Mutuo post rogito e trattativa privata

[alberto66]

Buongiorno a tutti.

Vi spiego la mia situazione:

l'anno scorso mio cognato ha acquistato il primo piano di una bifamiliare indipendente, di due piani, dall'agenzia "x". Il piano terra è al momento ancora in vendita e lo visitammo sempre con l'agenzia "x", ma poi non se ne fece più niente (proposta rifiutata) e non avevamo più avuto contatti con la proprietà.
Nel frattempo, sempre con la stessa agenzia, abbiamo venduto il nostro attuale appartamento, con rogito previsto in estate.
Dopo una trattativa saltata, per lo stesso piano terra, a causa del mancato rispetto dei termini temporali della proposta, la proprietà ci ha ricontattato per concludere privatamente la trattativa, ad un importo ben maggiore rispetto alla richiesta iniziale.

Ovviamente la proprietà punta sul fatto che sopra abita mio cognato ed a noi farebbe molto piacere stare tutti insieme, diciamo sul fattore emotivo.
Al di là della questione etica, comprensibilissima, è lecito e corretto tutto questo? L'agenzia potrebbe in qualche modo rivalersi su di noi se lo venisse a sapere (e come potrebbe farlo, eventualmente)?

Altra questione: volendo disponiamo dell'intera cifra per rogitare. Nel caso pagassimo "di tasca" per concludere il prima possibile ed evitare nuove offerte e dunque facessimo un mutuo "a posteriori" (nei prossimi 3-4 mesi), potremmo comunque approfittare delle agevolazioni prima casa e delle condizioni di mutuo di acquisto (con relativo spread) oppure questo mutuo verrebbe considerato solo come un mero prestito di liquidità con condizioni sfavorevoli rispetto ad un mutuo acquisto?


Grazie a tutti e buona Pasqua.

 

[francesca63]

Al di là della questione etica, comprensibilissima, è lecito e corretto tutto questo? L'agenzia potrebbe in qualche modo rivalersi su di noi se lo venisse a sapere (e come potrebbe farlo, eventualmente)?

Non è corretto, e dovreste pagare comunque le provvigioni, anche se vi accordate privatamente.
Il rogito è un atto pubblico, e quindi l'agenzia non avrà difficoltà a reperirlo, per verificare chi ha comprato, e inviarvi fattura.
Non mi pare una buona idea fidarvi di un venditore che vi propone uno scavalco dell'agenzia; chissà cosa potrebbe combinare a voi ....

potremmo comunque approfittare delle agevolazioni prima casa e delle condizioni di mutuo di acquisto (con relativo spread)

No, non essendo mutuo per acquisto prima casa.Dipende da quanto dopo.

 

[alberto66]

Non è corretto, e dovreste pagare comunque le provvigioni, anche se vi accordate privatamente.
Il rogito è un atto pubblico, e quindi l'agenzia non avrà difficoltà a reperirlo, per verificare chi ha comprato, e inviarvi fattura.
Non mi pare una buona idea fidarvi di un venditore che vi propone uno scavalco dell'agenzia; chissà cosa potrebbe combinare a voi ....

No, non essendo mutuo per acquisto prima casa.

Buongiorno francesca63 e grazie del pronto riscontro.
Esiste la possibilità che la proprietà abbia tolto il mandato alle varie agenzie?
L'offerta rifiutata tramite quella agenzia è ormai di molti mesi fa...
Sul fidarsi le do ragione, ma mio cognato ha già comprato da lui dopo varie difficoltà ed alla fine non ha avuto problemi, ma comunque ci andremo con i piedi di piombo affidandoci allo stesso tecnico e stilando la proposta/preliminare con le stesse linee guida e condizioni.

Sul secondo punto è certa al 100%? Avevo letto che comunque si avevano 12 mesi di tempo per fare un mutuo prima casa...quanto alle condizioni poi, magari ogni banca le gestisce alla sua maniera e come le fa più comodo.
Comunque in generale sono d'accordo, farei comunque il mutuo.

 

[francesca63]

Esiste la possibilità che la proprietà abbia tolto il mandato alle varie agenzie?

Questo non cambierebbe le cose; le provvigioni sarebbero dovute per il fatto di aver visto e trattato già la casa con l'agenzia, a prescindere dall'esistenza di un incarico ancora vigente.
Se sono passati tanti mesi (quanti?), e la cifra fosse molto diversa da quella proposta in passato, forse un giudice potrebbe anche darti ragione, ma ha senso rischiare di subire un'eventuale causa ?

farei comunque il mutuo.

Si, è vero, ma In 3/4 mesi dovresti riuscirci; inoltre, se fai scrivere un buon contratto e dai una buona caparra, il rischio che cambino idea è limitato, perché dovrebbero renderti il doppio.

 

[alberto66]

Questo non cambierebbe le cose; le provvigioni sarebbero dovute per il fatto di aver visto e trattato già la casa con l'agenzia, a prescindere dall'esistenza di un incarico ancora vigente.
Se sono passati tanti mesi (quanti?), e la cifra fosse molto diversa da quella proposta in passato, forse un giudice potrebbe anche darti ragione, ma ha senso rischiare di subire un'eventuale causa ?

In 3/4 mesi dovresti riuscirci; inoltre, se fai scrivere un buon contratto e dai una buona caparra, il rischio che cambino idea è limitato, perché dovrebbero renderti il doppio.

Sono passati circa 6 mesi.
Avevamo proposto 180, fatta dunque controproposta a 185, la proprietà rilanciato a 195 e pertanto ci eravamo ritirati.
Oggi vuole concludere a 215: mi pare una follia.
Ovviamente punta sul fattore emotivo e sulla nostra volontà di concludere in fretta per evitare di farci soffiare la casa da qualcun altro.
L'offerta che è scaduta appartiene ad una persona che deve prima vendere ed in questo momento non è la più semplice delle cose, ma la possibilità c'è e vogliamo evitare sorprese...

Aggiungo che l'immobile è al momento in categoria commerciale, con cambio di destinazione d'uso in residenziale a suo carico (il tutto già specificato nelle prime due proposte).

La mia idea infatti era di fare un preliminare con 30K così da scongiurare qualsiasi cambiamento di idea, come dice lei, per il motivo che ha riportato.

 

[francesca63]

Aggiungo che l'immobile è al momento in categoria commerciale, con cambio di destinazione d'uso in residenziale a suo carico (il tutto già specificato nelle prime due proposte).

Avete appurato che sia possibile ?

 

[alberto66]

Avete appurato che sia possibile ?

Si, assolutamente.

 

[francesca63]

Ovviamente punta sul fattore emotivo e sulla nostra volontà di concludere in fretta per evitare di farci soffiare la casa da qualcun altro.

Io farei proposta tramite l’agenzia a 195/200 ( magari vi vengono incontro per l’entità delle provvigioni, avendo tu venduto e il cognato comprato con loro), facendola firmare magari a tua moglie (per persona da nominare), in modo che non sappiano che ci sei dietro tu.
Da 195 che erano disposti ad accettare a 215 mi pare una bella furbata per speculare sul vostro interesse, tale da “ripagarli della stessa moneta”.
Ma i tempi per il mutuo si allungherebbero, se prima va fatta la pratica per la variazione d’uso.
Insomma, va studiata bene.

 

[alberto66]

Io farei proposta tramite l’agenzia a 195/200 ( magari vi vengono incontro per l’entità delle provvigioni, avendo tu venduto e il cognato comprato con loro), facendola firmare magari a tua moglie (per persona da nominare), in modo che non sappiano che ci sei dietro tu.
Da 195 che erano disposti ad accettare a 215 mi pare una bella furbata per speculare sul vostro interesse, tale da “ripagarli della stessa moneta”.
Ma i tempi per il mutuo si allungherebbero, se prima va fatta la pratica per la variazione d’uso.
Insomma, va studiata bene.

Sanno già come ci chiamiamo, quindi il discorso della firma di mia moglie non vale.
Penso che proporremo 200 con una caparra da 30-40K, giustificati con costi d'agenzia e variazione d'uso.
Già così mi pare un regalo...

 

[francesca63]

Aggiornaci, se vuoi.
È interessante sapere come procederà la cosa.