cherubrocker

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buonasera a tutti,

sono in procinto di prendere in locazione un immobile e utilizzarlo a uso promiscuo. Sono un libero professionista col regime dei super minimi (P.IVA aperta a gennaio 2013).

Ho una domanda urgentissima:

Il padrone di casa richiede contratto di locazione a canone convenzionato (3 anni + 2 anni) invece che il generico canone libero 4+4. E' un contratto che mi permette di utilizzare l'immobile a uso promiscuo oppure tale uso promiscuo è compatibile solo con i contratti a canone libero 4+4?

Spero qualcuno sappia rispondermi e voglia farlo nelle prossime ore, visto che domani sera devo presentare un'offerta scritta all'agenzia immobiliare.
Grazie!!
 

cherubrocker

Membro Attivo
Privato Cittadino
ma a te serve per uso commerciale?

No, la userei a uso abitativo promiscuo, ovvero destinerei una porzione dell'immobile alla mia libera professione.
In quanto libero professionista nel regime fiscale agevolato (minimi), il fisco mi permette di dedurre il 50% forfettario delle spese di locazione di un immobile ad uso abitativo, ma non ho trovato da nessuna parte se il contratto di locazione deve essere a canone libero per forza o anche a canone concordato 3+2. Il padrone di casa richiede tassativamente l'adozione del 3+2 quindi devo capire cosa fare :confuso:
 

topcasa

Membro Storico
la cedolare secca riguarda il proprietario, con il beneficio di non avere aumenti istat per te, il 3+2 gode di contratti più bassi per te ed il commerciale libero e con aumenti
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Buonasera a tutti,

sono in procinto di prendere in locazione un immobile e utilizzarlo a uso promiscuo. Sono un libero professionista col regime dei super minimi (P.IVA aperta a gennaio 2013).

Ho una domanda urgentissima:

Il padrone di casa richiede contratto di locazione a canone convenzionato (3 anni + 2 anni) invece che il generico canone libero 4+4. E' un contratto che mi permette di utilizzare l'immobile a uso promiscuo oppure tale uso promiscuo è compatibile solo con i contratti a canone libero 4+4?


Nella specie trova applicazione il criterio dell’uso prevalente e il fattore decisivo per determinare la destinazione prevalente di un unico immobile locato e adibito, fin dall’origine, a più usi, ai fini dell’applicazione del relativo regime giuridico, non consiste solo nel raffronto fra le superfici destinate rispettivamente all’uno e all’altro uso (abitativo e professionale), ma è determinante l’accertamento se l’abitazione del conduttore sia in funzione dello svolgimento dell’attività di lavoro autonomo, o se, invece, tale attività sia marginale, con la conseguenza che, in caso di prevalenza dell’uso di attività di lavoro autonomo, svolta in modo abituale e continuativa, dovranno applicarsi le disposizioni previste dalla legge n°392/1978, in particolare i principali articoli del Capo II, viceversa, se è prevalente la destinazione ad uso abitativo (fatto salva comunque la possibilità al conduttore di svolgere nell’immobile locato l’attività accessoria di ingegnere/architetto/avvocato ecc.), si applica la legge n°431/1998.

A tal riguardo assai dubbia è la legittimità di un contratto ad uso promiscuo, a norma del comma 3 dell’art. 2 della legge di riforma. Né la norma richiamata, né il decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 30 dicembre 2002, né i modelli di contratto allegati al decreto stesso fanno riferimento ad una locazione ad uso promiscuo. Il contratto allegato A non fa alcun riferimento a tale ipotesi: l’art. 7, infatti, recita: “L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore […]”.

Alla luce di quanto sopra precisato, si ritiene di dover rispondere negativamente al quesito posto all’attenzione del forum, posto che la mancata previsione espressa in sede di convenzione nazionale e locale di ipotesi di locazione di immobile adibito ad uso promiscuo impedisce alle parti di pattuire una destinazione a più usi dell’immobile locato.
 

topcasa

Membro Storico
Nella specie trova applicazione il criterio dell’uso prevalente e il fattore decisivo per determinare la destinazione prevalente di un unico immobile locato e adibito, fin dall’origine, a più usi, ai fini dell’applicazione del relativo regime giuridico, non consiste solo nel raffronto fra le superfici destinate rispettivamente all’uno e all’altro uso (abitativo e professionale), ma è determinante l’accertamento se l’abitazione del conduttore sia in funzione dello svolgimento dell’attività di lavoro autonomo, o se, invece, tale attività sia marginale, con la conseguenza che, in caso di prevalenza dell’uso di attività di lavoro autonomo, svolta in modo abituale e continuativa, dovranno applicarsi le disposizioni previste dalla legge n°392/1978, in particolare i principali articoli del Capo II, viceversa, se è prevalente la destinazione ad uso abitativo (fatto salva comunque la possibilità al conduttore di svolgere nell’immobile locato l’attività accessoria di ingegnere/architetto/avvocato ecc.), si applica la legge n°431/1998.

A tal riguardo assai dubbia è la legittimità di un contratto ad uso promiscuo, a norma del comma 3 dell’art. 2 della legge di riforma. Né la norma richiamata, né il decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 30 dicembre 2002, né i modelli di contratto allegati al decreto stesso fanno riferimento ad una locazione ad uso promiscuo. Il contratto allegato A non fa alcun riferimento a tale ipotesi: l’art. 7, infatti, recita: “L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore […]”.

Alla luce di quanto sopra precisato, si ritiene di dover rispondere negativamente al quesito posto all’attenzione del forum, posto che la mancata previsione espressa in sede di convenzione nazionale e locale di ipotesi di locazione di immobile adibito ad uso promiscuo impedisce alle parti di pattuire una destinazione a più usi dell’immobile locato.
Se non ricordo male qualcosa di simile è sttao trattato sul forum, e si era arrivati ad una risoluzione dell'AdE che andava versa altra conclusione della tua, magari se approfondisci! Grazie
 

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