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  1. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il recente provvedimento del governo Renzi “Sblocca Italia” ovvero il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 ha regolamentato la forma contrattuale che sta assumendo per esperienza diretta di consulente, una crescente rilevanza nel mercato immobiliare, il Rent to Buy.
    Certamente si tratta di una chance interessante in tempo di crisi per potenziali acquirenti e proprietari, in primis i costruttori.... e direi anche per i mediatori immobiliari, da esaminare viste le complessità che evidenzia, con l'ausilio di professionisti tenuto conto che le criticità della compravendita immobiliare permangono e forse si accrescono visto il lasso di tempo che intercorre tra l'inizio della locazione e la possibile vendita definitiva del bene, operazioni collegate nel Rent to Buy.

    Con l’ art. 23 è stata introdotta la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, volta a predisporre in via normativa delle tutele per le parti contraenti.
    In sintesi nel Rent to Buy "affitto per acquistare" il proprietario concede in godimento un immobile, abitativo o non abitativo, con il diritto per il conduttore di acquistarlo, entro la data fissata, imputando una parte del canone di locazione, espressamente specificata nel contratto, a prezzo di acquisto.
    In caso di inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diversi accordi, acquisisce per intero i canoni versati mentre se inadempiente è il proprietario il conduttore ha diritto alla restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorati degli interessi legali. Il legislatore, scendendo nel dettaglio, ha previsto che le parti hanno la possibilità di sottoscrivere un contratto di locazione, regolato dalle relative norme applicabili che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile.
    La trascrizione produce gli stessi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti,non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
    Al Rent to Buy come disciplinato dal legislatore si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
    Si applicano inoltre le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 e degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili.
    In caso di inadempimento dovrà farsi riferimento all'articolo 2932 del codice civile se il contratto di cui ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
    In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.
    In caso di fallimento del concedente, ipotesi non remota se chi vende è un imprenditore o una società, il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del R.D.16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni.
    In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5 dell'art. 23.
    Le disposizioni dell'art 23 si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del decreto 133.
    Il decreto legge dovrà essere convertito in legge con eventuali modifiche entro l’ 11 novembre prossimo.

    Avv. Luigi De Valeri
     
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  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    meno in legalese no ???
     
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  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    cioè?
    cosa vuol dire crescente rilevanza?
    Da esperienza diretta quanti sono andati a buon fine?
    (No percentuali, grazie, sappiamo calcolarle, sono graditi numeri nudi e crudi)
    Ho moltissime perplessità su questa nuova forma contrattuale, si sposta il rischio sul venditore che, piuttosto di non avere la speranza di vendere, è disposto a tutto.
    Mah!
    Comunque sono disposto a ricredermi con numeri chiari alla mano
     
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  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:
    toglierei proprio il forse, per chiarezza verso le parti coinvolte ;)[DOUBLEPOST=1415039249,1415038950][/DOUBLEPOST]
    per mediatori la provvigione è da calcolare sul Rent o sul Buy ? :occhi_al_cielo:
    e quando? :confuso:
    e se tutto si risolve con un nulla di fatto non c'è conclusione di nessun contratto? :pollice_verso:
    Allora invece di provvigione meglio una consulenza alla sottoscrizione del contratto Rent to Buy?
    :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso: :pollice_verso:
     
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  5. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    la clausola "revisione al ribasso del prezzo di acquisto concordato alla luce della svalutazione maturata dalla data di stipula dell'accordo alla data del rogito" non c'è? :sorrisone:
     
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  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si @gmp é prevista la revisione al ribasso e al rialzo.
     
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  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    bene.
     
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  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ecco come farsi male :innocente:
    ammettiamo che si sia in grado di stabilire correttamente il ribasso o il rialzo (e qui nutri fortissimi dubbi) dopo che si fa?
    o lo si accetta come rischio contrattuale e allora non si fa niente ... altrimenti è tutto lavoro per ... gli avvocati:innocente:
    e il venditore vede aumentato ancora di più il rischio: immobile fermo per calcolo del ribasso o del rialzo :^^:
    i miei dubbi aumentano :pollice_verso:
     
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  9. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    è come una qualsiasi trattativa: ti sta bene il prezzo proposto ok firmi altrimenti avanti il prossimo...
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Carlo era una battuta a gmp ....
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Era uno scherzo non prendere la palla al balzo ovvio che non si può rinegoziare il contratto. Alla base c'e il prezzo pattuito e le condizioni oggi per la durata del contratto
     
  12. nuova H&F

    nuova H&F Membro Attivo

    Privato Cittadino
    C'è già stata una copiosa discussione (22 pagine) "il famoso rent-to-buy" giorni orsono, con la chiara evidenza che è una operazione di modesto intresse e solo in casi particolari. Andrebbero unificate in unica discussione, per efficacia di lettura.
     
  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    aaaaa allora non c'è... ecco che era una sòla, lo sapevo.... :triste:
     
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  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma ti pare possibile una cosa simile? Su su, gmp eccomprala sta casa!
     
  15. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ero molto interessato all'argomento e speranzoso per questo intervento del governo ma...anche a me rimangono i forti dubbi che nutrono i colleghi verso questa formula......ed è un peccato...
     
  16. nuova H&F

    nuova H&F Membro Attivo

    Privato Cittadino
    gmp non ha ancora comprato l'immobile famoso ?
    Credevo che nel frattempo delle mie rinascite .................[DOUBLEPOST=1415118385,1415118281][/DOUBLEPOST]
    Gli esperti di "Il Sole24ore" hanno già bocciato il testo del decreto.
     
    A gmp, Rosa1968 e sfn piace questo elemento.
  17. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Me lo sono perso; cosa dicono, in breve?
     
  18. nuova H&F

    nuova H&F Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusami Silvestro, c'è un una freschissima conversazione di 22 paagine intitolata : il famoso rent-to-buy.
    io sono vecchio e malandato, non me la sento di riassumere 22 pagine.
    L'avv. Valeri ha voluto riproporre un tema già trito e ritrito.
    Andrea Russo è favorevole al R2B, quasi tutti gli altri membri/iscritti sono contrari.
     
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  19. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Quella l'ho già vista, pensavo ci fossero altre novità
     
  20. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    tesoro sai che non mi interessa il nuovo... ma non vedo perche dovrebbe essere impossibile, basta scrivere nel contratto "salvo revisione del prezzo da concordare tra le parti" etc[DOUBLEPOST=1415139932,1415139847][/DOUBLEPOST]
    :p colpa dei tuoi colleghi che non si impegnano a sufficienza a sgonfiare la bolla e preferiscono cartelli ingialliti in vetrina a fatture su carta bianca fresche di stampa...
     

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