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  1. nuova H&F

    nuova H&F Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In passato, come H&F, ho scritto molto sul rischio dell'operazione rent-to-buy. Adesso anche il Governo ed il Parlamento mi danno una mano a sostenere le mie ragioni.
    Il decreto-legge 13/2014 (cosiddetto "Sblocca-Italia"), all'articolo 23 ha dettato, una specifica discipina per quei contratti che prevedono l'immediata concessione in godimento di un immobile, così regolando,in pratica gli effetti civilistici della forma contrattuale conosciuta come rent-tobuy.

    Il Sole24oredel 23/10/2014 fa rilevare come il testo di tale art. 23 apra "un problema interpretativo di non poco conto" : riconduzione alla fattispacie della locazione oppure la costruzione di un negozio il cui contenuto è liberamente determinabile dalle parti ( semprechè queste siano in grado di scrivere un contratto di pregio).

    Quello che H&F fece notare anni addietro, contraddicendo notai ed avvocati molto semplicisti su questa materia, che richiede una ragguardevole levatura di negoziazione e costruzione di contratti
    di compravendita.

    Un cordiale saluto dalla nuova H&F
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Ottobre 2014
    A sfn, topcasa, dormiente e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  2. agenzialeonardo

    agenzialeonardo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    "Adesso anche il Governo ed il Parlamento mi danno una mano a sostenere le mie ragioni."
    :shock: SEI PROPRIO UNA PERSONA IMPORTANTE!!!:shock:
     
  3. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Zoldian è uno forte ;)
     
  4. AndreaRusso

    AndreaRusso Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Mi sono perso l'articolo di ieri sul "Sole 24 Ore", me lo potreste gentil mente postare? Grazie infinite![DOUBLEPOST=1414144069,1414143881][/DOUBLEPOST]Era sul giornale cartaceo o on-line?
     
  5. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    [​IMG]
     
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  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    se non ho interpretato male questa sarebbe la fine del rent to buy o affitti a riscatto o...come lo si vuol chiamare?? o sbaglio??:confuso:
     
  7. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Come "la fine"? Per quel che ne so non è mai decollato.
     
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da dire che si continua a confondere il rent to buy con altre forme di acquisto a cui si sono dati i nomi più svariati, tipo acquisto assistito ... help to buy ..
    affitto con riscatto lo dice il termine (locazione il cui canone in parte viene considerato per la detenzione dell'immobile e in parte da scontare da quanto dovuto a saldo prezzo concordato)
    Gli altri casi sono normali negoziazioni dove si pattuisce il prezzo, la caparra iniziale che verra integrata con le rate versate e rogito entro 36 mesi dalla trascrizione del preliminare ...
     
    A caterina pavanello e enrikon piace questo messaggio.
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mai decollato no....qualcosa e' stato fatto
    poca roba certo...
     
    A sylvestro piace questo elemento.
  10. nuova H&F

    nuova H&F Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Concordo con Andrea Boschini. Riterrei che non vi è stato mai un tentativo organico per prevenire ( al meglio ) i rischi che esistono per entrambe le parti :

    - venditore ( i punti sollevati nell'articolo de Il Sole24ore ) :inadenpienze del compratore

    -compratore ( rischi di cui si parla poco e male ) : inadempienze del venditore.

    Ho solo voluto rinnovare i dubbi, a mio parere, irrisolti.

    Cordialmente
     
    A andrea boschini, ingelman e sylvestro piace questo elemento.
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E questa, secondo me, è l'unica formula che sta in piedi. Quindi compromesso con una cifra intorno al 10% (meglio se di più, ma non meno) e tante rate di acconto quanti sono i mesi per arrivare al rogito.[DOUBLEPOST=1414151979,1414151754][/DOUBLEPOST]
    E' ovvio che tenere aperto un compromesso per 3 anni (per quanto tu lo faccia trascrivere) comporta dei rischi da entrambe le parti che non vedo come si possano eliminare.
     
  12. AndreaRusso

    AndreaRusso Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Il governo ed i giornalisti ci stanno spacciando come "Rent to Buy" il vecchio ed obsoleto "affitto con riscatto"!
    Adesso vi spiego io perché c'è un unico "Rent to Buy" che funziona veramente.

    L’origine dell'affitto con riscatto risale addirittura agli anni 50/60, quando gli I.A.C.P. (Istituti Autonomi Case Popolari) attuarono il Piano Casa Fanfani, finalizzato a consentire l’acquisto della prima casa alle fasce meno abbienti
    della popolazione tramite un affitto di durata paragonabile a quella di un mutuo, al termine del quale avveniva il trasferimento della proprietà all’inquilino, grazie al riscatto dei canoni versati.
    Una forma contrattuale assai vicina ad un leasing gestito dallo stato.

    Assai diverso è invece il principio del Rent to Buy, che non è assolutamente quello di finanziare l’acquisto della casa sostituendosi al mondo bancario, ma piuttosto quello di consentire all’acquirente, tramite un programma preparatorio di breve durata, di allinearsi ai nuovi parametri che oggi le Banche richiedono per l’accesso al mutuo.
    Quindi, a differenza dell’affitto con riscatto, dove il venditore finanzia l’acquirente con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto, nel Rent to Buy il venditore si limita ad agevolare l’acquirente nella tempistica del rogito
    e nel congelamento del prezzo, lasciando comunque al mondo bancario il compito di finanziarlo.

    E’ questa la sostanziale ed importantissima differenza concettuale tra il vecchio affitto con riscatto ed il moderno Rent to Buy. La logica commerciale non è assolutamente quella del venditore che "fa da banca al cliente",
    ma invece quella del venditore che funge da "incubatore" per far crescere il cliente sotto il profilo del merito creditizio e dell'equity.

    Se da un lato il passare dalla logica del "pagamento rateizzato" a quella del "programma preparatorio all'acquisto" di breve durata fa felici i venditori e rende la formula anche per loro appetibile, dall'altro questo passaggio richiede
    necessariamente l'utilizzo di una contrattualistica decisamente diversa e molto più flessibile.

    Voglio essere molto esplicito, perché questo è un punto nevralgico del corretto utilizzo della metodologia Rent to Buy.

    Chi comprava casa con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto negli anni del boom economico aveva una serenità uguale o superiore a quella di chi oggi riesce ad ottenere un mutuo: doveva semplicemente continuare a pagare
    puntualmente l'affitto e la casa sarebbe infine diventata sua.
    Chi oggi acquista casa con il Rent to Buy o con l'affitto con riscatto nella società odierna, caratterizzata da un'economia instabile oltre che in recessione, non può più contare su un pagamento rateizzato di lungo periodo sotto forma di locazione, che nessun venditore sarebbe disposto ad accettare: può unicamente contare sul mutuo che dovrà in futuro ad ottenere dal mondo bancario.

    Uso una metafora forte ma che vi assicuro che, alla luce dei miei 6 anni di esperienza, non è affatto esagerata: è come se stessimo chiedendo al nostro acquirente di emettere oggi un assegno post-datato senza la relativa copertura, la quale oggi manca ma arriverà fra qualche anno grazie all'ottenimento del mutuo.

    Ecco perché, a detta di molti operatori, il Rent to Buy non funziona: semplicemente perché, con l'etichetta Rent to Buy, vengono invece proposti dei contratti rigidi e privi di qualsiasi paracadute per l'acquirente e per contro, di conseguenza, potenzialmente pericolosi per il venditore, esposto al rischio di scivolare in un devastante contenzioso.

    Io sono assolutamente contrario a tutti i contratti rigidi e chiusi, in cui è previsto che, se non si rogita entro il termine prestabilito, il contratto si risolve e bisogna rilasciare l'immobile.
    Non è assolutamente pensabile che un acquirente, in caso di "incidente di percorso", oltre a perdere tutte le somme versate, si trovi anche messo in strada.
    Tutto ciò, oltre ad essere discutibile dal punto di vista etico, porterebbe inevitabilmente il mancato acquirente, intrappolato da una contrattualistica rigida e priva di paracadute, a cercare di guadagnare tempo intentando una causa che, per quanto possa anche risultare temeraria, porterà costi e disagi al venditore che non percepirà più, ovviamente, la rendita della locazione.

    Al contrario invece, per garantire al 100% entrambe le parti, bisogna costruire per uno schema contrattuale flessibile: è l'unico che può fare davvero funzionare la metodologia "Rent to Buy".
    Sorge però un problema tecnico: per realizzare un modello contrattuale che contenga gli adeguati "paracadute" ed "ammortizzatori" finalizzati a gestire eventuali incidenti di percorso senza scivolare nel contenzioso è indispensabile l'utilizzo di due distinti contratti.
    Non è un caso che negli Stati Uniti, per realizzare il Rent to Buy, ne utilizzino addirittura tre!

    Nell'affitto con riscatto, essendo lo stesso costruito con un unico contratto, tutte queste protezioni vengono inevitabilmente a mancare.
    Ecco presto spiegato perché, mentre coloro che propongono l'affitto con riscatto o il "preliminare ad effetti anticipati" portano fatturato agli avvocati, la rete degli "Specialisti del Rent to Buy" ha invece chiuso centinaia di operazioni senza nemmeno un contenzioso.

    Attenzione però: questo non significa che i Clienti acquirenti non abbiano avuto degli incidenti di percorso: li hanno avuti, è fisiologico vivendo nella società attuale, ma sono stati anche prontamente gestiti e risolti proprio
    grazie ai paracadute ed agli ammortizzatori chelo schema contrattuale flessibile del vero Rent to Buy prevede.
    Grazie per avermi postato l'articolo del Sole 24 Ore.
     
    A La Capanna e sylvestro piace questo messaggio.
  13. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Grazie a te per il contributo ;) :ok:
     
  14. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    scusa andrea, ma in verona (verona città, non provincia) c'è qualche proposta in rent to buy?
     
  15. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Scusa Andrea, ma hai fatto tutto questo gran discorso per arrivare a dire cosa? Io non l'ho capito.

    Questo fantomatico "schema contrattuale flessibile" che cos'è? Cosa dice? Ce lo pubblichi?
     
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  16. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    dal ilsole24ore

    Via libera al patto di futura vendita in ambito immobiliare. Il cosiddetto “rent to buy”, come viene comunemente definito questo tipo di contratto, viene già proposto dagli operatori sul mercato ma finora non era regolamentato: sul “futuro acquirente” e sul proprietario pesava il rischio dell'incertezza della norma. Ecco perché lo Sblocca Italia , all'articolo 23, ha dettato una specifica disciplina per quei contratti «che prevedono l'immediata concessione in godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato», così regolando, in pratica, gli effetti civilistici della formula contrattuale conosciuta anche come “affitto con riscatto”. Per la prima volta in Italia viene, dunque, regolamentata la formula dell'acquisto differito di un immobile. Si tratta dunque di un “ibrido” che integra elementi del contratto di affitto ed elementi del contratto di acquisto. Il canone di affitto ingloba una quota del prezzo, a titolo di anticipazione. Il mancato pagamento dei canoni, oltre un certo numero, causa la risoluzione del contratto. La norma lascia questa decisione alle parti, solamente indicando un tetto minimo di 1/20 di canoni non pagati per giustificare la risoluzione del contratto. La norma estende a questo tipo di contratto l'applicazione di istituti già disciplinati dal codice civile (trascrizione, cancellazione della trascrizione ed effetti del contratto preliminare; obblighi di inventario e di garanzia e ripartizione spese previste per il rapporto di usufrutto). In caso di risoluzione del contratto, per inadempimento del concedente/proprietario, è prevista la restituzione della quota prezzo del canone, maggiorata degli interessi legali. Se il contratto viene risolto per causa imputabile al conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell'immobile e all'acquisizione integrale dei canoni versati. Le parti dovranno definire con il contratto quale è la quota del corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare l'immobile entro la data fissata.
     
  17. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Quindi se il venditore cambia idea e nel frattempo vende l'appartamento ad un'altro è sufficiente che rimborsi le quote di maggiorazione canone e il promissario acquirente (si dice così?) perde la casa.
     
    A nuova H&F e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Forse perchè lo vende alla sua rete di consulenti R2B visto che se lo è costruito nel tempo? ;)
     
    A enrikon piace questo elemento.
  19. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma infatti mi suonava come una specie di slogan pubblicitario :D
     
  20. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare


    Non ho approfondito ma la cosa sembrava curiosa anche a me.
     
    A nuova H&F e sylvestro piace questo messaggio.

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