Vendita 50% prima casa al coniuge per usufruire ancora dei benefici

[Fatter]

Buongiorno,
sono in regime di separazione dei beni con mia moglie e sto comprando casa che diventerà l’abitazione principale della mia famiglia; sono già proprietario di una prima casa al 50% con mia moglie (che, visto il momento di mercato, fatico a vendere; tale casa fu acquistata con i requisiti prima casa). Se volessi beneficiare delle agevolazioni prima casa, posso vendere il mio 50% della vecchia casa a mia moglie ed io acquistare al 100% la nuova? Fila tutto liscio o l’agenzia delle entrate storta il naso? Il prezzo del trasferimento deve essere di mercato o può anche essere notevolmente ribassato? Infine, che IVA pagherebbe mia moglie sull’acquisto?
Grazie a tutti
Paolo

 

[Gherardo5]

Innanzi tutto ti conviene "donare" la tua metà a tua moglie.
L'Agenzia delle Entrate non può storcere il naso.
Il valore minimo di vendita dell'immobile è quello catastale.
L'IVA non ha niente a che fare nel caso di cui parliamo.
Ti consiglio di mandare una mail a 3 o 4 notai non lontani da dove abiti (se abiti in un paese) o che operano nella città in cui abiti e chiedi un preventivo dell'atto di donazione comprensivo delle tasse e del loro onorario, specificando la classe catastale dell'immobile ed il valore catastale (si trovano anche in internet).

 

[Rosa1968]

In vista della prossima vendita io non consiglierei la donazione ma la vendita del 50% ove pagherà l'imposta di registro sulla rendita catastale.

 

[Fatter]

In effetti l'idea è quella di venderla la vecchia casa, quindi sarebbe meglio una vendita? Una donazione potrebbe essere vista come elusione? Mi scuso per l'IVA. A quanto ammonterebbe in percentuale l'imposta di registro nel mio caso?

 

[Rosa1968]

No non è elusione. Ma la donazione potrebbe incagliare la rivendita.

 

[alessandro66]

In vista della prossima vendita io non consiglierei la donazione ma la vendita del 50% ove pagherà l'imposta di registro sulla rendita catastale.

Dovrebbe pagarla sul prezzo effettivo...sulla rendita si calcola con la donazione (che poi, come coniuge, mi pare ci sia solo la quota fissa)...o gli stai suggerendo di rinunciare alla doppia dichiarazione in atto e conseguentemente allo sconto annesso sulla parcella del notaio?

 

[Gherardo5]

Imposta di donazione
Non è dovuta alcuna imposta per le donazioni effettuate a favore del coniuge; sono dovute le sole imposte ipotecarie (2%), se applicabili e catastali (1%).
Imposta di registro
L'imposta che grava sulla registrazione dei trasferimenti di immobili ammonta al 3% sulle prime case e al 7% sugli altri immobili.

 

[Rosa1968]

Gherardo non credo sia la strada migliore. Stanno temporeggiando ma quella casa andrà venduta e sappiamo gli effetti della donazione.

 

[Gherardo5]

Relativamente a quanto "teme" Rosa1068, leggi questo :
Acquistare immobili provenienti da donazioni
Chi comprerà quella casa potrebbe avere i timori espressi nell'articolo che dipendono quindi da quali eredi "legittimi" ha colui che ha donato (trattandosi di una donazione al coniuge essi potrebbero essere solo i figli che richiedono una parte di quanto donato ed il compratore potrebbe avere problemi).
Nello specifico, se il compratore fossi io non avrei remore, ma questa è una mia "interpretazione della vita".

 

[alessandro66]

Imposta di donazione
Non è dovuta alcuna imposta per le donazioni effettuate a favore del coniuge; sono dovute le sole imposte ipotecarie (2%), se applicabili e catastali (1%).
Imposta di registro
L'imposta che grava sulla registrazione dei trasferimenti di immobili ammonta al 3% sulle prime case e al 7% sugli altri immobili.

L'ipotecaria e la catastale le paga in misura fissa...200 euro cadauna. L'imposta di registo prima casa è scesa al 2% (gennaio 2014) più i doppi 200 euro di cui sopra, mentre per la seconda casa è il 9% più i doppi 200 euro.
Fatta la dovuta precisazione, la donazione non conviene se deve rivendere l'immobile perché come dice @Rosa1968 rischia di bloccarla.