CheCasa!

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Ciao Archimede.
Tutto ciò che hai stabilito rientra nel campo della mia esperienza.

Banca: non concede il mutuo sulla parte agricola, quindi il fabbricato deve mantenere un valore congruo rispetto alla richiesta formulata all'istituto di credito.

Valori distinti: essendo compravendite soggette a differenti imposizioni fiscali ed, in particolare, sul terreno agricolo da applicarsi sul valore di vendita, non è proprio possibile evitare di distinguere i prezzi.

Quello che mi è parso non sia stato appurato con assoluta certezza è la condizione di coltivatori diretti propria dei confinanti che devono avere particolari requisiti soggettivi, avere piena disponibilità dei terreni attigui (non avendoli quindi affittati a terzi) e coltivarli a tutti gli effetti (il terreno incolto del confinante esclude il diritto).

Quindi non mi fascerei la testa e comincerei con l'effettuare i necessari controlli di rito. Spesso si finisce per scoprire che gli aventi diritto sono in numero inferiore a quanto si potrebbe immaginare. Questa verifica, personalmente, io la vado a fare presso l'ufficio della Coldiretti che, bene o male, conosce tutti i coltivatori della mia zona.

Nel caso in cui alcuni confinanti siano coltivatori diretti e confinino con terreni anch'essi direttamente da loro coltivati, può essere valutata:

2) la notifica del compromesso sottoposto a condizione sospensiva o delle condizioni di vendita della sola particella agricola ed attendere lo scadere dei 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.

1) la fusione della particella con la corte della casa. Questa è un'operazione delicata perché, a seconda delle caratteristiche, l'immobile potrebbe finire per rientrare tra quelli di lusso. In alternativa potrebbe essere frazionata una sola parte del mappale agricolo per la fusione con la corte del fabbricato, tale da evitare il cambio di categoria catastale. Mantenendo agricola una sola porzione "minore" a cui di contro potrebbe essere serbato il valore commerciale attualmente attribuito a tutti e 5.000 mq...
 

Tobia

Membro Senior
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In alternativa potrebbe essere frazionata una sola parte del mappale agricolo per la fusione con la corte del fabbricato, tale da evitare il cambio di categoria catastale. Mantenendo agricola una sola porzione "minore" a cui di contro potrebbe essere serbato il valore commerciale attualmente attribuito a tutti e 5.000 mq..
l'avevo pensata anche io ma un avvocato mi ha avvertito che potrebbe essere impugnato dal confinante come "tentativo di eludere la prelazione".

Idem optare per la vendita dell'immobile + affitto del terreno con impegno ad acquistare dopo 2 anni, anche questo può essere impugnato per lo stesso motivo.

spero di sbagliarmi

non capisco....i lotti sono confinanti, la vendita è unica e compro tutto insieme.
la vendita sarà in blocco per il venditore ma per lo stato sono due vendite: casa + terreno con prelazione, a meno che l'intero pacchetto non abbia una definizione omogenea come quella di un podere.
Nel caso del podere sarebbe considerato come un blocco unico di terreno + "accessori" al servizio del terreno.
 
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CheCasa!

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l'avevo pensata anche io ma un avvocato mi ha avvertito che potrebbe essere impugnato dal confinante come "tentativo di eludere la prelazione".

Idem optare per la vendita dell'immobile + affitto del terreno con impegno ad acquistare dopo 2 anni, anche questo può essere impugnato per lo stesso motivo.

spero di sbagliarmi

Secondo me non ti sbagli.
E' vero che, trattandosi di contratti "simulati", possono essere messi in discussione.
Tuttavia stiamo parlando di un piccolo pezzo di terra.
Una causa come questa è dispendiosa e dall'esito incerto per chi la promuove...
Certo molto dipende anche dall'aspetto di questo terreno. Se effettivamente viene utilizzato come giardino della casa o se anche sul posto è privo di recinzione e piantumato come se fosse esclusivamente agricolo.
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
eh purtroppo ci sono passato..
Tuttavia stiamo parlando di un piccolo pezzo di terra.
nel mio caso questo piccolo pezzo di terra (4.000mq) era l'unico lembo di terra che congiungeva due poderi. Il proprietario del podere a Nord lo voleva acquistare a tutti i costi perché così facendo acquisiva anche un futuro diritto di prelazione sul podere a Sud.

Da quel giorno ho smesso di pensare a come ragionano i confinanti.

Ora siccome i confinanti sono tutti parenti (serpenti direi io) e fra loro non corre buon sangue, il proprietario "teme" che pur di fargli un dispetto potrebbero esercitare il diritto di prelazione anche ad un prezzo quasi doppio del valore reale (100mila contro i 50mila di valore reale) e qui ci stiamo un po' bloccando.

ecco appunto.
 

Archimede Spadaccino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Quello che mi è parso non sia stato appurato con assoluta certezza è la condizione di coltivatori diretti propria dei confinanti che devono avere particolari requisiti soggettivi, avere piena disponibilità dei terreni attigui (non avendoli quindi affittati a terzi) e coltivarli a tutti gli effetti (il terreno incolto del confinante esclude il diritto).


Grazie a tutti intanto per la partecipazione e per i consigli.

Certamente dovrò approfondire le ricerche sull' esistenza dei requisiti di "Coltivatori Diretti" dei confinanti (ne sono due), ma solo uno è quello che dovrebbe avere i requisiti.
Che Casa mi dicevi che
1)se i terreni confinanti non sono coltivati direttamente ma sono dati in affitto, automaticamente il proprietario perde il diritto di prelazione?
2) se il terreno è incolto, mi pare di capire che vale la stessa cosa.

Ti chiedo inoltre, visto che mi dicevi di avere una certa esperienza sull'argomento:
Il proprietario del terreno dovrebbe essere un coltivatore diretto in pensione perchè dovrebbe avere + di 80 anni, ma ha 2 o 3 figli (che fanno altri lavori che non hanno niente a che fare con il terreno in questione), non so se e come lo aiutano, se hanno un'azienda a carattere familiare....
Come faccio a sapere con precisione queste cose?? Mi dicevano inoltre che alla Coldiretti non danno queste info per questioni di privacy è falso? per chiedere queste info devo avere il nome ed il cognome del coltivatore, c'è bisogno anche del mappale del terreno , del codice fiscale....
 

Silvio Luise

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Valori distinti: essendo compravendite soggette a differenti imposizioni fiscali ed, in particolare, sul terreno agricolo da applicarsi sul valore di vendita, non è proprio possibile evitare di distinguere i prezzi.

....a parte il mutuo che e' un rapporto con la Banca dell'acquirente ( puo' anche non esserci il mutuo ) ok che sono due tassazioni distinte , ma l'operazione prevede la vendita in blocco e il confinante ,che ne ha diritto, deve sottostare a quanto specificato nel preliminare...alle stesse condizioni lui ha la prelazione non puo' scegliere cosa comprare e cosa non comprare......
 

Archimede Spadaccino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
No Silvio, purtroppo non si può fare una vendita in BLOCCO, sono 2 entità distinte, una censita al N.C.E.U e l'altra all' N.C.T. anche io avevo pensato all'inizio di fare così ma più di un Notaio mi ha detto che è impossibile, vanno tenuti divisi i 2 beni.
 

Silvio Luise

Membro Attivo
Agente Immobiliare
......i valori sicuramente dovranno essere distinti , quello che dico e che ho portato avanti in un'operazione simile è che la vendita anche se di due beni distinti e' unica e che chi ha diritto di prelazione deve mantenere la stessa offerta al venditore cioè si deve acquistare sia l' immobile che il terreno agricolo.....poi le interpretazioni della legge .......a me è andata in questo senso...
 

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