Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
è sempre un dato da cui partire per una stima (nb: stima, non moltiplicazione €/mq )
assolutamente no
sul sito è riportato chiaramente
ad agire così non si esegue indagine di mercato, attenzione a quello che si scrive in perizia
per fare questi calcoli (che non sono valutazioni immobiliari) non serve nessuna professionalità e quindi nessun professionista ... basta girare in internet e di applicazioni se ne trovano moltissime
 

GuglielmoP

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Mi sa che non ti capisco...o non ci capiamo :D Se dici che la mera moltiplicazione dei dati Omi €/mq non basta a fare una stima siamo pienamente d'accordo (fosse così semplice ognuno di noi risparmierebbe qualche oretta di lavoro :p), non sono d'accordo sul discorso di scartare in toto tali dati. Rappresentano pur sempre un parametro. Sta poi alla capacità...anzi alla sensibilità dell'estimatore saperli utilizzare.
 

GuglielmoP

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Perdonami ma è alquanto evidente che non riesco a farmi capire da te. Quello che sostieni circa le stime immobiliari lo condivido e concordo con te. Immagino che anche tu, come chiunque altro, per effettuare una stima partirai da un dato (che andrai a determinare con una ricerca di mercato, comprendente anche i dati forniti dall'agenzia del territorio) sul quale, poi, applicherai i dovuti coefficienti e le varie aggiunte e/o detrazioni del caso in modo da poter estrapolare un valore da dare all'immobile (ho sintetizzato molto un procedimento assai più complesso). Nel contesto inerente la ricerca di mercato per il dato da cui iniziare la stima (o meglio per uno dei dati su cui basare un tipo di stima) ritengo utili i dati (ANCHE i dati) forniti dall'Omi.
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
ricerca di mercato, comprendente anche i dati forniti dall'agenzia del territorio
no, no, no
eseguendo una reale ricerca di mercato non mi servono i dati omi :fico:


applicherai i dovuti coefficienti e le varie aggiunte e/o detrazioni del caso in modo da poter estrapolare un valore da dare all'immobile (ho sintetizzato molto un procedimento assai più complesso)
come calcoli i coefficienti e le varie aggiunte e/o detrazioni?
spero abbiano un fondamento mercantile, vero?

Nel contesto inerente la ricerca di mercato per il dato da cui iniziare la stima (o meglio per uno dei dati su cui basare un tipo di stima) ritengo utili i dati (ANCHE i dati) forniti dall'Omi.
se esegui l'indagine di mercato i dati omi non ti servono, anzi, li rifiuti

mi aspettavo, come vedi sopra, una risposta più semplice a queste mia precise domande
hai letto le avvertenze riportate sul sito?
hai effettuato una reale indagine di mercato?
hai verificato l'applicazione della metodologia dichiarata?

se si effettua quanto richiesto non c'è alcun problema nel rispondere positivamente, diversamente ...
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Perdonami ma è alquanto evidente che non riesco a farmi capire da te.
Scusa GuglielmoP io credo di avervi capito entrambi, quello che dici tu è esatto perchè Carlo Garbuio non sà che a Roma le quotazioni immobiliari riportate dall'OMI sono perfettamente rispondenti (zona per zona e microzona catastale ) forse non in tutte le località funziona così perchè non ci sono sufficenti dati)

Ad onor del vero ci sarebbe da dire che le valutazioni OMI si riferiscono a transazioni immobiliari concluse un semestre prima ma iniziate (preliminari) almeno 8 mesi prima , quindi non attuali ma facilmente corregibili.

quindi un criterio di stima da non sottovalutare come parametro di valutazione per poi fare la media con altri - (indagine di mercato evetuali valori di trasformazione etc)

stima soggettiva (che nel caso di un ver conoscitore del mercato della zona solitamente è quella che si avvicina di più alla realtà ).

Le teorie di Carlo sono giuste anche se condivido le tue conoscendo come te il mercato di Roma

passo e chiudo altrimenti mi prendo le repliche di Carlo e non ne usciamo più ( ho da lavorare)

;)
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Le teorie di Carlo sono giuste anche se condivido le tue conoscendo come te il mercato di Roma
eseguire un'indagine reale del mercato immobiliare è una mia teoria? :risata:
grazie, ma non è assolutamente vero :ok:
E' l'estimo che si fonda sull'indagine di mercato, non su prezzi medi infondati :innocente:

Carlo Garbuio non sà che a Roma le quotazioni immobiliari riportate dall'OMI sono perfettamente rispondenti (zona per zona e microzona catastale ) forse non in tutte le località funziona così perchè non ci sono sufficenti dati)

ma perchè non leggete quanto riportato nel sito dell' ex Agenzia del Terrirorio appena prima di consultare i dati OMI? :disappunto:

ve lo riporto di seguito

"L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo"

ve lo dicono loro e chiaramente di non farci affidamento :disappunto:


quindi un criterio di stima da non sottovalutare come parametro di valutazione per poi fare la media con altri - (indagine di mercato evetuali valori di trasformazione etc)
ecco, in questa maniera si aumenta il numero di errori


stima soggettiva (che nel caso di un ver conoscitore del mercato della zona solitamente è quella che si avvicina di più alla realtà ).
la stima soggettiva è il male del mercato immobiliare, l'unica alternativa è la stima oggettiva
con la stima soggettiva non puoi dimostrare niente, perchè è appunto soggettiva, personale, non dimostrabile e quindi non trasparente
con la stima oggettiva devi dimostrare tutto. indagine di mercato, metodologie, criteri ... esporre il tutto in maniera chiara e verificabile
solo la stima oggettiva è professionale, il resto sono opinioni, pareri, idee ... non dimostrabili, è chiaro

buon lavoro
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
la stima soggettiva è il male del mercato immobiliare, l'unica alternativa è la stima oggettiva


ve lo dicono loro e chiaramente di non farci affidamento :disappunto:
ho detto che è solo uno dei tanti parametri da considerare


eseguire un'indagine reale del mercato immobiliare è una mia teoria? :risata:
io la eseguo sempre anche quando devo valutare un immobile che si trova a 100 metri dall'ufficio.
 

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