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TheCat2

Membro Junior
Privato Cittadino
Si fa dal notaio, a spese della parte venditrice (circa 5/600 euro), il giorno del rogito.
Quindi il giorno stesso del rogito dovrebbero trascrivere l'accettazione dell'eredità avuta anni prima (e di cui ancora non hanno fatto la successione?).

Ma se io faccio la proposta ora (i co-eredi non hanno ancora fatto la successione) è valida?

E il preliminare?
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Quindi il giorno stesso del rogito dovrebbero trascrivere l'accettazione dell'eredità avuta anni prima (e di cui ancora non hanno fatto la successione?).

Ma se io faccio la proposta ora (i co-eredi non hanno ancora fatto la successione) è valida?

E il preliminare?
Certo che e' valida.

Commetti il piu' classico degli errori da parte acquirente.

Ti preoccupi di quello che devono fare i venditori.

Vai a fare la proposta. Che
aspetti..?
 

TheCat2

Membro Junior
Privato Cittadino
Certo che e' valida.

Commetti il piu' classico degli errori da parte acquirente.

Ti preoccupi di quello che devono fare i venditori.

Vai a fare la proposta. Che
aspetti..?
Beh, ieri sono andata in banca, in settimana vado da un notaio, nel frattempo l'agenzia fa una nuova visura per essere certi che non siano subentrate ulteriori ipoteche, poi farò la proposta. Sono rimasta d'accordo così con l'agenzia.

Ho aspettato perché non è la più lineare delle situazioni. Ed inoltre il fatto che non abbiano nemmeno fatto la successione è un'altra ciliegina sulla torta.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Beh, ieri sono andata in banca, in settimana vado da un notaio, nel frattempo l'agenzia fa una nuova visura per essere certi che non siano subentrate ulteriori ipoteche, poi farò la proposta. Sono rimasta d'accordo così con l'agenzia.

Ho aspettato perché non è la più lineare delle situazioni. Ed inoltre il fatto che non abbiano nemmeno fatto la successione è un'altra ciliegina sulla torta.
Hanno tempo dieci anni che possono estendersi fino a venti per fare la successione.

Diritto sancito dalla legge, senza che un pinco pallino qualsiasi, si debba mettere a sindacare sulle loro questioni fiscali.

Atteso, come gia' ti hanno anticipato, che il titolo che consente il trasferimento e' dato dall'accettazione.

Detto questo andiamo con ordine:

Sei andata in banca a dire che stai comperando un immobile "problematico". Ottimo biglietto da visita.
Non hai fatto la proposta.
Quindi non sai, a quale prezzo te lo sei o sarai, aggiudicato.
Per questo stesso effetto non sai quanto dovrai finanziare.
Molto meglio che te ne stavi sul divano.

Poi vai dal notaio.
Che ti spieghera' , come contestualmente al rogito, si provvede a cancellare le iscrizioni che gravano sull'immobile.
Operazioni che andranno fatte a suo tempo.
A meno che non vuoi pensarci tu prima di fare la proposta.

Intanto il tuo intermediario, va' verificando se vi siano altre iscrizioni in essere.
Azione inutile, tanto prematura quanto inopportuna, atteso che da qui al rogito, potrebbero arrivarne altre dieci.
Tanto vale che ne facciate una tutti i giorni fino al giorno del rogito.

Se e' questo, cio' che ti ha consigliato il mediatore, significa che e' un brocco.
Perche' il mediatore si occupa di compravendita.

Su questa scorta, bene faresti a giuocare di contropiede, invertendo la tua azione, a procedere nel senso giusto.

Vai a fare prima la proposta!

Abbattendo il prezzo e verificando quale sia il punto di aggiudicazione.

Di tutta l'altra burocrazia te ne occuperai a tempo debito.
 
Ultima modifica:

TheCat2

Membro Junior
Privato Cittadino
Hanno tempo dieci anni che possono estendersi fino a venti per fare la successione.

Diritto sancito dalla legge, senza che un pinco pallino qualsiasi, si debba mettere a sindacare sulle loro questioni fiscali.

Atteso, come gia' ti hanno anticipato, che il titolo che consente il trasferimento e' dato dall'accettazione.

Detto questo andiamo con ordine:

Sei andata in banca a dire che stai comperando un immobile "problematico". Ottimo biglietto da visita.
Non hai fatto la proposta.
Quindi non sai, a quale prezzo te lo sei o sarai, aggiudicato.
Per questo stesso effetto non sai quanto dovrai finanziare.
Molto meglio che te ne stavi sul divano.

Poi vai dal notaio.
Che ti spieghera' , come contestualmente al rogito, si provvede a cancellare le iscrizioni che gravano sull'immobile.
Operazioni che andranno fatte a suo tempo.
A meno che non vuoi pensarci tu prima di fare la proposta.

Intanto il tuo intermediario, va' verificando se vi siano altre iscrizioni in essere.
Azione inutile, tanto prematura quanto inopportuna, atteso che da qui al rogito, potrebbero arrivarne altre dieci.
Tanto vale che ne facciate una tutti i giorni fino al giorno del rogito.

Se e' questo, cio' che ti ha consigliato il mediatore, significa che e' un brocco.
Perche' il mediatore si occupa di compravendita.

Su questa scorta, bene faresti a giuocare di contropiede, invertendo la tua azione, a procedere nel senso giusto.

Vai a fare prima la proposta!

Abbattendo il prezzo e verificando quale sia il punto di aggiudicazione.

Di tutta l'altra burocrazia te ne occuperai a tempo debito.
Beh tante volte qui leggo cose del tipo: queste verifiche le dovevi fare prima della proposta, prima di firmare, ormai è tardi, dovevi pensarci prima, ecc., per cui non ci vedo nulla di strano ad andare cauta in questa situazione.

Il prezzo è già abbattuto e a parole accettato, poi ovviamente finché non si firma tutto può cambiare, vedremo.

La visura è dello scorso anno per cui mi sembra normale rifarla a fronte di un venditore che ha 3 ipoteche su due differenti immobili di cui è co-erede.

Non so se per accettare una proposta si debba avere già fatto la successione, chiederò appunto al notaio insieme alle altre questioni.

Volevo sapere se la banca blocca richieste di mutuo per immobili con ipoteca giudiziale, per cui sono andata a chiedere di persona.

Altroché divano.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Volevo sapere se la banca blocca richieste di mutuo per immobili con ipoteca giudiziale, per cui sono andata a chiedere di persona.
Le ipoteche volontarie o giudiziali che siano non si trasferiscono con la vendita.
Diversamente il tuo venditore si svincolerebbe facilmente vendendo al primo pinco pallino qualsiasi.

Se il prezzo e' gia' abbattuto molto meglio andare a bloccarlo.

Prima che uno piu' svelto di te vada dal mediatore aggiudicandoselo.

Per il resto e per le questioni de :

"Beh tante volte qui leggo cose del tipo: queste verifiche le dovevi fare prima della proposta, prima di firmare, ormai è tardi, dovevi pensarci prima, ecc., "

Sono tutte argomentazioni sollevate da chi, per i piu' svariati motivi, non vuole piu' procedere nella compera.

Del resto la ragione di essere nel fare una proposta e' quella che venga accettata.

Un corridore non puo' temere di gareggiare perche' ha paura di vincere.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Un corridore non puo' temere di gareggiare perche' ha paura di vincere.
Bellissima frase, che vale appunto per un corridore, ovvero per uno che gareggia tutti i giorni, e può valere per te che compri e vendi case (per te o per altri) tutti i giorni; chi compra un immobile ogni 10 anni non è di certo un corridore, per cui o sa quel che fa, o deve andarci molto cauto.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Bellissima frase, che vale appunto per un corridore, ovvero per uno che gareggia tutti i giorni, e può valere per te che compri e vendi case (per te o per altri) tutti i giorni; chi compra un immobile ogni 10 anni non è di certo un corridore, per cui o sa quel che fa, o deve andarci molto cauto.
La fondatezza dei rituali e delle leggi, che regolano le compravendite, non hanno nulla a che vedere con chi le applica.

La similitudine resta calzante pure per un corridore amatoriale.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Il corridore, amatoriale o professionista che sia, è abituato a correre.
Per chi compra casa per la prima volta nella vita è a mio avviso più calzante il paragone con l'esperienza del salto con l'elastico.

L'emozione è forte e il pensiero che sovviene in quel momento, dopo "chi me lo ha fatto fare?" è "sapranno il fatto loro queste persone che mi assistono? si romperà l'elastico? hanno fatto i calcoli giusti o sbatterò la testa e ciao?"

C'è chi si affida ciecamente, magari perché vi sono referenze consolidate sulla squadra in questione e chi invece, anche, si informa da sè con qualche nozione tecnica a riguardo. E c'è chi si affida e basta.

Tanti, troppi agenti immobiliari ancora oggi non fanno visure ipotecarie.

Farlo almeno prima del passaggio di denaro tra le parti, è parte della normale diligenza.

Posso, al limite, capire il fatto di non farle finché c'è una condizione sospensiva.
Ma al passaggio di denari tra acquirente e venditore, è pericoloso, anche per l'agente.
Magari raro ma, si sa, shit happens.

"L'acquirente ha tutte le ragioni se il venditore non arriva a rogito: la caparra protegge chi acquista."

Certo. Ma intanto vige l'articolo quinto.
Sia per il venditore, sia per il mediatore.

Se non erro nel 2018 un agente è stato condannato in cassazione.

Caparra versata e incassata dal venditore.
Il definitivo non si è mai potuto concludere, nonostante la disponibilità delle parti.

Infatti l'immobile era già in asta al tempo della proposta e prima della stipula del definitivo aveva intanto cambiato di proprietà per vendita forzosa.

La suprema corte osservò che, sebbene l'agente immobiliare non sia un tecnico né un notaio né un visurista, è comunque tenuto alla normale diligenza che gli avrebbe facilmente consentito di venire a conoscenza della presenza di un pignoramento immobiliare con una semplice visura ipotecaria.

Qualcuno mi dirà che vi sono anche sentenze, in condizioni paragonabili, di senso contrario. Sicuramente.

Ma perché rischiare anni di avvocati e una sentenza dall'esito incerto quando basterebbe investire una manciata di euro o una telefonata al notaio di riferimento?
 
Ultima modifica:

TheCat2

Membro Junior
Privato Cittadino
Il corridore, amatoriale o professionista che sia, è abituato a correre.
Per chi compra casa per la prima volta nella vita è a mio avviso più calzante il paragone con l'esperienza del salto con l'elastico.

L'emozione è forte e il pensiero che sovviene in quel momento, dopo "chi me lo ha fatto fare?" è "sapranno il fatto loro queste persone che mi assistono? si romperà l'elastico? hanno fatto i calcoli giusti o sbatterò la testa e ciao?"

C'è chi si affida ciecamente, magari perché vi sono referenze consolidate sulla squadra in questione e chi invece, anche, si informa da sè con qualche nozione tecnica a riguardo. E c'è chi si affida e basta.

Tanti, troppi agenti immobiliari ancora oggi non fanno visure ipotecarie.

Farlo almeno prima del passaggio di denaro tra le parti, è parte della normale diligenza.

Posso, al limite, capire il fatto di non farle finché c'è una condizione sospensiva.
Ma al passaggio di denari tra acquirente e venditore, è pericoloso, anche per l'agente.
Magari raro ma, si sa, shit happens.

"L'acquirente ha tutte le ragioni se il venditore non arriva a rogito: la caparra protegge chi acquista."

Certo. Ma intanto vige l'articolo quinto.
Sia per il venditore, sia per il mediatore.

Se non erro nel 2018 un agente è stato condannato in cassazione.

Caparra versata e incassata dal venditore.
Il definitivo non si è mai potuto concludere, nonostante la disponibilità delle parti.

Infatti l'immobile era già in asta al tempo della proposta e prima della stipula del definitivo aveva intanto cambiato di proprietà per vendita forzosa.

La suprema corte osservò che, sebbene l'agente immobiliare non sia un tecnico né un notaio né un visurista, è comunque tenuto alla normale diligenza che gli avrebbe facilmente consentito di venire a conoscenza della presenza di un pignoramento immobiliare con una semplice visura ipotecaria.

Qualcuno mi dirà che vi sono anche sentenze, in condizioni paragonabili, di senso contrario. Sicuramente.

Ma perché rischiare anni di avvocati e una sentenza dall'esito incerto quando basterebbe investire una manciata di euro o una telefonata al notaio di riferimento?
Grazie.
 

TheCat2

Membro Junior
Privato Cittadino
Un piccolo aggiornamento.

Ieri sono andata in agenzia per fare la proposta. Per scrupolo ho chiesto che fosse fatta una visura ipotecaria aggiornata ed è venuto fuori che l'immobile che vorrei comprare io ha due ipoteche, una giudiziale da 45 mila euro di cui sapevo, ed una legale di Equitalia da 320 mila euro di cui non sapevo e di cui nemmeno l'agenzia sapeva nulla.

Quindi ora la situazione si complica.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
CVD.

Ecco dimostrato perché bisogna far fare visure ipotecarie prima di far passare soldi dalla tasca dell'acquirente a quella del venditore.

Se il debito effettivo, come è assai probabile, è di quella entità l'affare non è fattibile.

Se vuoi andare a fondo fai fare al proprietario un estratto di ruolo allo sportello chiedendo di evidenziare quale è il totale del debito garantito da quella ipoteca. Se ci sono possibilità di rottamazione (ma credo di no, dovrebbero essere tutte ormai scadute).

In sostanza, chiedete quanti soldi vuole la ex-Equitalia per dare l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca.

Temo saranno molti più dei 170K con cui vorresti pagare l'immobile...
 

Isabella97

Membro Junior
Professionista
Un piccolo aggiornamento.

Ieri sono andata in agenzia per fare la proposta. Per scrupolo ho chiesto che fosse fatta una visura ipotecaria aggiornata ed è venuto fuori che l'immobile che vorrei comprare io ha due ipoteche, una giudiziale da 45 mila euro di cui sapevo, ed una legale di Equitalia da 320 mila euro di cui non sapevo e di cui nemmeno l'agenzia sapeva nulla.

Quindi ora la situazione si complica.
Un immobile così non dovrebbe neanche essere messo in vendita, da comprare all'asta, forse e a metà prezzo
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Un immobile così non dovrebbe neanche essere messo in vendita, da comprare all'asta, forse e a metà prezzo
Ecco perché, in un mondo perfetto, tutti gli agenti immobiliari dovrebbero fare visure ipotecarie al conferimento dell'incarico.

Ma mi accontenterei se, tutti, le facessero almeno prima del passaggio di denari al proprietario.
 

TheCat2

Membro Junior
Privato Cittadino
CVD.

Ecco dimostrato perché bisogna far fare visure ipotecarie prima di far passare soldi dalla tasca dell'acquirente a quella del venditore.

Se il debito effettivo, come è assai probabile, è di quella entità l'affare non è fattibile.

Se vuoi andare a fondo fai fare al proprietario un estratto di ruolo allo sportello chiedendo di evidenziare quale è il totale del debito garantito da quella ipoteca. Se ci sono possibilità di rottamazione (ma credo di no, dovrebbero essere tutte ormai scadute).

In sostanza, chiedete quanti soldi vuole la ex-Equitalia per dare l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca.

Temo saranno molti più dei 170K con cui vorresti pagare l'immobile...
Da quel che mi è stato detto, la rottamazione sul debito Equitalia è stata fatta lo scorso anno. Il debito era circa 175 mila euro, dopo la rottamazione si è ridotto ma non so a quanto. Mi è stato detto che il debitore ha pagato regolarmente le prime 3 rate e che ora ha la sospensione causa COVID fino a fine anno.

L'altro debito, quello dell'ipoteca a 45 mila, è di circa 15 mila euro.

Quando avevo parlato con il notaio mi aveva detto che era molto strano che Equitalia non avesse messo l'ipoteca anche su questo immobile ma solo sull'altro, perché di solito aggredisce tutti i beni. E infatti l'ipoteca era su tutto - il commercialista del debitore era stato poco trasparente con l'agenzia e non aveva comunicato tutto. Anche io ieri gli ho parlato e svicolava parecchio.

Appena possibile aggiorno anche il notaio sulla situazione e sento cosa consiglia.

Nel frattempo il venditore si attiva per chiedere ad Equitalia il documento che attesti il suo debito e le rate pagate ad oggi.
 

TheCat2

Membro Junior
Privato Cittadino
Ti sei chiesto perché è in vendita e perché sei interessato solo tu? Se fosse stato appetibile o vendibile lo avrebbe acquistato qualcun altro? È un affare? Perché solo tu vuoi comprarlo?
Prima di me c'è stata una offerta scritta a 180 ma accettata in ritardo per questioni fra i co-eredi, per cui il potenziale acquirente ha lasciato perdere e ha puntato un altro immobile. Peraltro NON sapeva dell'ipoteca legale, fino a ieri nemmeno l'agenzia lo sapeva. In precedenza aveva anche fatto una prima offerta, sempre scritta, a 170 ma rifiutata.

Verbalmente ci sono state anche diverse offerte a 160/165k, ma l'agenzia non le ha prese in considerazione perché ritenute troppo basse.

Tutto questo è successo prima che venisse fuori che sull'immobile ci sono 2 ipoteche e non solo 1 bassa. Questa cosa dell'ipoteca di Equitalia è emersa solo ieri.
 

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