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  1. vincenzoa

    vincenzoa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Vorrei sapere se nella situazione che mi accingo a descrivervi, ci sono garanzie o documentazione che devo esigere, prima, al compromesso e al rogito per evitare che future e nascoste pendenze sul venditore possano ricadere sull'immobile da me acquistato.

    L'immobile è messo in vendita da un privato mr.X (ma imprenditore con ditta individuale) che ad oggi ha una procura speciale per la vendita dell'immobile di proprieta' di mr.Y.

    Sull'immobile gravano:
    - una prima ipoteca giudiziale, relativa ad una causa in corso tra mr.X/Y e la controparte, che si è rivalsa sull'appartamento in una causa di risarcimento, "richiedendone" l'ipoteca.

    - una seconda ipoteca equitalia, presente perche' mr.X ha tributi impagati, e ha tentato di sottrarre il bene all'ipoteca, tentando la vendita a mr.Y e poi facendosi fare la procura, ma non gli e' andata bene.

    Ad oggi Mr.X vuole vendere l'immobile per estinguere tutte le ipoteche, e per farlo mi propone di fare contestualmente al mio compromesso:
    - un assegno alla "controparte" per chiuderne il contenzioso, con accordo firmato dal notaio tra le parti
    - un assegno circolare ad equitalia direttamente per il saldo dovuto.
    - un assegno a lui come anticipo.

    Sulla restante quota dovro' chiedere un mutuo per acquistare l'immobile.

    Le mie domande:
    Nel tempo che trascorre dal compromesso al rogito quanto tempo occorre in media per chiedere le cancellazioni delle ipoteche giudiziali ed equitalia? che carte mi servirebbe e chi dovrebbe occuparsene? e se fatte in parallelo, potrebbero essere estinte in 2 mesi?

    Risolto apparentemente tutto e fatto il rogito, come anticipavo nel topic, sono protetto da eventuali altri tributi o cause contro mr.X o mr.Y?
    Come tutelarmi?

    Saluti
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Premesso che vorrei conoscere e guardare negli occhi chi ha pensato il nome Equitalia, il tuo caso mi sembra abbastanza tranquillo, l'unica cosa che devi fare e prima di fare il tutto andare con il proprietario e vedere se ci sono ulteriori pendenze con equitalia... così per avere la sicurezza dell'importo da pagare. Fabrizio
     
  3. vincenzoa

    vincenzoa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie!
    Ah! devo proprio andare da EQ insieme al proprietario per accertarmi dell'importo?
    Chiedere che so alla banca che mi deve fare il mutuo, un check delle pendenze "presenti" non sarebbe la stessa cosa, non hanno online la situazione aggiornata?

    Altra domanda:
    Supponendo che è tutto ok sull'importo, di quale altre pendenze mi devo preoccupare? come posso verificare io (a costi ragionavolmente bassi) prima del compromesso se ce ne sono??

    Saluti
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si altrimenti non saprai mai niente
    No ... una cosa sono le ipoteche che si possono conoscere mediante visura ipotecaria ed un'altra sono le cartelle esattoriali iscritte a ruolo di Equitalia e non pagate, queste le può visionare sono il debitore ( legge sulla privacy )
    se non ci sono altre iscrizioni ipotecarie e compri a prezzo di mercato , difficilmente potrai avere fastidi
    Le uniche che puoi verificare sono le iscrizioni ipotecarie tramite visura ipotecaria. Fabrizio
     
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  5. vincenzoa

    vincenzoa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie Fabrizio!
    Ultima domanda: solitamente x la tua esperienza che tempi occorrono di solito per la cancellazione delle ipoteche quella giudiziale e da Equitalia?
    In modo da capire dal compromesso al rogito, quanto passa! ;)
    Tnx!
     
  6. vincenzoa

    vincenzoa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Faccio un update:
    per la banca darmi il mutuo sulla restante parte per l'acquisto dell'immobile mi par di capire che ci voglio almeno "6 mesi"! Quindi "spero" sia un tempo sufficiente per la cancellazione delle ipoteche dalla data del compromesso, in cui mi sto impegnando economicamentw! :).

    La mia preoccupazione resta una sola, supponendo di fare il compromesso oggi, saldando pendenze e debitori, e andando al rogito appena la banca "è pronta", come faccio a sapere che tra qui a 6mesi, data del rogito al notaio, non "arrivi" al proprietario mr.Y o al delegato con procura mr.X qualche ulteriore "cartella" o multa da pagare?

    E se qualche cartella arrivasse dopo il rogito? Equitalia ad esempio potrebbe rifare la stessa cosa che gli è già successa a mr.x? e rivalersi su di me, ritenendo questa vendita fatta per sottrarre il bene al pignoramento?

    Come si fa ad esser sicuri?
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E' più che sufficiente.
    Se arrivano multe o cartelle al delegato ( è corretto dire procuratore ) a te non interessa , perchè il delegato non è proprietario dell'immobile è solo delegato alla vendita, per il proprietario invece ... ecco perchè ti ho detto di andare con il proprietario ad Equitalia per vedere se ci sono altre pendenze, se sono state iscritte lì le vedrai , per il futuro post vendita, se hai acquistato a prezzo di mercato non avrai problemi, un consiglio mi permetto di darti , fai trascrivere il compromesso dal Notaio . Fabrizio
     
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  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io che sono sempre un ottimista, qui starei alla larga da questo acquisto.
    Il venditore è personaggio che ha già simulato vendita ad mr. X.
    Fra compromesso e calcellazione delle ipoteche attuali, può di tutto e di più.
    La banca non si metterà neanche ad esaminare la pratica di mutuo finchè non vengono cancellate le attuali ipoteche.
    Quando la banca sarà pronta con il mutuo non lo erogherà prima di avere consolidato la sua ipoteca, vale a dire il giorno del rogito chiederà al proprietario attuale, mr. X, di acconsentire a fare iscrivere ipoteca sull'immobile come terzo datore di ipoteca. Dopo una quindicina di giorni darà i soldi al venditore e l'ipoteca trasferita a tuo nome.
    Vi sono dei costi notarili in più. Compresa la trascrizione del compromesso, come dice Fabrizio.

    Resta scoperto il periodo compromesso-rogito.
    La delega ( dovrebbe essere una PROCURA notarile ) è in regola ?

    Il prorietario mr X, in che modo partecipa alle operazioni di compraventiva ?
    Come mai non vende lui a te ?
    Tu hai proprietario vere e proprietario finto : entrambi "angioletti" in vancanza.

    Ma non c'è un'altro immobile che ti piace ?
     
  9. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per essere sicuri al 100% basta fare un prelimiare trascritto, qualsiasi cosa capiti fra il preliminare suddetto ed il contratto di compravendita non sarà opponibile al promissario acquirente. La cosa migliore sarebbe saltare tutto ed andare direttamente all'atto di compravendita con la presenza di tutti i creditori che contestualmente vengono pagati ed acconsentono alle cancellazioni del caso, ma molte banche non prendono in esame le pratiche se non con le cancellazioni già effettuate, per cui si ritorna al prelimiare trascritto per la sicurezza di tutti.
    Cassin Kolia
    casedaenti.it
     
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  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Le Banche sono le maestre di queste procedure e le migliori consigliere.
    Sono loro che attendono la consolidazione dell'ipoteche.
    Al preliminare l'immobile deve essere già pulito e la caparra grantita con fidjussione bancaria. Questi personaggi non ti fanno trovare neanche una mattonalle del bagno.
    Per comprare da loro bisogna essere come loro : dare soldi falsi.

    Conclusione : operazione NON sicura !
     
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  11. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Chi ha queste problematiche non ha accesso alle fideiussioni, per cui o si lascia stare o si fa un preliminare trascritto senza caparra (che tutela allo stesso modo) o con la caparra utilizzata per coprire tutte le pendenze (se l'acquirente ha i mezzi finanziari senza finanziamento) con le contestuali cancellazioni del caso. Non vi è nessun rischio, lo dico per esperienza professionale (ci occupiamo solo di questo tipo di compravendite). In realtà si possono comprare in tutta sicurezza questi immobili anche con un trust, ma è più costoso, ed in presenza di un solo immobile e creditori quali banche ed Equitalia decisamente superfluo.
     
  12. TELLA

    TELLA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Considerato che il venditore di questo immobile, se ho ben compreso, ha un'attività per la quale garantisce a livello di beni personali, l'attenzione maggiore da porre è su di un eventuale fallimento; questo pregiudicherebbe una eventuale revoca dell'atto nell'arco di 5 anni. Se l'immobile viene acquistato come prima casa la revoca non può essere applicata; questo è quanto mi è stato detto dal notaio al quale mi sono rivolta per un acquisto similare
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Esatto ed è importante che l'immobile venga acquistato e dichiarato in atto con importo non molto basso rispetto ad una quotazione di mercato del momento ... es. immobile vale 250.000 compravenduto a 150.000 ... potrebbe passare per una falsa vendita. Fabrizio
     

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