Se l’agenzia in questione è aperta alla frequentazione diretta e indifferenziata di utenti destinatari di beni e servizi nel campo del mercato immobiliare, così da essere essa stessa collettore di clientela e fattore di avviamento, la necessità di spostarla comporta, per il conduttore, disagi e costi che devono essere compensati dall’indennità di avviamento che il legislatore, per evitare discrezionali quantificazioni di detto pregiudizio, ha “prequantificato” in diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto. In tal senso si è espressa la Suprema Corte, a sezioni unite, il 10 marzo 1998 (n°2646) precisando che “l’indennità per la perdita dell’avviamento spetta perché nell’immobile è stata svolta un’attività comportante diretto contatto con il pubblico: ciò significa che i destinatari dell’attività commerciale del conduttore possono accedere ai luoghi in cui essa è esercitata, dall’altro che l’imprenditore tiene lì un’attività, la quale, mentre si rivolge ad una generalità indistinta di persone, per potersi realizzare, richiede che il pubblico in quel luogo ci vada”, sicchè, un’attività di intermediazione in campo immobiliare, se rivolta non a soddisfare le esigenze di soggetti direttamente contattati o di altri operatori economici, ma quelle di un’indistinta generalità di utenti raggiunta attraverso la diffusione di messaggi quali ad es. inserzioni sui giornali, cartelli pubblicitari, annunci in rete ecc. e incanalata attraverso tali messaggi verso la sede dell’agenzia ove il conduttore svolge la propria attività, è certamente da considerare quale attività commerciale esercitata mediante contatti diretti con il pubblico, meritevole di essere premiata con l’indennità al termine della locazione. In senso conforme, sulla medesima traccia, si veda anche la più recente Cass. n°6948/2010.
Solo se il rapporto di locazione si dovesse concludere per morosità o per inadempimento del conduttore oppure se quest’ultimo, ricevuta la disdetta da parte tua, decidesse di rilasciare volontariamente l’immobile locato prima della scadenza contrattualmente pattuita senza provvedere al pagamento dei canoni sino a tale scadenza, il conduttore perderebbe il suo diritto all’indennità di avviamento (salvo il caso in cui tu abbia preventivamente prestato il tuo consenso alla compensazione tra i canoni ancora dovuti e l’ammontare dell’indennità che avresti dovuto riconoscere al momento del rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto): tale scelta costituirebbe motivo di risoluzione del contratto non già riconducibile alla tua volontà, ma all’inadempimento del conduttore medesimo che si è sottratto ai suoi obblighi: la disdetta non costituisce, infatti, una proposta di scioglimento anticipato del rapporto, bensì una richiesta di rilascio dell’immobile locato alla data di naturale cessazione del rapporto stesso.
Solo se il rapporto di locazione si dovesse concludere per morosità o per inadempimento del conduttore oppure se quest’ultimo, ricevuta la disdetta da parte tua, decidesse di rilasciare volontariamente l’immobile locato prima della scadenza contrattualmente pattuita senza provvedere al pagamento dei canoni sino a tale scadenza, il conduttore perderebbe il suo diritto all’indennità di avviamento (salvo il caso in cui tu abbia preventivamente prestato il tuo consenso alla compensazione tra i canoni ancora dovuti e l’ammontare dell’indennità che avresti dovuto riconoscere al momento del rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto): tale scelta costituirebbe motivo di risoluzione del contratto non già riconducibile alla tua volontà, ma all’inadempimento del conduttore medesimo che si è sottratto ai suoi obblighi: la disdetta non costituisce, infatti, una proposta di scioglimento anticipato del rapporto, bensì una richiesta di rilascio dell’immobile locato alla data di naturale cessazione del rapporto stesso.
