Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[giannelmo]

Grazie mille, quindi il certificato non esiste....

A Roma sono moltissimi gli immobili senza certificato di abitabilità, inclusi quelli nei piani di zona. E dire che l'appartamento che comprò mio padre alla fine degli anni '50, costruito in cooperativa con altri colleghi d'ufficio (e fondi garantiti dall

Giusto... Ma ti posso assicurare che all'epoca erano quelli i prezzi...calcolando che la maggior parte di Roma è in PEEP...e allora tutte le persone che hanno venduto al triplo a anche al quadruplo?? Come fai ora a livellare tutta la situazione in modo equo??? A questo punto credo che nessuno venderà più questo tipo di alloggi e chi dovrà comprare sarà costretto a comprare a prezzi di mercato direttamente dai costruttori in zone non Peep

Infatti è stato più volte detto in questo forum che occorre assolutamente sanare il pregresso. Se sono trascorsi meno di 10 anni dal rogito chi se la sente può citare in giudizio venditore e notaio: c'è la sentenza della Cassazione a S.U., c'è la convenzione, c'è il rogito con cifre molto superiori a quelle della convenzione. Tutto nero su bianco, senza possibilità di equivocare o interpretare "creativamente". Il minimo che potranno fare venditori e/o notai sarebbe rimborsare il prezzo dell'affrancamento, purtroppo per come sono fatte le leggi bisogna chiedere la restituzione della cifra in più pagata rispetto al prezzo massimo di cessione e contemporaneamente far capire che si è disposti a trattare. Ma da quello che ne so finora nessuno ha risposto alle lettere inviate da almeno due avvocati che rappresentano decine di compratori inviperiti. Se non altro si mettono in mora notaio e venditore, sperando che da qui a 10 anni riescano a mettere a posto le cose.
La cosa che mi fa preoccupare è quel "nessuno": se uno non risponde, dichiarandosi disposto a trattare, vuol dire che non ha nulla da perdere: è possibile che il numero di "nullatenenti" qui a Roma aumenti a dismisura da qui a 10 anni... Cmq se il venditore prova a fare il furbo il quinto della pensione glielo piglio di sicuro, a meno che, appunto, il comune non trovi una soluzione equa per tutti.
Io per es. accetteri di pagare la trasformazione "scontata" come se a suo tempo avessi già pagato l'affrancamento senza che fossero già trascorsi i 20 anni. Ma non sono assoltamente disposto a pagare 30.000 euro (ma nemmeno 10.000 o 15.000) per l'affrancamento. Paghi chi ci ha lucrato sopra.

 

[Mobil]

Perdonami forse sbaglio io ma se posti un calcolo con la formula i gli importi forse si chiarisce la questione di come l'affrancazione ti risulta maggiore della trasformazione, se ti va ovviamente.

Perfetto così mi aiutate a capire se sbaglio, dove sbaglio.

Piano di zona B32 (Torresina)
Cubatura assegnata al consorzio che mi interessa = 185.400 mc
di cui 175.000 residenziali e 10.400
Considerata la percentuale esigua dei secondi nel calcolo di massima li assimilo.

Richiesti al consorzio :24.224.780.000 lire
di cui 14.434.780.000 come contributo per le opere di urbanizzazione.
E qui si apre la considerazione che la zona è stata urbanizzata da noi, primia era fanga e discarica a cielo aperto, e siccome l'abbiamo rivalutata ce lo fanno ripagare con un valore venale quadruplicato e quanto pagato per l'urbanizzazione non viene scomputato...ma lasciamo stare...

Gli altri 9.790.000.000 lire = 5.056.113 euro
sono la quota provvisoria sogetta a conguaglio del corrispettivo per l'acquisizione dell'area.
Questi ultimi sono quelli che nel calcolo ho rivalutato col parametro ISTAT di 1,36 e poi sottratto dal corrispettivo prima di applicare la percentuale in base agli anni.
Il valore venale attuale per questa zona è 228,40 euro

I calcoli che ho ripetuto più volte riguardavano la mia quota, ma con un procedimento diverso, questi che ti riporto invece non li ho controllati più di tanto ma, come il rapporto tra trasformazione e affrancazione 1 a 2, grossomodo coincide.

-Corrispettivo affrancazione vincolo in diritto superficie
Formula
Corrispettivo =[(val.venale * 60% * abatt del 15% * mc) - ( gia versato rival.)] * percentuale in base agli anni
In cifre
C = [(228,41 * 0,60 * 0,85 * 185.400 - (5.056.113 * 1,36)]*(99-18)/99 = 12.044.263 euro

-Corrispettivo trasformazione
Corrispettivo = [(val.venale * 60% * abatt del 50% * mc) - ( gia versato rival.)
C = 228,41 * 0,60 * 0,50 * 185.400 - (5.056.113 * 1,36) = 5.827.851 euro


Se non ho commesso castronerie, non hanno nessun interesse a velocizzare le trasformazioni a scapito delle affrancazioni.

 

[Mobil]

Il fatto è che appunto questi immobili NON SONO stati costruiti per poterci lucrare, né poco né tanto. Sono immobili destinati a persone con modeste capacità economiche. Dove il "modeste" è relativo: un quadro metalmeccanico con 54.000 euro lordi annui di reddito un appartamento normale a prezzo di mercato non lo compra, qui a Roma, a meno di non avere una famiglia con una solida posizione economica alle spalle. Ma con le sue sole forze non ce la fa di sicuro, Nel 2001 avrei fatto carte false per comprare a 280 milioni di lire... Suppongo che siano inclusi anche cantina e posto auto condominiale, giusto?

Tu ritieni reale un coefficiente di rivalutazione dei prezzi al consumo di 1,29 che dichiara l'istat dal 2001? Sappiamo tutti che quasi da subito tutto è costato in euro quello che costava in lire. In più le case in quel periodo "te le tiravano" più di quanto non lo facciano ora, il mercato immobiliare era ai minimi storici, persino più depresso di quanto non lo sia adesso. Nel 2001 con 280.000.0000 di lire ci compravi una casa equivalente, in qualche posto dimenticato da Dio come il nostro, non peep e forse con anche meno.
Questa è come la storia di quando c'era la scala mobile, mettevano nel paniere dei benin e poi li facevano sparire dal mercato perchè rimanevano a quel prezzo e a nessuno conveniva più venderli.

 

[Utente Cancellato 67606]

La cosa che mi fa preoccupare è quel "nessuno": se uno non risponde, dichiarandosi disposto a trattare, vuol dire che non ha nulla da perdere: è possibile che il numero di "nullatenenti" qui a Roma aumenti a dismisura da qui a 10 anni... Cmq se il venditore prova a fare il furbo il quinto della pensione glielo piglio di sicuro, a meno che, appunto, il comune non trovi una soluzione equa per tutti.

Ma cosa pensi che succeda scusa? Tu speri che ti venga restituita la somma pagata in eccesso più tutti gli interessi, quindi ti ritrovi un immobile praticamente regalato, anzi espropriato al venditore. In più hai il denaro in tasca, così il giorno dopo vai in Comune a fare l'affrancazione e ti ritrovi a poter vendere a prezzo di mercato senza problemi.

La cosa meravigliosa della mente umana è che tu dentro di te non solo sei tranquillo di quello che stai facendo, ma hai pure la solida convinzione che il delinquente sia il venditore!

Un po come la Cina che è assolutamente convinta che il Dalai Lama sia un mostro...

 

[Alessio75]

A Roma sono moltissimi gli immobili senza certificato di abitabilità, inclusi quelli nei piani di zona. E dire che l'appartamento che comprò mio padre alla fine degli anni '50, costruito in cooperativa con altri colleghi d'ufficio (e fondi garantiti dall

Infatti è stato più volte detto in questo forum che occorre assolutamente sanare il pregresso. Se sono trascorsi meno di 10 anni dal rogito chi se la sente può citare in giudizio venditore e notaio: c'è la sentenza della Cassazione a S.U., c'è la convenzione, c'è il rogito con cifre molto superiori a quelle della convenzione. Tutto nero su bianco, senza possibilità di equivocare o interpretare "creativamente". Il minimo che potranno fare venditori e/o notai sarebbe rimborsare il prezzo dell'affrancamento, purtroppo per come sono fatte le leggi bisogna chiedere la restituzione della cifra in più pagata rispetto al prezzo massimo di cessione e contemporaneamente far capire che si è disposti a trattare. Ma da quello che ne so finora nessuno ha risposto alle lettere inviate da almeno due avvocati che rappresentano decine di compratori inviperiti. Se non altro si mettono in mora notaio e venditore, sperando che da qui a 10 anni riescano a mettere a posto le cose.
La cosa che mi fa preoccupare è quel "nessuno": se uno non risponde, dichiarandosi disposto a trattare, vuol dire che non ha nulla da perdere: è possibile che il numero di "nullatenenti" qui a Roma aumenti a dismisura da qui a 10 anni... Cmq se il venditore prova a fare il furbo il quinto della pensione glielo piglio di sicuro, a meno che, appunto, il comune non trovi una soluzione equa per tutti.
Io per es. accetteri di pagare la trasformazione "scontata" come se a suo tempo avessi già pagato l'affrancamento senza che fossero già trascorsi i 20 anni. Ma non sono assoltamente disposto a pagare 30.000 euro (ma nemmeno 10.000 o 15.000) per l'affrancamento. Paghi chi ci ha lucrato sopra.

ma secondo me è proprio sbagliato il discorso dell'affrancamento... Nel senso... Se uno affranca può vendere a prezzo libero di mercato..ok...ma perché questo non c'era anche prima??? Se come dici tu quegli alloggi non dovevano essere rivenduti lucrandoci sopra, perché ora pagando l'affrancamento si può?? Lucrandoci naturalmente??? Fatto sta che chi ha acquistato a prezzi di libero mercato credo sia giustissimo che non paghi lui l'affrancamento ma il venditore

 

[Alessio75]

Tu ritieni reale un coefficiente di rivalutazione dei prezzi al consumo di 1,29 che dichiara l'istat dal 2001? Sappiamo tutti che quasi da subito tutto è costato in euro quello che costava in lire. In più le case in quel periodo "te le tiravano" più di quanto non lo facciano ora, il mercato immobiliare era ai minimi storici, persino più depresso di quanto non lo sia adesso. Nel 2001 con 280.000.0000 di lire ci compravi una casa equivalente, in qualche posto dimenticato da Dio come il nostro, non peep e forse con anche meno.
Questa è come la storia di quando c'era la scala mobile, mettevano nel paniere dei benin e poi li facevano sparire dal mercato perchè rimanevano a quel prezzo e a nessuno conveniva più venderli.

Bravissimoooooooooo... Mica ho pagato una casa del valore di 280 milioni, non so... 150 milioni... Allora mi stavo zitto... Ma qui sembra che il costruttore ci abbia regalato casa!!!!!

 

[lupin3]

Se non ho commesso castronerie, non hanno nessun interesse a velocizzare le trasformazioni a scapito delle affrancazioni.

infatti si sono stranamente fermati a soli 14 PDZ riscattabili..... e questo non e' accettabile , non ci sono cittadini di serie A e B.... penso che anche questo tema vada chiarito....

 

[giannelmo]

Ma cosa pensi che succeda scusa? Tu speri che ti venga restituita la somma pagata in eccesso più tutti gli interessi, quindi ti ritrovi un immobile praticamente regalato, anzi espropriato al venditore. In più hai il denaro in tasca, così il giorno dopo vai in Comune a fare l'affrancazione e ti ritrovi a poter vendere a prezzo di mercato senza problemi.

La cosa meravigliosa della mente umana è che tu dentro di te non solo sei tranquillo di quello che stai facendo, ma hai pure la solida convinzione che il delinquente sia il venditore!

Un po come la Cina che è assolutamente convinta che il Dalai Lama sia un mostro...

Permettimi di dirti che non hai capito nulla: io chiedo solo che il venditore paghi la cifra richiesta dal comune per l'affrancamento, se il comune stesso non interviene per sanare la situazione. Quello che intendevo dire è che è molto probabile che nel frattempo i venditori si saranno disfatti di ogni bene al sole, in modo da non pagare nemmeno i 15.000 - 20.000 (o anche 30.000 circa, come semberebbe nel mio caso) richiesti dal comune per l'affrancamento del prezzo massimo. Ho pagato la casa a prezzo di mercato e pretendo di poterla rivendere a prezzo di mercato senza dover pagare un centesimo di più di quanto abbia già sborsato.

 

[Utente Cancellato 67606]

Permettimi di dirti che non hai capito nulla: io chiedo solo che il venditore paghi la cifra richiesta dal comune per l'affrancamento, se il comune stesso non interviene per sanare la situazione. Quello che intendevo dire è che è molto probabile che nel frattempo i venditori si saranno disfatti di ogni bene al sole, in modo da non pagare nemmeno i 15.000 - 20.000 (o anche 30.000 circa, come semberebbe nel mio caso) richiesti dal comune per l'affrancamento del prezzo massimo. Ho pagato la casa a prezzo di mercato e pretendo di poterla rivendere a prezzo di mercato senza dover pagare un centesimo di più di quanto abbia già sborsato.

Scusami, si in effetti avevo frainteso.

A mio modo di vedere, se l'acquirente chiede l'affrancazione, il venditore è TENUTO a pagarlo non per questioni di natura legale ma di natura MORALE. Su questo non mi sento di discutere, legge o non legge, il venditore è moralmente tenuto a svincolare il prezzo di cessione per conto dell'acquirente. In questo caso il notaio NON DEVE essere tirato in ballo. Tutti gli altri possibili scenari, mi fanno pensare che il venditore sia in malafede.

Se l'acquirente esige invece la cifra pagata in eccesso, le cose cambiano completamente, malgrado la legge lo riconosce come suo diritto, personalmente la definire in maniera diversa (molto dispreggiativa). In questo caso il venditore deve mettere in atto tutte le strategie possibili per prevenire una simile "ingiustizia" (secondo la mia opinione).

Chiaramente, a giudicare dai pareri qui sul forum, anche le persone illuminate tirano ognuna acqua al proprio mulino...

 

[giannelmo]

ma secondo me è proprio sbagliato il discorso dell'affrancamento... Nel senso... Se uno affranca può vendere a prezzo libero di mercato..ok...ma perché questo non c'era anche prima??? Se come dici tu quegli alloggi non dovevano essere rivenduti lucrandoci sopra, perché ora pagando l'affrancamento si può?? Lucrandoci naturalmente??? Fatto sta che chi ha acquistato a prezzi di libero mercato credo sia giustissimo che non paghi lui l'affrancamento ma il venditore

E' giusto. Infatti l'affrancamento "oneroso" è un escamotage escogitato dal governo con la finanziaria del 2011 (legge 106/2011) allo scopo di permettere ai comuni di rimpinguare i loro magri bilanci. Per cui tutte le vendite effettuate a Roma dopo questa data, a prezzo di mercato e senza che il venditore pagasse alcun affrancamento, dovrebbero essere sanzionate dalla Corte dei Conti per danno erariale. Mi chiedo cosa aspetti, dormono anche loro il sonno degli ignavi?