Condizioni varie da parte del venditore

[*stella*]

Salve, ho scoperto questo interessantissimo forum e e vorrei sottoporvi alcune richieste del venditore per sapere cosa ne pensate. Abbiamo trovato un appartamento di nostro interesse tramite passa parola e quindi senza intermediazione di agenzia.

Il venditore, a parte la non trattabilità dell'immobile (e quindi la proposta in realtà avrebbe il prezzo che chiede), ci ha fatto le seguenti richieste:
- vuole sia la proposta di acquisto che il compromesso (noi pensavamo di andare direttamente al compromesso, ma probabilmente così il venditore ha più anticipi in denaro sul prezzo),
- deve cercare una nuova casa e si muoverà fattivamente dal compromesso (perché lui dice che avrà disponibilità della caparra per fermare una casa a sua volta)
- che il rogito sarà da effettuare entro 4 mesi dal compromesso per dargli modo di trovare una nuova casa (siamo stati noi a trattare sui 4 mesi perché all'inizio aveva detto 5/6)
- dopo il rogito ha chiesto una decina di giorni per rogitare lui a sua volta e fare il trasloco.

Noi con questi tempi siamo quasi stretti perché prima di entrare vorremmo fare alcuni lavori e abbiamo un contratto di affitto che scadrà circa due mesi dopo il rogito, ma la casa è in una zona che a noi interessa molto e quindi probabilmente per un periodo abbiamo messo in conto che dovremo pagare sia il mutuo che l'affitto.... Chiederemo un mutuo per una piccola parte dell'importo e che forse sarà erogato qualche giorno dopo il rogito, abbiamo già preso appuntamento con la Banca per informazioni varie tra cui anche questo.

Clausola muto
Riguardo al mutuo, ma se nella proposta mettessimo "salvo buon fine del mutuo", il venditore mi pare di aver letto (ma non sono sicura di aver compreso bene) che non possa incassare gli assegni della caparra, giusto?

Tempi rogito e compromesso distanti tra loro
Ci sono clausole a tutela che dovremo inserire già nella proposta di acquisto per tutelarci nel caso il venditore non trovi una casa entro 4 mesi? Ad esempio eventuali penali potremmo già inserirle nella proposta?

Agibiltà
Sappiamo che esiste l'agibilità dell'edificio, perché lo abbiamo letto nel rogito precedente dove i precedenti venditori dichiaravano agibilità e numero documento, però mi chiedevo, nel caso siano stati fatti dei lavori di ristrutturazione con presentazione CILA (come è avvenuto per questo immobile) non andava poi comunque fatta una modifica del certificato di agibilità? Il venditore sostiene di no e lui non ha neanche copia del certificato di agibilità e ci ha rimandato all'articolo del rogito precedente di cui parlavo sopra.

Grazie in anticipo per quanto mi direte.

 

[francesca63]

vuole sia la proposta di acquisto che il compromesso (noi pensavamo di andare direttamente al compromesso, ma probabilmente così il venditore ha più anticipi in denaro sul prezzo),

La trafila proposta/accettazione tra privati è del tutto inutile, quasi ridicola.
Stabilite gli accordi, poi firmate direttamente un contratto preliminare (compromesso), con versamento di congrua caparra ; cioè la somma tra quanto si usa dare alla proposta, e quanto si concorda di dare dopo.

deve cercare una nuova casa e si muoverà fattivamente dal compromesso (perché lui dice che avrà disponibilità della caparra per fermare una casa a sua volta)

Motivo in più per firmare direttamente il contratto preliminare.

che il rogito sarà da effettuare entro 4 mesi dal compromesso per dargli modo di trovare una nuova casa (siamo stati noi a trattare sui 4 mesi perché all'inizio aveva detto 5/6)

Non so come possano bastargli 4 mesi, ma se va bene a lui...
L'importante è essere consapevoli che se ritarda potreste renderlo inadempiente, con obbligo di restituzione del doppio della caparra.

Chiederemo un mutuo per una piccola parte dell'importo e che forse sarà erogato qualche giorno dopo il rogito, abbiamo già preso appuntamento con la Banca per informazioni varie tra cui anche questo.

Anche questo va concordato con il venditore; potrebbe volere il saldo al rogito, e sarebbe problema vostro trovare la banca che eroga contestualmente, o fare un prefinanziamento.

Riguardo al mutuo, ma se nella proposta mettessimo "salvo buon fine del mutuo", il venditore mi pare di aver letto (ma non sono sicura di aver compreso bene) che non possa incassare gli assegni della caparra, giusto?

Se gli serve la caparra per bloccare a sua volta un immobile, non avrebbe senso per lui accettare tale clausola; se chiedete un mutuo basso ( in proporzione al valore dell'immobile, e ai vostri redditi), meglio evitare tale clausola .

Ci sono clausole a tutela che dovremo inserire già nella proposta di acquisto per tutelarci nel caso il venditore non trovi una casa entro 4 mesi? Ad esempio eventuali penali potremmo già inserirle nella proposta?

Nel caso non possa/voglia fare il rogito, per qualsiasi problema, dovrete metterlo in mora inviando diffida ad adempiere, dandogli almeno 15 giorni per fare quando promesso.
Dopo di che, se ancora non fosse pronto, dovrebbe rendervi il doppio della caparra.
E' gia una tutela sufficiente; se la caparra è sostanziosa preferirà andare a vivere altrove e vendere, piuttosto che dovervi versare tanti soldi , e avere la casa bloccata.

non andava poi comunque fatta una modifica del certificato di agibilità?

Presumibilmente no, ma senza vedere casa e pratica è difficile rispondere.
Se mettete in contratto che la casa ha l'agibilità , sarà lui a dover dimostrare che è tutto in regola per quell'aspetto.

 

[Utente Cancellato 83267]

Dipende dai lavori fatti. Molti tipi

Salve, ho scoperto questo interessantissimo forum e e vorrei sottoporvi alcune richieste del venditore per sapere cosa ne pensate. Abbiamo trovato un appartamento di nostro interesse tramite passa parola e quindi senza intermediazione di agenzia.

Il venditore, a parte la non trattabilità dell'immobile (e quindi la proposta in realtà avrebbe il prezzo che chiede), ci ha fatto le seguenti richieste:
- vuole sia la proposta di acquisto che il compromesso (noi pensavamo di andare direttamente al compromesso, ma probabilmente così il venditore ha più anticipi in denaro sul prezzo),
- deve cercare una nuova casa e si muoverà fattivamente dal compromesso (perché lui dice che avrà disponibilità della caparra per fermare una casa a sua volta)
- che il rogito sarà da effettuare entro 4 mesi dal compromesso per dargli modo di trovare una nuova casa (siamo stati noi a trattare sui 4 mesi perché all'inizio aveva detto 5/6)
- dopo il rogito ha chiesto una decina di giorni per rogitare lui a sua volta e fare il trasloco.

Noi con questi tempi siamo quasi stretti perché prima di entrare vorremmo fare alcuni lavori e abbiamo un contratto di affitto che scadrà circa due mesi dopo il rogito, ma la casa è in una zona che a noi interessa molto e quindi probabilmente per un periodo abbiamo messo in conto che dovremo pagare sia il mutuo che l'affitto.... Chiederemo un mutuo per una piccola parte dell'importo e che forse sarà erogato qualche giorno dopo il rogito, abbiamo già preso appuntamento con la Banca per informazioni varie tra cui anche questo.

Clausola muto
Riguardo al mutuo, ma se nella proposta mettessimo "salvo buon fine del mutuo", il venditore mi pare di aver letto (ma non sono sicura di aver compreso bene) che non possa incassare gli assegni della caparra, giusto?

Tempi rogito e compromesso distanti tra loro
Ci sono clausole a tutela che dovremo inserire già nella proposta di acquisto per tutelarci nel caso il venditore non trovi una casa entro 4 mesi? Ad esempio eventuali penali potremmo già inserirle nella proposta?

Agibiltà
Sappiamo che esiste l'agibilità dell'edificio, perché lo abbiamo letto nel rogito precedente dove i precedenti venditori dichiaravano agibilità e numero documento, però mi chiedevo, nel caso siano stati fatti dei lavori di ristrutturazione con presentazione CILA (come è avvenuto per questo immobile) non andava poi comunque fatta una modifica del certificato di agibilità? Il venditore sostiene di no e lui non ha neanche copia del certificato di agibilità e ci ha rimandato all'articolo del rogito precedente di cui parlavo sopra.

Grazie in anticipo per quanto mi direte.

Considera che il pagamento del mutuo, parte qualche mese dopo la sua erogazione. Io ho rogitato a settembre, la prima rata del mutuo sarà a dicembre. Potete sempre chiedere info in banca per questo. Per Cila e abitabilità invece dipende dai lavori fatti ed anche dal comune. Io ho aperto una Cila per fare alcuni lavori in casa ( rifacimento dei bagni, creazione di lavanderia, e tolgo un tramezzo)ma non dovrò richiedere di nuovo l’abitabilità. Se vuoi sentirti più tranquilla, puoi sempre chiedere informazioni ad un geometra nella tua zona.

 

[tharapyo]

dopo il rogito ha chiesto una decina di giorni per rogitare lui a sua volta e fare il trasloco.

Questa è una cosa che accade spesso, e per tutelarti potresti lasciare una parte del saldo al rogito (es.10-20000 euro) in custodia al notaio che la darà al venditore quando questi lascerà libero l'immobile, inoltre inserire nel rogito anche una penale giornaliera (es.di 100 euro) per ogni giorno di ritardo nella consegna.

 

[*stella*]

Volevo aggiornarvi.
Avevamo fatto un'offerta la quale però è stata solo anticipata in maniera ufficiosa al venditore (su sua richiesta), noi pensavamo che in tre giorni l'avrebbe accettata e già eravamo pronti con l'assegno perché comunque la nostra proposta rispettava la sua esigenza di lasciare l'immobile dopo 10 giorni dal rogito e neanche avevamo incluso penali e quant'altro...ma con nostra sorpresa ci è stato detto che non andava bene.

Ora le sue richieste sono le seguenti:
- ha necessità lasciare l'immobile dopo un mese dal rogito perché ha trovato una casa che deve ristrutturare e con figli piccoli è difficile cercare un'altra sistemazione... In un primo momento ci aveva scritto che gli servivano fino a due mesi dopo il rogito, al nostro no, non siamo più interessati, ci ha proposto un mese perché il venditore della casa che deve acquistare acconsente a dargli le chiavi un mese prima del nostro rogito;
- non accetta che la Banca potrebbe erogare al consolidamento dell'ipoteca. Riguardo a questo punto la Banca a voce ci aveva detto che il pomeriggio del rogito il venditore riceve i soldi direttamente sul suo conto, ma il notaio ci aveva comunque consigliato di mettere questa clausola e così avevamo fatto.

Cosa rischiamo se non la includiamo e la banca eroga dopo tot giorni dal rogito?
(a breve chiederemo anche al notaio)

A parte questo, questa compravendita si sta rivelando molto complicata (ma magari per voi addetti ai lavori non è così) e sembra che solo noi stiamo concedendo favori, non mi sento sicura ad accettare il fatto che lui rimanga per un mese dopo il rogito perché ci sarebbero troppe variabili in gioco.

Un conto era che rimaneva un tot di giorni per fare il rogito a sua volta e traslocare (e già questo mi metteva ansia) ora invece ci sono anche i lavori di ristrutturazione che deve cominciare a fare nella casa che ha intenzione di acquistare e se ci fossero ritardi nella ristrutturazione? E se il venditore dall'altra parte cambia idea... o altro...

Anche noi abbiamo l'esigenza di fare alcuni lavori, il contratto di affitto che abbiamo disdetto scade tra pochi mesi e quindi anche per noi sarebbe difficile trovare un'altra sistemazione se la casa acquistata non fosse ancora disponibile. Mi sarei aspettata uno sconto sul prezzo di acquisto o perlomeno io avrei fatto così date tutte le sue esigenze.

Potremmo inserire eventuali penali e una somma da lasciare al notaio, ma comunque andrebbe fatta una causa e con ulteriore perdite di tempo e denaro da parte nostra.

Il venditore insiste molto nel portare avanti la trattativa con noi pur avendogli detto che queste condizioni non sono per noi accettabili e di fare una scrittura privata su questo punto che io non capisco a cosa possa servire... eventualmente non sarebbe sufficiente inserirlo già nella proposta?

 

[Utente Cancellato 72152]

non mi sento sicura ad accettare il fatto che lui rimanga per un mese dopo il rogito perché ci sarebbero troppe variabili in gioco.

La più grossa follia è questa: il rogito va fatto con l'immobile libero da persone e cose.
Ogni altra diversa pattuizione può creare problemi soprattutto a te che sei l'acquirente.
Ti faccio alcuni esempi, alcuni casi limite:
- Il venditore firma al rogito, senza aver liberato casa da persone e cose, e schiatta il pomeriggio del giorno stesso: ti troveresti casa piena di roba (se non anche di persone!) che appartiene agli eredi e non puoi buttare finché non viene fatta la successione e si stabilisce di chi sono i mobili e i 2000 beni mobili sparsi per casa;
- Il venditore non riesce più a stare nei tempi con le sue ristrutturazioni e i suoi problemi, e si impunta e non vuole andarsene, e non puoi legalmente mandarlo via a calci, ci vuole una causa con la relativa famosa "velocità";
- Altri casi che ti mettono in difficoltà sono natutralmente possibili.

Da' retta, un rogito va fatto con l'immobile libero da persone e cose, se non ti garantiscono questa condizione, vuol dire che devi lasciare il venditore con un palmo di naso.

Poi, ovviamente, fa' come ti pare: i soldi sono tuoi, e anche la gestione del tuo stress e del tuo denaro, è un tuo diritto.

 

[specialist]

...ma con nostra sorpresa ci è stato detto che non andava bene.

Molto meglio così. Già fare una pda tra privati è semplicemente ridicolo, in ogni caso per evitare sgradevoli sorprese l'immobile deve essere consegnato entro il giorno del rogito. La prossima volta rivolgiti a un'agenzia, perché sei altamente predisposta a cercar rogne e chi cerca trova.

 

[*stella*]

Grazie Specialist, noi avevamo visto qualche casa con l'agenzia poi tramite passa parola abbiamo trovato questo privato che vende in una zona che ci interessa molto. Se il venditore si fosse rivolto ad un'agenzia lo avremmo preferito perché non abbiamo esperienza e quindi in pochi giorni abbiamo dovuto imparare molto grazie anche a questo utilissimo forum.

 

[*stella*]

La più grossa follia è questa: il rogito va fatto con l'immobile libero da persone e cose.
Ogni altra diversa pattuizione può creare problemi soprattutto a te che sei l'acquirente.
Ti faccio alcuni esempi, alcuni casi limite:
- Il venditore firma al rogito, senza aver liberato casa da persone e cose, e schiatta il pomeriggio del giorno stesso: ti troveresti casa piena di roba (se non anche di persone!) che appartiene agli eredi e non puoi buttare finché non viene fatta la successione e si stabilisce di chi sono i mobili e i 2000 beni mobili sparsi per casa;
- Il venditore non riesce più a stare nei tempi con le sue ristrutturazioni e i suoi problemi, e si impunta e non vuole andarsene, e non puoi legalmente mandarlo via a calci, ci vuole una causa con la relativa famosa "velocità";
- Altri casi che ti mettono in difficoltà sono natutralmente possibili.

Da' retta, un rogito va fatto con l'immobile libero da persone e cose, se non ti garantiscono questa condizione, vuol dire che devi lasciare il venditore con un palmo di naso.

Poi, ovviamente, fa' come ti pare: i soldi sono tuoi, e anche la gestione del tuo stress e del tuo denaro, è un tuo diritto.

Sì infatti ho pensato anche a quell'evento tragico di cui parli (anche da chi sta comprando casa) ad una separazione della coppia... ai ritardi nella ristrutturazione... a degli incidenti gravi che potrebbero verificarsi nella "mia" casa ancora occupata....

 

[Utente Cancellato 83267]

I ritardi per i lavori sono all’ordine del giorno, mettili in conto anche per i lavori che voi dovreste fare. Io non mi fiderei a lasciarlo in casa per un mese, piuttosto posticipo il rogito. I venditori, piuttosto che inserire clausole del genere, dovrebbero trovare una soluzione temporanea, che gli permetta di fare tutto con calma.