enrikon

Membro Senior
Gli altri casi sono normali negoziazioni dove si pattuisce il prezzo, la caparra iniziale che verra integrata con le rate versate e rogito entro 36 mesi dalla trascrizione del preliminare ...
E questa, secondo me, è l'unica formula che sta in piedi. Quindi compromesso con una cifra intorno al 10% (meglio se di più, ma non meno) e tante rate di acconto quanti sono i mesi per arrivare al rogito.[DOUBLEPOST=1414151979,1414151754][/DOUBLEPOST]
- venditore ( i punti sollevati nell'articolo de Il Sole24ore ) :inadenpienze del compratore
-compratore ( rischi di cui si parla poco e male ) : inadempienze del venditore.
E' ovvio che tenere aperto un compromesso per 3 anni (per quanto tu lo faccia trascrivere) comporta dei rischi da entrambe le parti che non vedo come si possano eliminare.
 

AndreaRusso

Oggi è il mio Compleanno!
Il governo ed i giornalisti ci stanno spacciando come "Rent to Buy" il vecchio ed obsoleto "affitto con riscatto"!
Adesso vi spiego io perché c'è un unico "Rent to Buy" che funziona veramente.

L’origine dell'affitto con riscatto risale addirittura agli anni 50/60, quando gli I.A.C.P. (Istituti Autonomi Case Popolari) attuarono il Piano Casa Fanfani, finalizzato a consentire l’acquisto della prima casa alle fasce meno abbienti
della popolazione tramite un affitto di durata paragonabile a quella di un mutuo, al termine del quale avveniva il trasferimento della proprietà all’inquilino, grazie al riscatto dei canoni versati.
Una forma contrattuale assai vicina ad un leasing gestito dallo stato.

Assai diverso è invece il principio del Rent to Buy, che non è assolutamente quello di finanziare l’acquisto della casa sostituendosi al mondo bancario, ma piuttosto quello di consentire all’acquirente, tramite un programma preparatorio di breve durata, di allinearsi ai nuovi parametri che oggi le Banche richiedono per l’accesso al mutuo.
Quindi, a differenza dell’affitto con riscatto, dove il venditore finanzia l’acquirente con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto, nel Rent to Buy il venditore si limita ad agevolare l’acquirente nella tempistica del rogito
e nel congelamento del prezzo, lasciando comunque al mondo bancario il compito di finanziarlo.

E’ questa la sostanziale ed importantissima differenza concettuale tra il vecchio affitto con riscatto ed il moderno Rent to Buy. La logica commerciale non è assolutamente quella del venditore che "fa da banca al cliente",
ma invece quella del venditore che funge da "incubatore" per far crescere il cliente sotto il profilo del merito creditizio e dell'equity.

Se da un lato il passare dalla logica del "pagamento rateizzato" a quella del "programma preparatorio all'acquisto" di breve durata fa felici i venditori e rende la formula anche per loro appetibile, dall'altro questo passaggio richiede
necessariamente l'utilizzo di una contrattualistica decisamente diversa e molto più flessibile.

Voglio essere molto esplicito, perché questo è un punto nevralgico del corretto utilizzo della metodologia Rent to Buy.

Chi comprava casa con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto negli anni del boom economico aveva una serenità uguale o superiore a quella di chi oggi riesce ad ottenere un mutuo: doveva semplicemente continuare a pagare
puntualmente l'affitto e la casa sarebbe infine diventata sua.
Chi oggi acquista casa con il Rent to Buy o con l'affitto con riscatto nella società odierna, caratterizzata da un'economia instabile oltre che in recessione, non può più contare su un pagamento rateizzato di lungo periodo sotto forma di locazione, che nessun venditore sarebbe disposto ad accettare: può unicamente contare sul mutuo che dovrà in futuro ad ottenere dal mondo bancario.

Uso una metafora forte ma che vi assicuro che, alla luce dei miei 6 anni di esperienza, non è affatto esagerata: è come se stessimo chiedendo al nostro acquirente di emettere oggi un assegno post-datato senza la relativa copertura, la quale oggi manca ma arriverà fra qualche anno grazie all'ottenimento del mutuo.

Ecco perché, a detta di molti operatori, il Rent to Buy non funziona: semplicemente perché, con l'etichetta Rent to Buy, vengono invece proposti dei contratti rigidi e privi di qualsiasi paracadute per l'acquirente e per contro, di conseguenza, potenzialmente pericolosi per il venditore, esposto al rischio di scivolare in un devastante contenzioso.

Io sono assolutamente contrario a tutti i contratti rigidi e chiusi, in cui è previsto che, se non si rogita entro il termine prestabilito, il contratto si risolve e bisogna rilasciare l'immobile.
Non è assolutamente pensabile che un acquirente, in caso di "incidente di percorso", oltre a perdere tutte le somme versate, si trovi anche messo in strada.
Tutto ciò, oltre ad essere discutibile dal punto di vista etico, porterebbe inevitabilmente il mancato acquirente, intrappolato da una contrattualistica rigida e priva di paracadute, a cercare di guadagnare tempo intentando una causa che, per quanto possa anche risultare temeraria, porterà costi e disagi al venditore che non percepirà più, ovviamente, la rendita della locazione.

Al contrario invece, per garantire al 100% entrambe le parti, bisogna costruire per uno schema contrattuale flessibile: è l'unico che può fare davvero funzionare la metodologia "Rent to Buy".
Sorge però un problema tecnico: per realizzare un modello contrattuale che contenga gli adeguati "paracadute" ed "ammortizzatori" finalizzati a gestire eventuali incidenti di percorso senza scivolare nel contenzioso è indispensabile l'utilizzo di due distinti contratti.
Non è un caso che negli Stati Uniti, per realizzare il Rent to Buy, ne utilizzino addirittura tre!

Nell'affitto con riscatto, essendo lo stesso costruito con un unico contratto, tutte queste protezioni vengono inevitabilmente a mancare.
Ecco presto spiegato perché, mentre coloro che propongono l'affitto con riscatto o il "preliminare ad effetti anticipati" portano fatturato agli avvocati, la rete degli "Specialisti del Rent to Buy" ha invece chiuso centinaia di operazioni senza nemmeno un contenzioso.

Attenzione però: questo non significa che i Clienti acquirenti non abbiano avuto degli incidenti di percorso: li hanno avuti, è fisiologico vivendo nella società attuale, ma sono stati anche prontamente gestiti e risolti proprio
grazie ai paracadute ed agli ammortizzatori chelo schema contrattuale flessibile del vero Rent to Buy prevede.
Grazie per avermi postato l'articolo del Sole 24 Ore.
 

Antonio Troise

Membro Storico
Agente Immobiliare
dal ilsole24ore

Via libera al patto di futura vendita in ambito immobiliare. Il cosiddetto “rent to buy”, come viene comunemente definito questo tipo di contratto, viene già proposto dagli operatori sul mercato ma finora non era regolamentato: sul “futuro acquirente” e sul proprietario pesava il rischio dell'incertezza della norma. Ecco perché lo Sblocca Italia , all'articolo 23, ha dettato una specifica disciplina per quei contratti «che prevedono l'immediata concessione in godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato», così regolando, in pratica, gli effetti civilistici della formula contrattuale conosciuta anche come “affitto con riscatto”. Per la prima volta in Italia viene, dunque, regolamentata la formula dell'acquisto differito di un immobile. Si tratta dunque di un “ibrido” che integra elementi del contratto di affitto ed elementi del contratto di acquisto. Il canone di affitto ingloba una quota del prezzo, a titolo di anticipazione. Il mancato pagamento dei canoni, oltre un certo numero, causa la risoluzione del contratto. La norma lascia questa decisione alle parti, solamente indicando un tetto minimo di 1/20 di canoni non pagati per giustificare la risoluzione del contratto. La norma estende a questo tipo di contratto l'applicazione di istituti già disciplinati dal codice civile (trascrizione, cancellazione della trascrizione ed effetti del contratto preliminare; obblighi di inventario e di garanzia e ripartizione spese previste per il rapporto di usufrutto). In caso di risoluzione del contratto, per inadempimento del concedente/proprietario, è prevista la restituzione della quota prezzo del canone, maggiorata degli interessi legali. Se il contratto viene risolto per causa imputabile al conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell'immobile e all'acquisizione integrale dei canoni versati. Le parti dovranno definire con il contratto quale è la quota del corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare l'immobile entro la data fissata.
 

sylvestro

Membro Assiduo
Privato Cittadino
... In caso di risoluzione del contratto, per inadempimento del concedente/proprietario, è prevista la restituzione della quota prezzo del canone, maggiorata degli interessi legali...

Quindi se il venditore cambia idea e nel frattempo vende l'appartamento ad un'altro è sufficiente che rimborsi le quote di maggiorazione canone e il promissario acquirente (si dice così?) perde la casa.
 

Ponz

Membro sognante
Agente Immobiliare
Scusa Andrea, ma hai fatto tutto questo gran discorso per arrivare a dire cosa? Io non l'ho capito.

Questo fantomatico "schema contrattuale flessibile" che cos'è? Cosa dice? Ce lo pubblichi?
Forse perchè lo vende alla sua rete di consulenti R2B visto che se lo è costruito nel tempo? ;)
 

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