Ristrutturazione intera palazzina a fronte di permuta con impresa edile

[looterpol]

Possiedo un intera palazzina di circa 1500 metri quadri di superficie utile in una buona zona centro storico ( ottima parte commerciale al piano terra, box auto nel retro svariate unità abitative da bilocali a trilocali, purtroppo sfitta causa le non ottime condizioni degli interni, stavo pensando a una completa ristrutturazione, ma data la grande superficie ho preso in considerazione di cedere alcuni appartamenti in cambio dei lavori (ricreazione del tetto, ridimensionamento di alcuni locali, risanamento pavimentazioni e superfici, infissi da sostituire e completa impiantistica)
L'impresa con cui sto lavorando è disposta a chiudere l'affare cedendoli tutta la proprietà e ridandomi indietro dal 20% al 30% di superficie utile nuova e all'avanguardia sotto tutti i punti di vista energetici e modernistici, dato che la riconversione da loro fatta sull'intero stabile andrebbe a rimodernare completamente lo stabile a vantaggio di entrambe le parti.
A prima vista mi è sembrato svantaggioso nei miei confronti, ma non essendo un addetto ai lavori non lo so con sicurezza, chiedo a voi come vi sembra questo specifico caso e come bisogna comportarsi in una situazione del genere, quali sono le percentuali delle permute con scambio di unità immobiliare in cambio di lavori.
Grazie anticipatamente per e vostre risposte.

 

[ludovica83]

ma non essendo un addetto ai lavori non lo so con sicurezza, chiedo a voi come vi sembra questo specifico caso e come bisogna comportarsi in una situazione del genere, quali sono le percentuali delle permute con scambio di unità immobiliare in cambio di lavori.

Io farei fare:

1. valutazione della palazzina allo stato attuale
2. preventivo di tutti i lavori
3. calcolo sulla rivalutazione del prezzo immobili post ristrutturazione

Con questi dati ho qualche informazione in + per valutare se il 20-30% è adeguato.... oppure fare io i lavori o una parte dei lavori e detrarli con la ristrutturazione al 50% o 65% a seconda dei lavori in 10 anni...
Dipende molto anche dal livello di ristrutturazione necessario...

Ti potrei dire che ho venduto un terreno e ritirato due appartamenti... ora non sai quanti appartamenti son stati costruiti, non sai il valore, l'ampiezza del terreno rispetto al luogo etc... come si possono paragonare queste due informazioni?

 

[looterpol]

I lavori di ristrutturazione possono essere fatti sia puntando al massimo, paragonabili a una nuova costruzione, o anche solo al minimo utile per poter affittare, solo che in caso di vendita mi troverei molto svantaggiato dato che in posizioni limitrofe non riescono a vendere il nuovo. la palazzina è degli anni 60 e non è mai stata ristrutturata e come ho detto prima i lavori comprendono ricreazione del tetto, ridimensionamento di alcuni locali, risanamento pavimentazioni e superfici, infissi da sostituire e completa impiantistica, solo che c'è modo e modo di ristrutturare.
Comunque ero interessato al discorso del % relativo alle permute in generale.
Esmpio: Possiedo 3 villette uguali da ristrutturare allo stesso modo, l'impresa fa i lavori e in cambio mi lascia il 30% di quello che ha fatto, una villetta, ha senso?

 

[ludovica83]

Allora se ho 3 villette e devo fare una buona ristrutturazione... è chiaro che almeno 1 la vorrò tenere... quindi la ristrutturazione da effettuare dovrà tener conto del fatto che 1 resta al proprietario...
E quindi la frase può avere un senso...

La stessa cosa potresti chiederla tu... se vuoi tenerti il 50% degli appartamenti quali ristrutturazioni fate? potrebbero dirti il tetto e le parti in comune.. gli appartamenti sono a grezzo per te.
Un dato generico del 20%-30% da comparare con altro... non credo sia affidabile per un paragone.

Ma attendi altre risposte.

 

[Antonio Troise]

... dipende dal valore di mercato della zona. Esempio Roma centro Storico la % può arrivare anche al 35-40% . Piena pianura, zona umida, vicinanze fiumi la % potrà essere un 15-20%

 

[looterpol]

Ero dubbioso sul fatto di questa percentuale, ma comunque dalle risposte vedo che più o meno ci siamo, poi ovvio che dalle percentuali al lavoro finito c'è di mezzo molta strada.
Domanda di preferenza personale: è da preferire meno appartamenti ma avanzati tecnologicamente e ristrutturati a nuovo o più appartamenti ma con una ristrutturazione per quanto basta per essere abitabili?
Parlo in un contesto di affitto non di vendita.

 

[Antonio Troise]

importante è la sicurezza degli impianti e del riscaldamento Anche per gli immobili vale il proverbio " Chi più spende meno spende"

 

[Rosa1968]

A prima vista mi è sembrato svantaggioso nei miei confronti,

Anche a me i conti non tornano ci dovrà sicuramente essere una differenza a tuo favore se è così come hai scritto.

L'impresa con cui sto lavorando è disposta a chiudere l'affare cedendoli tutta la proprietà e ridandomi indietro dal 20% al 30% di superficie utile nuova e all'avanguardia sotto tutti i punti di vista energetici e modernistici, dato che la riconversione da loro fatta sull'intero stabile andrebbe a rimodernare completamente lo stabile a vantaggio di entrambe le parti.

parlare di 20 - 30% senza sapere cosa ti da come qualità mi sembra azzardato. Bisognerà, magari con un tuo tecnico, sviluppare qualche numerino in termini di metri quadrati, separando il valore del commerciale (negozi) con il residenziale e magari vedere anche se ci può essere uno sviluppo. Questo è il primo passo. Una volta stabilito il valore da lì si aprono le trattative dell'eventuale permuta.

 

[Bastimento]

Aggiungerei di tener conto anche dell'aspetto procedurale: in che modo avvengono queste permute? Come cautelarsi del buon fine dei lavori per non rimanere con la casa demolita e l'impresa fallita? Non so rispondere ma sarebbe interessante un parere in proposito anche da chi ha più esperienza.

 

[Rosa1968]

Aggiungerei di tener conto anche dell'aspetto procedurale: in che modo avvengono queste permute? Come cautelarsi del buon fine dei lavori per non rimanere con la casa demolita e l'impresa fallita? Non so rispondere ma sarebbe interessante un parere in proposito anche da chi ha più esperienza.

La Fideiussione é la tutela che deve pretendere come garanzia della permuta poi c'e il resto. Ma bisogna capire che trattativa ha.