Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[iteleo]

Buonasera, scrivo nuovamente chiedendo aiuto sul piano di zona 15 tiburtino sud. Se qualcuno sul forum ha la casa in questa zona potrebbe condividere le informazioni raccolte? Domani forse recupero la convenzione preliminare. La situazione è molto confusa : l'ultima cosa che mi hanno detto è che qui le convenzioni non erano né in diritto di proprietà né in diritto di superficie, ma la cosa mi sembra alquanto strana. Non è nemmeno chiaro se esista o meno il certificato di abitabilità!!! Mi date una mano?

Per l'agibilità prova on line alla pagina: Roma Capitale | Sito Istituzionale | Archivio Licenze Agibilità, Abitabilità ed Uso
basta inserire solo la via.
Se non sei né in diritto di superfice né in proprietà non hai alcun problema in quanto sei proprietaria effettiva.
Prova a fare una visura storica al catasto. Anche questa online se hai le credenziali

 

[Santi60]

a tal proposito qual'è la legge (o il riferimento normativo) circa il termine 20ennale dalla prima convenzione, per la decandenza del vincolo prezzo massimo di cessione?

Il riferimento normativo é il combinato disposto del comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/1998, per la durata di 20 anni dalla Convenzione originaria, e la legge 10/1977 (c.d. Legge Buccalossi) e sue modifiche (credo sia la 380 di cui non ricordo l'anno) per lo schema di Convenzione tipo da usare come sostituzione che fa decadere qualsiasi vincolo alla scadenza. Se proprio vogliamo rafforzare il tutto anche la Sentenza che da il titolo a questa discussione, esclude dal vincolo del prezzo massimo indefinito nel tempo proprio le Convenzioni stipulate ai sensi della Legge 10/1977 richiamata nel comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/1998.
Più chiaro di così ...

 

[Santi60]

Esatto!

Nella stessa delibera 40/2016 a pagina 3 c'è scritto:

venti anni è la durata delle convenzioni integrative previste dalla deliberazione del Consiglio Comunale n. 54 del 31 marzo 2003 in caso di trasformazione del diritto di superficie

Questa è una ulteriore prova che se effettivamente, come qualcuno ha scitto in questo Forum, l'Avvocatura o i Funzionari del Comune di Roma dicono che la 40/2016 cancella gli effetti di tutte le Deliberazioni passate, allora mentono sapendo di mentire oppure non sanno neppure leggere cosa hanno contribuito a scrivere, dato la stessa Deliberazione 40/2016 richiama la 54/2003, ritenendola implicitamente ancora valida!
Come ho scritto in un mio precedente post, il punto chiave da chiarire della Deliberazione 40/2016 in relazione al doppio pagamento (Trasformazione + Affrancazione) è proprio quello di definire a quale tipo di Convenzione si riferisce la necessità di pagare un corrispettivo di almeno il 30% anche in caso di Convenzione già scaduta. Se questo tipo di Convenzione fosse solo quella originaria di cessione in diritto di proprietà stipulata prime della legge 179 (vedere post precedenti per l'anno che non ricordo) allora sarebbe più che giusto, anzi una facilitazione poiché eviterebbe la necessità di effettuare una trasformazione di adattamento della convenzione originaria a quelle in Diritto di proprietà post Legge 179.

 

[lupin3]

@Santi60 uber alles....

 

[Santi60]

Scusa se non ti è stato risposto ma francamente a me è sfuggita.
Io credo e spero che i tuoi calcoli siano errati perché se non ricordo male l'Affrancazione è sempre minore della Trasformazione per il semplice motivo che è una % di quest'ultima esempio: se la Trasformazione è di 10.000€, post delibera 40/ 2016, l'Affrancazione dovrebbe essere 10.000 / 99 * 81 = 8.181€ se invece ti riferisci ad una Trasformazione già fatta ante delibera 40/2016 probabilmente si.

In realtà per i 14 PdZ di cui era già stata deliberata la trasformazione non è vero poichè l'abbattimento al 50% vale solo per la Trasformazione e non per l'affrancazione *credo che i famosi esperti del Comune si fossero accorto che i valori venali erano sballati e per i 14 PdZ, per i quali c'era un termine di paragone, hanno "consigliato" l'inserimento del fattore di abbattimento per cercare di "tenere buoni a cuccia" coloro che avevano l'intenzione di Trasformare. Ma se bloccano questa operazione e continuano a chiedere anche l'affrancazione ...

 

[Santi60]

in rete ho trovato questo che riporto al fine di farlo valutare agli esperti senza assunzione di responsabilità:

"...il D.L. 6 luglio 2012 n. 95, convertito dalla legge 7 agosto 2012 n. 135, ha stabilito, con l'art. 23-ter, comma 1-bis, l’ulteriore modifica dell'art. 31, comma 46, lettera a) della legge n. 448/1998 stabilendo che le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10 ( oggi art. 18 del D.P.R. n° 380/2001) “per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione”.
In conseguenza di questa disposizione legislativa risulta acclarato che per quanto concerne gli immobili concessi in diritto di superficie da oltre 20 anni, la stipula della convenzione per la cessione del diritto di proprietà determina la caducazione di ogni altro obbligo anche in ordine ai prezzi massimi di vendita ed ai canoni massimi di locazione essendo ampiamente trascorsi ii 20 anni dalla stipula della convenzione originaria."

E' quello che ho scritto anch'io diverse volte in questo Forum!

 

[melixann]

Io dico solo una cosa...,affrancazione... Trasformazione... Leggi..delibere...40...41...area167.. Io quando ho acquistato casa nel 2001 nel piano di zona settecamini/Casabianco la casa non è che me l'hanno regalata.. La pagai 260milioni delle vecchie lire,80 mq con giardino...e sinceramente all'epoca mai avrei pensato di poter vendere qualche anno più tardi a scopo di lucro e farci 300 mila euro, prezzo che fino a qualche anno fa ero di prassi... Ma cavolo, da qui a pensare di dover vendere a 130 mila euro mi rode veramente tanto... Ma il mattone non è sempre stata la migliore fonte d'investimento???mahhhhhhh

Ciao Alessio, anche io ho comprato nella stessa zona. Tu sei per caso riuscito a recuperare la convenzione? Il notaio che stipulò la mia è stato sospeso dall'attività. Posso chiederti da quale costruttore hai acquistato? Grazie

 

[Domenico Marando]

Il riferimento normativo é il combinato disposto del comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/1998, per la durata di 20 anni dalla Convenzione originaria, e la legge 10/1977 (c.d. Legge Buccalossi) e sue modifiche (credo sia la 380 di cui non ricordo l'anno) per lo schema di Convenzione tipo da usare come sostituzione che fa decadere qualsiasi vincolo alla scadenza. Se proprio vogliamo rafforzare il tutto anche la Sentenza che da il titolo a questa discussione, esclude dal vincolo del prezzo massimo indefinito nel tempo proprio le Convenzioni stipulate ai sensi della Legge 10/1977 richiamata nel comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/1998.
Più chiaro di così ...

si grazie, molto chiaro, poi ieri mi ero documentato e avevo trovato appunto le seguenti fonti:

Legge 448/1998 art. 31 comma 46

46. Le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni: (vedi DPR 380/2001 sotto riportato)

a) per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione; (*)

*(lettera così modificata dall'articolo 23-ter, comma 1-bis, legge n. 135 del 2012)
​

b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48.​

DPR 380-2001
Art. 18 (L) - Convenzione-tipo (Legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 8; legge 17 febbraio 1992, n. 179, art. 23, comma 6)

1. Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all’articolo 17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a:

a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;

b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;

c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;

d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.
​

2. La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell’articolo 16.

​

3. Il titolare del permesso può chiedere che il costo delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in misura pari al valore definito in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione.


4. I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime.


5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente.


Quindi per le convenzioni in diritto di superficie stipulate prima della L. 179/92, ne consegue che tramite la trasformazione in diritto di proprietà, decadono tutti i vincoli correlati (non solo quello del prezzo massimo di cessione e/o di locazione), poichè già trascorsi i 20 anni dalla convenzione originaria.

NB: questo è quello che dice la Legge e non quello che dice il Comune di Roma, che invece richiede comunque di pagare, per l'eliminazione del solo vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e di locazione (qui ci sarebbe anche da chiarire perchè il Comune non specifica sulla delibera che decadono anche gli altri vincoli).

Diverso è il discorso per chi, come il sottoscritto, ha acquistato in regime di proprietà con convenzione antecedente alla 179/92 a rigor di legge dovrei comunque pagare l'affrancazione per poter vendere o affittare a libero mercato, questo indipendentemente dalla "curiosa" delibera del Comune di Roma.

NB: Tutto quanto sopra per le convenzioni ante L.179/92 e questo sempre col beneficio del dubbio non essendo io un avvocato, ma essendomi semplicemente documentato al riguardo, pertanto chiedo ai più esperti di correggermi se ritengono ci siano errori su quanto sopra detto.

 

[Santi60]

si grazie, molto chiaro, poi ieri mi ero documentato e avevo trovato appunto le seguenti fonti:

Legge 448/1998 art. 31 comma 46

46. Le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni: (vedi DPR 380/2001 sotto riportato)

a) per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione; (*)

*(lettera così modificata dall'articolo 23-ter, comma 1-bis, legge n. 135 del 2012)
​

b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48.​

DPR 380-2001
Art. 18 (L) - Convenzione-tipo (Legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 8; legge 17 febbraio 1992, n. 179, art. 23, comma 6)

1. Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all’articolo 17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a:

a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;

b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;

c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;

d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.
​

2. La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell’articolo 16.

​

3. Il titolare del permesso può chiedere che il costo delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in misura pari al valore definito in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione.


4. I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime.


5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente.


Quindi per le convenzioni in diritto di superficie stipulate prima della L. 179/92, ne consegue che tramite la trasformazione in diritto di proprietà, decadono tutti i vincoli correlati (non solo quello del prezzo massimo di cessione e/o di locazione), poichè già trascorsi i 20 anni dalla convenzione originaria.

NB: questo è quello che dice la Legge e non quello che dice il Comune di Roma, che invece richiede comunque di pagare, per l'eliminazione del solo vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e di locazione (qui ci sarebbe anche da chiarire perchè il Comune non specifica sulla delibera che decadono anche gli altri vincoli).

Diverso è il discorso per chi, come il sottoscritto, ha acquistato in regime di proprietà con convenzione antecedente alla 179/92 a rigor di legge dovrei comunque pagare l'affrancazione per poter vendere o affittare a libero mercato, questo indipendentemente dalla "curiosa" delibera del Comune di Roma.

NB: Tutto quanto sopra per le convenzioni ante L.179/92 e questo sempre col beneficio del dubbio non essendo io un avvocato, ma essendomi semplicemente documentato al riguardo, pertanto chiedo ai più esperti di correggermi se ritengono ci siano errori su quanto sopra detto.

In generale concordo con quanto scritto (coincide con i miei precedenti post). L'unica precisazione è che la discriminante dell'ante o post Legge 179/1992 vale solo per le Convenzioni in diritto di proprietà vincolata (poiché, per quelle prima di tale legge, la trasformazione le rende equivalenti a quelle stipulate dopo la 179/92, mentre per quelle dopo tale legge non c'è nulla da trasformare , dato che vanno bene già come sono, nel senso che, dopo la scadenza prevista, decadono TUTTI i vincoli come previsto dalla 179/92) mentre, per le convenzioni in diritto di superficie, non ha importanza se siano state stipulate prima o dopo tale legge, dato che la Trasformazione serve proprio a farle diventare equivalenti a quelle in diritto di proprietà post Legge 179/92.

 

[boccio]

In realtà per i 14 PdZ di cui era già stata deliberata la trasformazione non è vero poichè l'abbattimento al 50% vale solo per la Trasformazione e non per l'affrancazione *credo che i famosi esperti del Comune si fossero accorto che i valori venali erano sballati e per i 14 PdZ, per i quali c'era un termine di paragone, hanno "consigliato" l'inserimento del fattore di abbattimento per cercare di "tenere buoni a cuccia" coloro che avevano l'intenzione di Trasformare. Ma se bloccano questa operazione e continuano a chiedere anche l'affrancazione ...

Scusa Santi60, sicuramente di leggi e delibere ne sai più di me ma se non ho capito male dici che per i 14 pdz, l’abbattimento al 50% vale solo per la Trasformazione e non pe l’Affrancazione, però la delibera 40/2016 a pagina 6 scrive:

Che le precedenti stime del valore delle aree relative ai suddetti n. 14 Piani di Zona soggetti a trasformazione avevano previsto l’abbattimento del 50% di cui al comma 48 dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, così come modificato dall’art. 1, comma 392, legge 27 dicembre 2013, n. 147;

Che quindi, al fine di garantire un’omogeneità di trattamento, si deve intendere
confermato l’abbattimento del 50% dei valori venali approvati con il presente
provvedimento, nei soli casi di cessione in proprietà delle aree ricomprese nei sopra richiamati n. 14 Piani di Zona;

Io interpreto così:

poiché precedentemente, ossia per le Trasformazioni già avvenute, per il calcolo della Trasformazione è stato previsto l’abbattimento al 50% dei valori venali, per omogeneità, rispetto a queste e per omogeneità anche con l’Affrancazione si potrà abbattere al 50% il valore venale, spiegabile anche dal fatto che se non così fosse l’Affrancazione sarebbe maggiore della Trasformazione, ovviamente per solo i 14 pdz.

Questa è la mia interpretazione, totalmente discutibile, tu che ne pensi ?