono stato impegnato, comunque l'assemblea era regolare convocata dall'amministratore con raccomandata, presenti in assemblea
    circa 800 millesimi, alcuni condomini fanno richiesta di far montare un cancello automatico, dopo varie discussioni si conclude che circa 500 millesimi non erano d'accordo, i restanti 300 millesimi accettarono di fare ugualmente il lavoro a proprie spese, dopo di che andarono avanti col lavoro e la ditta che monto' il cancello,
    per il passaggio dei cavi elettrici fece dei buchi nel pavimento del cortile andando a finire nel seminterrato e bucando la guaina catramata creando poi tutte quelle infiltrazioni.
    Voglio anche precisare che all'epoca dell'assemblea e poi dei lavori io non facevo ancora parte del condominio ma sono entrato circa due anni dopo, parlando con altri condomini mi spiegarono tutta faccenda, mi dissero anche che le infiltrazioni le notarono circa tre mesi dopo il lavoro, però nessuno si mosso per ripristinare il tutto.
    Spero di essere stato chiaro.
    Giancarlo
     
  19. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma l'Amministratore è sempre lo stesso? e se si ha avuto segnalazioni ovvero in qualche Assemblea c'è stato ordine del giorno sull'accaduto?
     
  20. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Gianko, perfettamente.
    La risposta riguardo le responsabilità vale ancora così come il consiglio di rivolgersi senza indugio a un legale. Se non o fai ho l'impressione che poi la causa sarà tra i condomini e non verso coloro che per scarsa perizia hanno causato il danno.

    La responsabilità non si è ancora prescritta (art. 2947 cod.civ.) ma verifica cosa è stato fatto e nel caso nessuno abbia agito (cioè l'amministratore) fai pressione nei suoi confronti e, se del caso, azione legale. La cosa vale anche se nel frattempo è cambiato perchè anche il nuovo ha il dovere di tutelare il bene comune ancorché il danno sia stato causato prima del suo insediamento. (per darti un esempio non importa se un tubo si è rotto prima del suo insediamento o meno, lo fa riparare senza indugio)

    Per quanto riguarda la forma di convocazione, che avevo perfettamente compreso, aggiungo che essa non è rilevante se non per eventuale responsabilità diretta dell'amministratore nella scelta dell'impresa.

    Infatti, Enzo6 sbaglia quando considera valida solo la forma di assemblea che conosce, ovvero quella convocata dall'amministatore e relega a "carbonara", cioè priva di effetti tutte le altre, che comprendono le assemblee c.d. autoconvocate. Assemblee in cui si trovano solo coloro che sono interessati a sostenere la spesa. Se Enzo6 avesse ragione la spesa non si sarebbe potuta comunque sostenere, cosa evidentemente priva di ogni ragione giuridica o logica.

    Ribadisco che nella vita condominiale è possibile che un gruppo di condomini, visti i ripetuti rifiuti degli altri condomini a sostenere una spesa, possano autoconvocarsi e procedere sulla base di quanto stabilito tra di loro, sostenendone il costo.

    Se prendiamo a esempio quanto esposto da Gianko, da un punto di vista legale ci sono state due assemblee.
    La prima, "ufficiale", è terminata con una decisione negativa, cioè l'assemblea non ha approvato la spesa voluttuaria (di questo si tratta) esprimendo un voto contrario maggioritario e l'amministratore deve avere chiuso il verbale coerentemente (tra l'altro 300 a favore 500 contrari e 200 assenti).

    La seconda assemblea, autoconvocata (presente o meno l'amministratore) è iniziata appena finita la riunione ufficiale quando i 300 millesimi, che comunque volevano la spesa, hanno iniziato una nuova riunione alla quale partecipavano solo loro e deliberavano di sostenere la spesa e i criteri di ripartizione. Questa delibera è perfettamente valida anche se la maggioranza (700/1000) non era stata convocata o presente. Tant'è che, correttamente, come nelle assemblee "carbonare" anche i 200/1000 astenuti o non presenti sono stati ritenuti indenni dalle relative spese. Decisione che in assemblea "ufficiale" non è possibile in quanto la delibera assunta a maggioranza vincola TUTTI.
    Di questa assemblea è possibile che ci sia un verbale trascritto nel libro delle assemblee (se vi era presente l'amministratore) o un verbale comunicato all'amministratore (nell'ipotesi in cui l'amministratore non fosse presente) tenuto nella corrispondenza.

    Infine, i 700/1000 non avevano titolo di impugnare la delibera assembleare "carbonara" perchè non erano toccati dalla decisione e perchè non era proibito neanche a loro partecipare al godimento dell'innovazione, sostenendone la relativa quota di spesa
    Kurt
     
  21. enzo6

    enzo6 Ospite

    Sarà che sono stanco ma proprio non capisco: quella del caso di cui sopra è una assemblea regolarmente convocata in cui una parte dei condomini accetta in proprio l'addebito spese.
    Non è una riunione di carboneria quindi non capisco l'intervento di cui sopra.

    ps:
    Per riunione di carboneria mi riferisco a riunioni in cui solo chi è disposto a pagare spese straordinarie è al corrente della cosa, senza dare opportuna comunicazione ad altri condomini.
     

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