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  1. cherubrocker

    cherubrocker Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti,

    sono in procinto di prendere in locazione un immobile e utilizzarlo a uso promiscuo. Sono un libero professionista col regime dei super minimi (P.IVA aperta a gennaio 2013).

    Ho una domanda urgentissima:

    Il padrone di casa richiede contratto di locazione a canone convenzionato (3 anni + 2 anni) invece che il generico canone libero 4+4. E' un contratto che mi permette di utilizzare l'immobile a uso promiscuo oppure tale uso promiscuo è compatibile solo con i contratti a canone libero 4+4?

    Spero qualcuno sappia rispondermi e voglia farlo nelle prossime ore, visto che domani sera devo presentare un'offerta scritta all'agenzia immobiliare.
    Grazie!!
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma a te serve per uso commerciale?
     
  3. cherubrocker

    cherubrocker Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No, la userei a uso abitativo promiscuo, ovvero destinerei una porzione dell'immobile alla mia libera professione.
    In quanto libero professionista nel regime fiscale agevolato (minimi), il fisco mi permette di dedurre il 50% forfettario delle spese di locazione di un immobile ad uso abitativo, ma non ho trovato da nessuna parte se il contratto di locazione deve essere a canone libero per forza o anche a canone concordato 3+2. Il padrone di casa richiede tassativamente l'adozione del 3+2 quindi devo capire cosa fare :confuso:
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sapevo che con i minimi, non si può detrarre niente
     
  5. cherubrocker

    cherubrocker Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti coi minimi posso DEDURLO dal reddito col principio di cassa, per poi calcolare le tasse solo sulla differenza. Di detrazioni non ne ho, hai ragione.

    Mi sai dire se il 3+2 va bene lo stesso?
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
  7. cherubrocker

    cherubrocker Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie!!! Temevo ci fosse una qualche incompatibilità, come ad esempio ho riscontrato nella cedolare secca. Se ottengo la cedolare secca, NON posso dedurre nulla, quindi ho pensato bene di chiedere se il 3+2 andasse bene o se fossi vincolato al 4+4
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    la cedolare secca riguarda il proprietario, con il beneficio di non avere aumenti istat per te, il 3+2 gode di contratti più bassi per te ed il commerciale libero e con aumenti
     
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Nella specie trova applicazione il criterio dell’uso prevalente e il fattore decisivo per determinare la destinazione prevalente di un unico immobile locato e adibito, fin dall’origine, a più usi, ai fini dell’applicazione del relativo regime giuridico, non consiste solo nel raffronto fra le superfici destinate rispettivamente all’uno e all’altro uso (abitativo e professionale), ma è determinante l’accertamento se l’abitazione del conduttore sia in funzione dello svolgimento dell’attività di lavoro autonomo, o se, invece, tale attività sia marginale, con la conseguenza che, in caso di prevalenza dell’uso di attività di lavoro autonomo, svolta in modo abituale e continuativa, dovranno applicarsi le disposizioni previste dalla legge n°392/1978, in particolare i principali articoli del Capo II, viceversa, se è prevalente la destinazione ad uso abitativo (fatto salva comunque la possibilità al conduttore di svolgere nell’immobile locato l’attività accessoria di ingegnere/architetto/avvocato ecc.), si applica la legge n°431/1998.

    A tal riguardo assai dubbia è la legittimità di un contratto ad uso promiscuo, a norma del comma 3 dell’art. 2 della legge di riforma. Né la norma richiamata, né il decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 30 dicembre 2002, né i modelli di contratto allegati al decreto stesso fanno riferimento ad una locazione ad uso promiscuo. Il contratto allegato A non fa alcun riferimento a tale ipotesi: l’art. 7, infatti, recita: “L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore […]”.

    Alla luce di quanto sopra precisato, si ritiene di dover rispondere negativamente al quesito posto all’attenzione del forum, posto che la mancata previsione espressa in sede di convenzione nazionale e locale di ipotesi di locazione di immobile adibito ad uso promiscuo impedisce alle parti di pattuire una destinazione a più usi dell’immobile locato.
     
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se non ricordo male qualcosa di simile è sttao trattato sul forum, e si era arrivati ad una risoluzione dell'AdE che andava versa altra conclusione della tua, magari se approfondisci! Grazie
     
  11. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Purtroppo mi sfugge il thread a cui ti riferisci, top... :domanda: Sul tema l’Agenzia delle Entrate ha emanato, in tempi abbastanza recenti, rilevanti chiarimenti: oltre alla circolare n°7/E/2008, la risoluzione n°13/E/2010 che, però, non tratta del regime giuridico da applicarsi a tale fattispecie, ma di altre problematiche legate agli immobili ad uso promiscuo (plusvalenze, deducibilità dei canoni ecc.).
     
  12. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    in poche parole trattava il discorso che uno può detrarre le spese lavorando da casa senza bisogno di avere un ufficio, e questo mi sembra che cozzi con quanto hai affermato OGGI.
     
  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Il tema in dibattito non è la deduzione dei canoni di locazione per gli immobili utilizzati promiscuamente, ma se sia legittimo avvalersi di un contratto convenzionato 3+2 nel caso di un uso plurimo dell’immobile. Io non nego che uno possa dedurre “le spese lavorando da casa senza bisogno di avere un ufficio”, avanzo solo qualche dubbio sulla legittimità di poter utilizzare, nel caso di locazione di immobili a uso promiscuo, un contratto convenzionato.

    Semmai il nostro amico cherubrocker, perché possa configurarsi una valida locazione di tale natura (qualora l’uso abitativo prevalesse su quello professionale), potrebbe stipulare un unico contratto di locazione a canone libero, a norma dell’art. 2 comma 1 della legge n°431/1998, di durata non inferiore a 4 anni (rinnovabile di altri 4), inserendo a contratto una clausola di questo tipo (o simili): “L’immobile è locato ad uso di civile abitazione del conduttore, restando peraltro consentito al medesimo di svolgere nell’immobile sopraindicato l’attività accessoria di ingegnere/architetto/avvocato ecc.”.

    Nel caso, invece, prevalesse l’uso professionale, si applica, secondo giurisprudenza, il pertinente regime locativo corrispondente all’uso effettivo prevalente, ossia la legge n°392/1978 e un contratto di durata non inferiore a 6 anni (rinnovabile di altri 6).
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    chiaro ed esplicito il tuo concetto
     
  15. cherubrocker

    cherubrocker Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille Pennylove e Topcasa. E' davvero difficile districarsi tra le varie leggi, spesso, come in questo caso, non c'è una disciplina scritta chiaramente e bisogna interpretare e sperare in meglio.

    Per sicurezza, pretenderò dal locatario un 4+4, anche se lui insiste per il 3+2, sperando che questo non porti al mancato accordo.
     

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