Detrazioni ristrutturazione in caso di permuta

[andrealeo82]

Buongiorno, chiedo aiuto in merito ad una questione alla quale non riesco a trovare soluzione.

Il proprietario persona fisica di un casolare ha fatto un progetto di ristrutturazione con un impresa in base al quale usciranno 5 villette a schiera.
Il proprietario ha venduto all impresa 3 delle 5 villette (esistenti al momento solo su carta) ed in cambio riceverà, in permuta, la ristrutturazione delle 2 villette che rimangono di sua proprietà, più un conguaglio in denaro.

I lavori di ristrutturazione sono iniziati da circa un mese.

Io mi sono interessato all acquisto di una delle Villette di proprietà del proprietario e sulla quale quindi sono in corso i lavori di ristrutturazione che però non verranno pagati in quanto costituiscono la permuta.

Dal momento che il proprietario non pagherà la ristrutturazione non ci sarà possibilità per lui di beneficiare della detrazione delle spese di ristrutturazione e quindi non potrà neanche cedermi le detrazioni nel caso io effettui l acquisto.

Io ero interessato all acquisto proprio perché l agenzia immobiliare mi aveva detto di poter avere una detrazione totale di 80.000 euro su un costo totale di 200.000, ma in questa situazione non vedo la possibilità perché mancherebbero i bonifici di pagamento della ristrutturazione.

Come posso fare ad acquistare la casa e riuscire ad usufruire della detrazione?

Tra l altro io potrei acquistare la casa adesso quando ancora i lavori sono all inizio.

Avevo ipotizzato al proprietario di vendermi la casa nelle condizioni attuali e poi cedermi il contratto di ristrutturazione in modo che l impresa potesse fatturare a me i lavori in qualità di promissario acquirente. Ma il loro notaio ha detto che non può essere fatto in quanto verrebbe meno la permuta definita per contratto e dovrebbe essere fatta una nota di credito che complicherebbe tutto e potrebbe essere valutata dall agenzia entrate come una elusione o qualcosa del genere... Quindi me l hanno bocciata.

Non so come Fare. Vorrei acquistare anche prendendomi il rischio della ristrutturazione pur di avere le detrazioni ma la permuta scritta da loro nel contratto blocca tutto.

Grazie per qualsiasi suggerimento.

 

[Albano50]

ed in cambio riceverà, in permuta, la ristrutturazione delle 2 villette che rimangono di sua proprietà, più un conguaglio in denaro.

Mi sembra che non vi siano possibilità ... in quanto la ristrutturazione delle due villette fà parte del compenso al proprietario.
Quindi anche se i lavori sono all'inizio tu compreresti "finito", e non sei tu ad effettuare lavori e pagamenti.

 

[andrealeo82]

Grazie della risposta. Che tristezza. Ancora non capisco come abbiano potuto fare un atto del genere, perdendo tutte le detrazioni.

Si, io comprerei finito, ma se il proprietario avesse fatto i bonifici avrebbe potuto passarmi le detrazioni, visto che è persona fisica. Ma avendo previsto la permuta si é fregato da solo.

Ma la soluzione da me offerta davvero non sarebbe percorribile come detto dal loro notaio? Se io acquisto oggi la casa oggetto di ristrutturazione (ancora in fase iniziale) é ovvio che l'impresa non eseguirà più la ristrutturazione al proprietario perché quest'ultimo non ha più la casa in, quanto l'ha venduta a me. Quindi verrebbe meno la permuta e l impresa dovrebbe pagare quella casa. All impresa non cambierebbe nulla in quanto la casa la pagherebbe con i soldi della ristrutturazione che continuerebbe a fare a me in quanto la casa sarebbe diventata mia ed io gli pagherei i lavori con bonifico. É così strano fare questa modifica al contratto di compravendita fatto da loro? Non è strano che l impresa abbia già emesso la fattura di tutti i lavori di ristrutturazione anche se appena iniziati? Grazie

 

[ludovica83]

Grazie della risposta. Che tristezza. Ancora non capisco come abbiano potuto fare un atto del genere, perdendo tutte le detrazioni.

Perchè le detrazioni le spalmi su 10 anni e devi avere un reddito capiente per riuscire a recuperarle nella loro integrità.
Ed uno è libero di scegliere di avere un uovo subito oggi rispetto ad una gallina domani. Se resti senza lavoro, non detrai. Ma soprattutto dipende anche dalla tipologia dei lavori che devi fare la detrazione... così ci ha messo tutto quello che gli serviva.

Si, io comprerei finito, ma se il proprietario avesse fatto i bonifici avrebbe potuto passarmi le detrazioni, visto che è persona fisica. Ma avendo previsto la permuta si é fregato da solo.

Non si è fregato perché avrà sicuramente concordato un "prezzo di favore" rispetto a quanto previsto da una detrazione. E spero che tu capisca da questa mia riposta senza chiedere altri dettagli... perché già il notaio ti ha messo sulla retta via a riguardo...

Ma la soluzione da me offerta davvero non sarebbe percorribile come detto dal loro notaio? Se io acquisto oggi la casa oggetto di ristrutturazione (ancora in fase iniziale) é ovvio che l'impresa non eseguirà più la ristrutturazione al proprietario perché quest'ultimo non ha più la casa in, quanto l'ha venduta a me.

Nella permuta non ci sta SOLO il tuo immobile. Quando permuti paghi le imposte 1 volta sola sul valore + alto. Qui poi verrebbe fuori un bel pasticcio.

Quindi verrebbe meno la permuta e l impresa dovrebbe pagare quella casa. All impresa non cambierebbe nulla in quanto la casa la pagherebbe con i soldi della ristrutturazione che continuerebbe a fare a me in quanto la casa sarebbe diventata mia ed io gli pagherei i lavori con bonifico. É così strano fare questa modifica al contratto di compravendita fatto da loro? Non è strano che l impresa abbia già emesso la fattura di tutti i lavori di ristrutturazione anche se appena iniziati? Grazie

Cambierebbe sicuramente ma bisognerebbe vedere tutte le carte.
Le fatture faranno parte dell'accordo immagino.... motivo per cui son già state emesse (tra l'altro andrebbe verificato che c'è scritto e che fanno...)

E cmq devi considerare una cosa... il proprietario è anche libero di ristrutturare e tenersi per se le detrazioni. Perché la legge dice che le detrazioni passano a chi acquista... salvo accordi differenti.
Tu cmq in questo caso acquisti post ristrutturazione. Cosa ha fatto il proprietario e i suoi accordi nel sono oggetto della compravendita visto che già il notaio ti ha dato il diniego.

L'agenzia ti avrà detto che il proprietario sta affrontando ristrutturazioni PARI A... 80.000 euro (e ti sottolineo il Pari a...) per giustificare il prezzo finale...