Comprare da eredi immobile con ipoteca giudiziale

[TheCat2]

Buonasera,
vorrei fare un'offerta di 170 mila euro per un immobile di proprietà di 3 eredi. Visto il mio interesse, l'agenzia di intermediazione mi ha comunicato che sull'immobile grava una ipoteca giudiziale di 45 mila euro. Questo per via di debiti di uno dei 3 coeredi. I 3 coeredi hanno anche un altro immobile di proprietà, su cui gravano più ipoteche giudiziale (non so quante, né gli importi).

L'agenzia propone di fare una offerta con assegno di 10 mila euro, e sostiene che l'ipoteca verrà cancellata il giorno del rogito. Ho qualche preoccupazione, una delle quali è perdere i 10 mila euro se poi la compravendita non va a buon fine. Che ne pensate?

Intoltre dovrei fare mutuo al 50%, secondo voi ci sarebbero problemi visto che sull'immobile che vorrei acquistare è presente una ipoteca giudiziale?

Grazie sin d'ora se qualcuno vorrà rispondere.

 

[Lin0]

Io eviterei. Possibile che non ci siano altri immobili? A maggior ragione se devi chiedere un mutuo, rischi di rimanere bloccato da richieste della banca

 

[Miciogatto]

Se l'importo dell'ipoteca giudiziale è quello, quindi inferiore al prezzo che vai a pagare se non ci sono altre ipoteche o problemi mi sembra una operazione tranquillamente fattibile, ovviamente fatti seguire dal notaio.

La banca mutuante, come in qualsiasi situazione, vorrà avere primo grado se non formale almeno sostanziale. Cioè tutte le eventuali precedenti ipoteche dovranno essere estinte (cioè con debito estinto) e cancellate o almeno estinte e in corso di cancellazione.

 

[TheCat2]

Grazie.

L'agenzia dice che l'ipoteca verrebbe estinta il giorno stesso del rogito, con i soldi della compravendita. Quindi nel momento in cui io chiedo il mutuo l'ipoteca è ancora presente.

L'ipoteca è sull'immobile, ma appunto riguarda solo uno dei coeredi, per il diritto di proprietà di 1/9 dell'immobile.

 

[silviavr001]

Vincola la proposta all ottenimento del mutuo

 

[TheCat2]

Io eviterei. Possibile che non ci siano altri immobili? A maggior ragione se devi chiedere un mutuo, rischi di rimanere bloccato da richieste della banca

Grazie per il consiglio. Anche io avrei preferito che non ci fosse questa ipoteca, è stata una notizia del tutto inaspettata. Ma sto cercando da diverso tempo, voglio rimanere in zona e cerco qualcosa di indipendente o quasi, oppure che sia molto grande, quindi non capitano tanti immobili con queste caratteristiche sotto i 200 mila euro. Questa è una villetta a schiera centrale anni '70 internamente tutta da ristrutturare.

Volevo quindi provare ad acquistare, ma minimizzando i rischi, per cui sto cercando di capire come muovermi. Anzi, soprattutto SE muovermi o meno.

 

[PyerSilvio]

Grazie per il consiglio. Anche io avrei preferito che non ci fosse questa ipoteca, è stata una notizia del tutto inaspettata. Ma sto cercando da diverso tempo, voglio rimanere in zona e cerco qualcosa di indipendente o quasi, oppure che sia molto grande, quindi non capitano tanti immobili con queste caratteristiche sotto i 200 mila euro. Questa è una villetta a schiera centrale anni '70 internamente tutta da ristrutturare.

Volevo quindi provare ad acquistare, ma minimizzando i rischi, per cui sto cercando di capire come muovermi. Anzi, soprattutto SE muovermi o meno.

Sinceramente,

Non si capisce quale sia il problema.

L'immobile e' adatto alle tue esigenze.
Non costa tanto e per comperarlo devi finanziare per la meta'.

Le ipoteche, le iscrizioni e i pignoramenti, non si trasferiscono in vendita assieme alle case.

Se cio' fosse possibile, ciascuno di noi agenti, farebbe dieci vendite al giorno.

Al contrario, le iscrizioni servono proprio ad impedire che il debitore, possa vendere e incassare il ricavato, eludendo il pagamento.

Se proprio vuoi essere prudente, procedi con una proposta che rimanda ad un preliminare di compravendita.

Mille euro a sostegno della proposta e novemila al preliminare un mese dopo.
Se condizioni al mutuo farai il preliminare entro trenta giorni dal nulla osta della banca.

Fanno diecimila di caparra.
Come ti ha consigliato l'agente.

Se ai venditori, occorrono quei diecimila euro "liquidi" subito, significa che hanno altre pendenze in corso.

Se e' cosi' allora occorrera' rivedere il prezzo al ribasso.
Atteso che da acquirente non fai il mutuo soccorso.
Quindi, se si configura un pagamento di terzi da parte tua, dovrai trarre un tornaconto.

Se invece, accettano le condizioni di pagamento, avvia le pratiche per il mutuo.

Su quella scorta che hai indicato, probabile che nel volgere di due settimane, avrai il nulla osta della banca.
Se non arriva entro i termini posticipa il preliminare.
Non succede niente.

Capita di sentirsi male o di fare un incidente.

Incassato il nulla osta della tua banca, anziche' procedere al compromesso, convoca direttamente il rogito.

In quella sede, avendo versato solo mille euro, con la mano sinistra, pagherai i venditori e i loro creditori;
Mentre con quella destra, afferri il titolo di proprieta', sgravato e ripulito da ogni iscrizione.

 

[brina82]

Buonasera,
vorrei fare un'offerta di 170 mila euro per un immobile di proprietà di 3 eredi. Visto il mio interesse, l'agenzia di intermediazione mi ha comunicato che sull'immobile grava una ipoteca giudiziale di 45 mila euro. Questo per via di debiti di uno dei 3 coeredi. I 3 coeredi hanno anche un altro immobile di proprietà, su cui gravano più ipoteche giudiziale (non so quante, né gli importi).

L'agenzia propone di fare una offerta con assegno di 10 mila euro, e sostiene che l'ipoteca verrà cancellata il giorno del rogito. Ho qualche preoccupazione, una delle quali è perdere i 10 mila euro se poi la compravendita non va a buon fine. Che ne pensate?

Intoltre dovrei fare mutuo al 50%, secondo voi ci sarebbero problemi visto che sull'immobile che vorrei acquistare è presente una ipoteca giudiziale?

Grazie sin d'ora se qualcuno vorrà rispondere.

Rispetto a chi mi ha preceduto aggiungo solo una cosa: se hanno altri immobili ipotecati, evidentemente almeno questo erede ha più di un problemino, e se fosse avvezzo ad indebitarsi, allora per te potrebbe esser conveniente trascrivere il preliminare, posto che devi fare il mutuo quindi trascorrerà qualche mese tra quando gli darai 10mila e il rogito.

In tal caso si può pensare di farlo, specie se questa storia ti crea pensieri. Qualche millino di spesa in più e passa la paura.

È chiaro che in assenza di mutuo, farei l'atto tra una settimana e pagherei tutto in contanti il giorno del rogito; al massimo darei 1000e oggi come caparra.

Ma vista l'attesa per il mutuo, si può pensare di trascrivere il preliminare, perché qualora in questo lasso di tempo iscrivessero ipoteca altri creditori, queste non avrebbero alcun valore e l'acquirente è salvo.

Diversamente, la compravendita potrebbe saltare, e non è detto che riavresti indietro quanto versato: qualora intervenissero altri creditori per somme superiori a 1/3 del valore dell'immobile, non penso che i fratelli "buoni" ci rimetterebbero denari al fine di aiutare l'altro fratello...

 

[PyerSilvio]

Ma vista l'attesa per il mutuo, si può pensare di trascrivere il preliminare, perché qualora in questo lasso di tempo iscrivessero ipoteca altri creditori, queste non avrebbero alcun valore e l'acquirente è salvo.

..e Ma Brina,

In presenza di una ipoteca trascrivere il preliminare ha poco senso.

Venendo meno la ragione dell'effetto prenotativo.

Se vai a mangiare al ristorante;

Prenoti un tavolo libero o prenoti un tavolo già occupato da un ciccione ingombrante..??

 

[brina82]

..e Ma Brina,

In presenza di una ipoteca trascrivere il preliminare ha poco senso.

Venendo meno la ragione dell'effetto prenotativo.

Se vai a mangiare al ristorante;

Prenoti un tavolo libero o prenoti un tavolo già occupato da un ciccione ingombrante..??

Ma tu sei avvezzo al rischio Pyer! C'è gente che non dorme la notte per 1000 euro! Gli ho solamente indicato che se questa cosa gli crea problemi, può dare la caparra "congelando" la situazione in essere.