Consuntivo lavori straordinari

[giamagio]

L'assemblea condominiale ha approvato e deliberato un lavoro di manutenzione straordinaria per un importo di € 20.000 su un preventivo redatto da un ingegnere al quale poi è stata affidata la direzione dei lavori. Quando i lavori sono stati ultimati l'importo è lievitato del 13 %, pertanto il totale è passato a 22.600 euro. Il direttore dei lavori si è giustificato dicendo che a conclusione dei lavori sono state effettuate le misure più precise (p.e. rappezzi) che non potevano essere certe in fase di preventivo e che in corso d'opera sono state necessarie alcune modifiche. Se non è specificato da alcuna parte, esiste legalmente una percentuale massima di scostamento tra l'importo preventivato e quello consuntivato che viene riconosciuta al direttore dei lavori ?
Inoltre, l'amministratore era obbligato a convocare una assemblea straordinaria per approvare il consuntivo, considerato che l'importo totale era passato da € 20.000 a € 22.600 ?

Grazie anticipatamente

 

[adimecasa]

se non l'assemblea almeno i consiglieri del condominio, per la delibera di queste spese aggiuntive, ora non vi resta che fare una transazione se siete tutti d'accordo

 

[giamagio]

se non l'assemblea almeno i consiglieri del condominio, per la delibera di queste spese aggiuntive, ora non vi resta che fare una transazione se siete tutti d'accordo

Hai centrato il problema...non esiste il consiglio di condominio e non tutti sono d'accordo con la spesa supplementare..che si fa ?

grazie

 

[Bastimento]

Prima di dare una risposta, occorrerebbe leggere il contratto di appalto, che l'amministratore dovrebbe aver stipulato con l'impresa.
l'art. 1664 prevee una proceduta di adeguamento prezzi (materiali e manodopera, se insorge una differenza dei costi degli stessi superiore al 10%; ma non sembra questo il caso. Sancisce invece il diritto dell'appaltatore ad esigere un prezzo maggiorato se nel corso d'opera si sono manifestate diffcoltà giustificate.

Se il contratto era stato stipulato a prezzo fisso, l'appaltatore doveva richiedere la revisione prezzo.

Come si pone l'amministratore di fronte a questa maggiorazione?

 

[giamagio]

Prima di dare una risposta, occorrerebbe leggere il contratto di appalto, che l'amministratore dovrebbe aver stipulato con l'impresa.
l'art. 1664 prevee una proceduta di adeguamento prezzi (materiali e manodopera, se insorge una differenza dei costi degli stessi superiore al 10%; ma non sembra questo il caso. Sancisce invece il diritto dell'appaltatore ad esigere un prezzo maggiorato se nel corso d'opera si sono manifestate diffcoltà giustificate.

Se il contratto era stato stipulato a prezzo fisso, l'appaltatore doveva richiedere la revisione prezzo.

Come si pone l'amministratore di fronte a questa maggiorazione?

In effetti mi spiego meglio Durante l'esecuzione del rifacimento di un muretto con sovrastante recinzione si è resa necessaria la posa in opera di un materiale che non era stato preventivato il cui costo supplementare è stato di 4 euro al mq. L'autorizzazione a questa posa in opera è stata data verbalmente dall'amministratore, senza che questi abbia convocato un'assemblea, all'appaltatore il quale lo ha eseguito e poi giustamente ha presentato il conto. Pertanto il costo totale del lavoro è lievitato soprattutto per il lavoro di cui sopra oltre alla definizione dei mq effettivi di rappezzi e quant'altro. Per quanto detto, penso, si configuri quanto previsto dall'art. 1661 del c.c. Ma detto articolo dice testualmente "il committente può apportare variazioni al progetto, purchè l'ammontare non superi un sesto...etc..", la variazione non supera un sesto. Il dubbio è il seguente : il committente è il condominio nella figura dell'amministratore ? Le variazioni al progetto devono essere richieste per iscritto ?

Grazie e scusa se mi sono dilingato

 

[Bastimento]

Quando accennavo alla necessità di sapere come sono stati contrattati i lavori, intendevo essenzialmente dire se avete commissionato a forfait o a misura.

Quanto alle tue ulteriori specificazioni leggo che:
-

si è resa necessaria la posa in opera di un materiale che non era stato preventivato il cui costo supplementare è stato di 4 euro al mq. L'autorizzazione a questa posa in opera è stata data

per il lavoro di cui sopra oltre alla definizione dei mq effettivi di rappezzi e quant'altro.

francamente mi sembra vogliate pignolare: se mi parli di "reso necessario" e di rappezzi, difficilmente l'esecutore avrà parlato di forfait. mi sembrano tutte maggiorazioni giustificate. E non credo che l'Amministratore (in questo caso committente) abbia prevaricato le volontà dei condomini. Semmai dovreste valutare se la maggiorazione è consona con quanto si è dovuto aggiungere.

Condominus= Con-servus : gestire e vivere in un condominio non è esattamente la medesima cosa che gestirsi una casa propria.

 

[giamagio]

Quando accennavo alla necessità di sapere come sono stati contrattati i lavori, intendevo essenzialmente dire se avete commissionato a forfait o a misura.

Quanto alle tue ulteriori specificazioni leggo che:
-




francamente mi sembra vogliate pignolare: se mi parli di "reso necessario" e di rappezzi, difficilmente l'esecutore avrà parlato di forfait. mi sembrano tutte maggiorazioni giustificate. E non credo che l'Amministratore (in questo caso committente) abbia prevaricato le volontà dei condomini. Semmai dovreste valutare se la maggiorazione è consona con quanto si è dovuto aggiungere.

Condominus= Con-servus : gestire e vivere in un condominio non è esattamente la medesima cosa che gestirsi una casa propria.

In effetti è come dici tu...si vuole pignolare, soprattutto quando si è cattivi pagatori si fa appello al codice civile...ma in realtà i lavori sono stati eseguiti a regola d'arte e il "di più" chiesto dall'impresa è congruo. I lavori sono stati commissionati a misura. Ecco perchè chiedevo se il committente col suo placet può autorizzare l'appaltatore ad eseguire queste variazioni senza la necessità di convocare l'assemblea.

Gentilissimo

 

[Bastimento]

SE confermi che i lavori erano stati commissionati a misura, e soprattutto se l'assemblea ha approvato essenzialmente i lavori, considerando il preventivo come indicazione di massima, senza vincolarlo ad un massimo stabilito, secondo me contestare l'operato dell'amministratore è pretestuoso.

 

[giamagio]

SE confermi che i lavori erano stati commissionati a misura, e soprattutto se l'assemblea ha approvato essenzialmente i lavori, considerando il preventivo come indicazione di massima, senza vincolarlo ad un massimo stabilito, secondo me contestare l'operato dell'amministratore è pretestuoso.

Sì, confermo.

Saluti

 

[adimecasa]

se il lavoro era necessario, ed è stato fatto a regola d'arte, non supera la percentuale tollerabile del preventivo in caso di intervento non previsto, vi conviene pagare, se non lo avesse fatto sarebbe stato peggio e non con tette le garanzie necessarie del lavoro svolto