Il codice civile dedica gli articoli dal 1655-1677 agli appalti e, in particolare, sette articoli, dal 1667 al 1673 (vedi di seguito), proprio al problema della "difformità e dei vizi dell'opera".
Vi si afferma che l'appaltatore è tenuto a dar garanzia per le difformità e i vizi dell'opera eseguita.
Quando l'opera, come accade nel caso di immobili, è per sua natura di lunga durata, la garanzia dell'appaltatore viene estesa a un periodo di DIECI anni dal compimento
dell'opera stessa, per gravi difetti, rovina o pericolo di rovina dell'edificio causati da
vizio del suolo o difetto di costruzione.
La Cassazione (sentenza n. 1655/1986) ha chiarito che il momento della "scoperta del
vizio" non coincide con quello in cui il committente si accorge che esiste una qualsiasi
anomalia, ma quello in cui ragionevolmente si consolida la certezza che il vizio o difetto è causato da una responsabilità dell'appaltatore nell'esecuzione dell'opera.
In successive sentenze, ha affermato che la consapevolezza decorre nel momento in cui una PERIZIA di un tecnico dà forti indizi sulla responsabilità dell'appaltatore.
Art. 1667.
Difformità e vizi dell'opera.
L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.
Il committente deve, a pena di decadenza , denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia , purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.
Art. 1668.
Contenuto della garanzia per difetti dell'opera.
Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore.
Se però le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.
Cfr. Corte d'Appello di Roma, sez. II civile, sentenza 9 luglio 2009.
Art. 1669.
Rovina e difetti di cose immobili.
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
