Informazione sul meccanismo delle aste

[chemist89]

Ciao a tutti,
scrivo per chiedere informazioni a chi ha avuto esperienze dirette nell'acquisto di case all'asta. La situazione è la seguente:
L'altro giorno ho visto vari annunci in un'agenzia immobiliare, tra questi compariva l'annuncio di un trilocale quasi nuovo, molto carino e dal prezzo stranamente ed esageratamente conveniente.

Convinto che ci fosse un errore, entro nell'agenzia e chiedo informazioni: la casa risulta essere all'asta (non sapevo le trattassero pure le agenzie! credo che dato il periodo di crisi, sia uno dei pochi modi per guadagnare qualcosa!) e dopo un breve botta e risposta, l'agente mi chiede di ripassare per parlare con colui che si occupa dell'intera vicenda.

Ieri ho incontrato il suddetto, il quale mi ha detto che l'asta è fissata per il 1° di aprile, mi ha spiegato un po' come funziona e mi ha detto che non è possibile visitare l'appartamento ancora occupato (ho chiesto ed a bergamo effettivamente non è possibile), però volendo ho l'opportunità di visionare un appartamento dello stesso complesso, appartenente ad un ragioniere amico suo!

Avendo letto alcuni posts qui presenti, data la delicatezza della vicenda e dei mille inghippi che potrebbero presentarsi, vorrei sapere da voi: cosa devo chiedere in particolare, a cosa devo fare attenzione?

- ho visto la perizia ed alcune foto della casa;
- è ancora occupata (e dalle foto si capisce che la coppia ha figli);
- il tutto si svolgerebbe tramite agenzia (loro seguono tutto l'iter e ti accompagnano all'asta)

 

[marcellogall]

Il fatto che sia un'agenzia ad occuparsene non significa che la potrai acquistare qualora il prezzo sia alla tua portata.
Innanzitutto non la puoi visitare e quindi non puoi sapere in quali condizioni verrà lasciata,
In secondo luogo, quando il prezzo è appetibile e l'immobile è valido, molti cercheranno di approfittarne partecipando all'asta e il prezzo si porterà vicino ai valori di mercato.
Qualora poi riuscissi ad aggiudicartelo con l'offerta più alta ti potresti trovare
con una successiva offerta di 1/6 più alta che ti toglierebbe l'immobile.
Ti suggerirei di provare con qualche agenzia a visionare gli appartamenti che ti interessano sul mercato libero: oggi ci sono molte occasioni e spesso si compra meglio che nelle aste.
Questa è solo la mia opinione: sono certo che molti la penseranno diversamente.
Ricorda solo che un acquisto all'asta deve essere molto, molto conveniente
altrimenti è un salto nel buio.

 

[un povero notaio]

Se poi il debitore esecutato a cui viene tolto l'appartamento che acquisti è Totò Riina.... conviene espatriare subito

 

[Tovrm]

Qui si sta facendo un po' di terrorismo per spaventare il nostro amico.
Innanzitutto, l'offerta successiva all'aggiudicazione (1/5 e non 1/6) è possibile solo in caso di vendita all'incanto e riaprirebbe l'asta (la nuova offerta non escluderebbe dunque la partecipazione a questa seconda fase). In genere le aste sono senza incanto ed in questo caso l'assegnazione è definitiva. Se va deserta l'asta senza incanto si fa un'asta all'incanto con base d'asta uguale alla precedente. Se anche la seconda va deserta, il giudice fissa la data per una nuova asta senza incanto e riduce la base d'asta (normalmente tra il 10% ed il 30%, a seconda di come si regola ciascun tribunale).

Per partecipare all'asta non è necessaria l'intermediazione dell'agenzia, ma si può partecipare direttamente. Poiché sono pubbliche, tutti possono assistere ed il mio consiglio è di andarsi a vedere qualche asta prima di decidere se e come partecipare.

Poi occorre leggersi bene l'ordinanza e l'avviso (l'avviso c'è solo se il tribunale, anziché farla gestire dalla propria cancelleria, si appoggia ad un professionista per la vendita, come un notaio, un avvocato o un commercialista. Il costo del professionista è a carico dell'aggiudicatario). Lì ci sono tutte le regole per quella specifica asta: le modalità di presentazione della domanda di partecipazione, cosa fare in caso di aggiudicazione, importo della cauzione, termini per il saldo del prezzo, imputazione dei costi di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni, modalità per l'eventuale liberazione dell'appartamento, ecc...

Se già alcune aste sono andate deserte, è probabile che il prezzo sia diventato molto interessante e che vi partecipino altre persone, quindi bisogna fissare un tetto al proprio intervento, tenendo conto di tutti i costi accessori, che possono arrivare ad un 15-20% del prezzo di aggiudicazione (imposte in base al fatto che si tratti di prima o seconda casa, eventuali costi del professionista, spese per la cancellazione di iscrizioni e trascrizioni, spese condominiali arretrate, eventuali spese per la liberazione dell'immobile, ecc.).

Quanto alle imposte, in caso d'asta queste si pagano sul valore di aggiudicazione all'asta e non sul valore catastale dell'immobile.

Gli appartamenti acquistati all'asta vanno sempre considerati come da ristrutturare, proprio perché le condizioni in cui verrà rilasciato l'appartamento sono ignote.

Infine occorre armarsi di molta pazienza. Ci sono appartamenti che si liberano appena aggiudicati, altri per i quali occorre pazientare anche 12-15 mesi. La procedura di liberazione è comunque più veloce di quella di uno sfratto (il decreto di aggiudicazione è un documento esecutivo).

Questo molto sinteticamente.
Per tutto il resto... in bocca al lupo!

 

[marcellogall]

facendo un po' di terrorismo per spaventare il nostro amico.
Innanzitutto, l'offerta successiva all'aggiudicazione (1/5 e non 1/6) è possibile solo in caso di vendita all'incanto e riaprirebbe l'asta (la nuova offerta non escluderebbe dunque la partecipazione a questa seconda fase). In genere le aste sono senza incanto ed in questo caso l'assegnazione è definitiva.

E' vero, 1/5 e non 1/6. I tasti sono troppo vicini.