Assenza di certificato di Agibilità - Richiesta abbassamento prezzo immobile

[Utente Cancellato 81258]

Buongiorno a tutti. Vorrei per favore il vostro parere di esperto su una questione per me molto importante.
3 mesi fa ho visto un immobile da ristrutturare che mi piaceva a Milano e ho deciso di fare una proposta d'acquisto con vincolo sul mutuo. Non abbiamo fatto compromesso da notaio. Nel frattempo la banca ha richiesto molto più tempo di quello stipulato e quindi ci siamo messi d'accordo con il venditore tramite l'agenzia di lasciare l'immobile sul mercato e nel frattempo se avessi ottenuto il mutuo e l'immobile fosse ancora sul mercato saremmo andati avanti ed è stato così. L'agente immobiliare appena avuto il mutuo ha fissato la data del rogito. Nel frattempo ho fatto un sopralluogo con un esperto per vedere la situazione dell'immobile e ha detto che l'offerta che ho fatto è troppo alta perché non c'è niente di conforme e ci sono tanti lavori da fare. Il notaio prendendo visione della documentazione ha notato che manca il certificato di Agibilità. Quindi le mie domande sono:
1) faccendo i lavori di ristrutturazione su un immobile si può avere dopo un Agibilità regolare?
2) la mia intensione se la risposta alla domanda precedente è sì, è di rifare una proposta più bassa di quella che avevo fatto in precedenza considerando la mancanza del certificato di Agibilità e se va bene per i venditori accettare di firmare la l'atto di compravendita. Che ne pensate? Avete altri suggerimenti da propormi?
Per favore ho bisogno del vostro aiuto perché non so proprio cosa fare... Grazie di rispondermi

 

[Jan80]

Dipende da cosa ti sei impegnata ad acquistare: si è scritto di agibilità o di impianti sulla proposta?

Come ti avrà di certo spiegato il tuo tecnico era meglio che il sopralluogo lo facesse prima e non dopo la proposta, in modo da tener conto della spesa inerente i lavori da fare.

L'agibilità si basa su diversi fattori, ma se le altezze dei locali e i rapporti aeroilluminanti sono e resteranno congrui non dovresti avere grossi problemi, rifacendo gli impisnti e le finiture.

 

[Utente Cancellato 81258]

Dipende da cosa ti sei impegnata ad acquistare: si è scritto di agibilità o di impianti sulla proposta?

Come ti avrà di certo spiegato il tuo tecnico era meglio che il sopralluogo lo facesse prima e non dopo la proposta, in modo da tener conto della spesa inerente i lavori da fare.

L'agibilità si basa su diversi fattori, ma se le altezze dei locali e i rapporti aeroilluminanti sono e resteranno congrui non dovresti avere grossi problemi, rifacendo gli impisnti e le finiture.

Buongiorno. Grazie della risposta
Sulla proposta l'unica sezione che ne fa riferimento dice che è da adeguare gli impianti tecnologici. È anche scritto che quella proposta d'acquisto è irrevocabile sino al 08/09/2020 quindi in pratica non vale più. Detto questo legalmente posso proporre un'altra offerta ai venditori? E se non dovessero accettare posso tirarmi indietro dicendo di non firmare a questo punto se manca il certificato de Agibilità ?
Avrei voluto dare la somma concordata ma visto tutti i lavori che ci sono da fare mi ritroverò a sovra pagare l'appartamento.
Quindi è possibile procedere in questo modo? Se non dovessero fornire il certificato di agibilità e non accettare la mia nuova proposta chi pagherà le spese del notaio nel caso rifiutassi di firmare senza la presenza di tutti documenti a norma? Grazie

 

[Jan80]

È anche scritto che quella proposta d'acquisto è irrevocabile sino al 08/09/2020

Ma il venditore mi pare che la proposta l'abbia accettata pure con sospensiva mutuo.... Ti è stata data comunicazione dell'accettazione della tua proposta?

La mancanza di agibilità non è motivo per ritirarsi senza venir meno al contratto, a meno che non si sia stabilita una data entro la quale dovesse essere presente. Discorso differente é quello degli impianti che ti sono stati promessi "adeguati".... Suppongo che per il venditore basti farsi rilasciare una dichiarazione di rispondenza per gli stessi (dichiarazione che prende in esame l'adeguatezza delle norme esistenti al momento della loro realizzazione più eventuali normative cogenti).

Verifica cosa hai firmato in merito al mutuo, se si tratta di condizione sospensiva o risolutiva, per poter rinunciare all'immobile senza troppe perdite.

 

[Utente Cancellato 81258]

Ma il venditore mi pare che la proposta l'abbia accettata pure con sospensiva mutuo.... Ti è stata data comunicazione dell'accettazione della tua proposta?

La mancanza di agibilità non è motivo per ritirarsi senza venir meno al contratto, a meno che non si sia stabilita una data entro la quale dovesse essere presente. Discorso differente é quello degli impianti che ti sono stati promessi "adeguati".... Suppongo che per il venditore basti farsi rilasciare una dichiarazione di rispondenza per gli stessi (dichiarazione che prende in esame l'adeguatezza delle norme esistenti al momento della loro realizzazione più eventuali normative cogenti).

Verifica cosa hai firmato in merito al mutuo, se si tratta di condizione sospensiva o risolutiva, per poter rinunciare all'immobile senza troppe perdite.

Sì il proprietario ha accettato la proposta con vincolo sul mutuo. Nel caso non vorrei rinunciare all'immobile ma che il venditore non fornisse il certificato di agibilità e non sistemasse gli impianti cosa dovrei fare? Sapendo che mi piacerebbe avere l'immobile ma a un prezzo più basso di quello concordato prima. Grazie

 

[francesca63]

Nel frattempo ho fatto un sopralluogo con un esperto per vedere la situazione dell'immobile e ha detto che l'offerta che ho fatto è troppo alta perché non c'è niente di conforme e ci sono tanti lavori da fare.

I lavori da fare e la non conformità degli impianti erano sicuramente stati considerati nel prezzo di vendita, e anche indicati in proposta ( impianti da adeguare) e un accordo sul prezzo lo avete già; se volevi un aiuto per valutare la convenienza dell'affare, dovevi fare prima il sopralluogo con il tecnico.
Inoltre il mutuo lo hai avuto, quindi pare che il perito abbia valutato la casa il giusto.

1) faccendo i lavori di ristrutturazione su un immobile si può avere dopo un Agibilità regolare?

Si, se c'è agibilità sostanziale ( cioè se ci sono i requisiti necessari).

2) la mia intensione se la risposta alla domanda precedente è sì, è di rifare una proposta più bassa di quella che avevo fatto in precedenza considerando la mancanza del certificato di Agibilità e se va bene per i venditori accettare di firmare la l'atto di compravendita. Che ne pensate?

Non si è ancora capito se la prima proposta è stata accettata o no; se si, vale quanto firmato e i venditori non hanno nessun obbligo di accettare proposta al ribasso.
Per quanto riguarda il certificato di agibilità, puoi ottenere uno sconto sul prezzo solo se l'immobile è recente ( dopo il 2003), e la mancanza di agibilità è sostanziale e non solo formale, come spiega bene il notaio nel link che segue:
Manca il certificato di agibilità? Ecco cosa fare

Sulla proposta l'unica sezione che ne fa riferimento dice che è da adeguare gli impianti tecnologici.

Quindi si sapeva che erano inadeguati. E' stato scritto proprio per non avere incomprensioni, più chiaro di così...

È anche scritto che quella proposta d'acquisto è irrevocabile sino al 08/09/2020 quindi in pratica non vale più.

Questa affermazione è completamente errata, se la proposta è stata accettata.
Se invece non avete un contratto firmato, sei libera di non comprare, o di fare altra proposta.

Avrei voluto dare la somma concordata ma visto tutti i lavori che ci sono da fare mi ritroverò a sovra pagare l'appartamento.

A me pare che il tuo esperto ti abbia complicato la vita inutilmente; se non è agente immobiliare, cioè se non ha esperienza di compravendite in quella zona, il suo parere sul prezzo è fuori contesto.

Discorso differente é quello degli impianti che ti sono stati promessi "adeguati"....

No, le sono stati promessi "da adeguare", che significa che non sono a norma, e lo si
sa.

Verifica cosa hai firmato in merito al mutuo, se si tratta di condizione sospensiva o risolutiva, per poter rinunciare all'immobile senza troppe perdite.

Il mutuo è stato ottenuto , quindi se c'è un contratto è senza condizione, ormai.

 

[Utente Cancellato 81258]

I lavori da fare e la non conformità degli impianti erano sicuramente stati considerati nel prezzo di vendita, e anche indicati in proposta ( impianti da adeguare) e un accordo sul prezzo lo avete già; se volevi un aiuto per valutare la convenienza dell'affare, dovevi fare prima il sopralluogo con il tecnico.
Inoltre il mutuo lo hai avuto, quindi pare che il perito abbia valutato la casa il giusto.

Si, se c'è agibilità sostanziale ( cioè se ci sono i requisiti necessari).

Non si è ancora capito se la prima proposta è stata accettata o no; se si, vale quanto firmato e i venditori non hanno nessun obbligo di accettare proposta al ribasso.
Per quanto riguarda il certificato di agibilità, puoi ottenere uno sconto sul prezzo solo se l'immobile è recente ( dopo il 2003), e la mancanza di agibilità è sostanziale e non solo formale, come spiega bene il notaio nel link che segue:
Manca il certificato di agibilità? Ecco cosa fare

Quindi si sapeva che erano inadeguati. E' stato scritto proprio per non avere incomprensioni, più chiaro di così...

Questa affermazione è completamente errata, se la proposta è stata accettata.
Se invece non avete un contratto firmato, sei libera di non comprare, o di fare altra proposta.

A me pare che il tuo esperto ti abbia complicato la vita inutilmente; se non è agente immobiliare, cioè se non ha esperienza di compravendite in quella zona, il suo parere sul prezzo è fuori contesto.

No, le sono stati promessi "da adeguare", che significa che non sono a norma, e lo si
sa.

Il mutuo è stato ottenuto , quindi se c'è un contratto è senza condizione, ormai.

Non capisco quindi non c'è niente da fare?

Non capisco quindi non c'è niente da fare?

La proposta d'acquisto firmata senza compromesso dal notaio è considerata contratto? Ho firmato solo quella

I lavori da fare e la non conformità degli impianti erano sicuramente stati considerati nel prezzo di vendita, e anche indicati in proposta ( impianti da adeguare) e un accordo sul prezzo lo avete già; se volevi un aiuto per valutare la convenienza dell'affare, dovevi fare prima il sopralluogo con il tecnico.
Inoltre il mutuo lo hai avuto, quindi pare che il perito abbia valutato la casa il giusto.

Si, se c'è agibilità sostanziale ( cioè se ci sono i requisiti necessari).

Non si è ancora capito se la prima proposta è stata accettata o no; se si, vale quanto firmato e i venditori non hanno nessun obbligo di accettare proposta al ribasso.
Per quanto riguarda il certificato di agibilità, puoi ottenere uno sconto sul prezzo solo se l'immobile è recente ( dopo il 2003), e la mancanza di agibilità è sostanziale e non solo formale, come spiega bene il notaio nel link che segue:
Manca il certificato di agibilità? Ecco cosa fare

Quindi si sapeva che erano inadeguati. E' stato scritto proprio per non avere incomprensioni, più chiaro di così...

Questa affermazione è completamente errata, se la proposta è stata accettata.
Se invece non avete un contratto firmato, sei libera di non comprare, o di fare altra proposta.

A me pare che il tuo esperto ti abbia complicato la vita inutilmente; se non è agente immobiliare, cioè se non ha esperienza di compravendite in quella zona, il suo parere sul prezzo è fuori contesto.

No, le sono stati promessi "da adeguare", che significa che non sono a norma, e lo si
sa.

Il mutuo è stato ottenuto , quindi se c'è un contratto è senza condizione, ormai.

La proposta d'acquisto firmata senza compromesso dal notaio è considerata come un contratto?

 

[francesca63]

Non capisco quindi non c'è niente da fare?

In che senso ?
Hai visto una casa che ti piaceva, hai valutato ragionevole un prezzo, e vi siete accordati; poi hai avuto il mutuo.
Quello che dice il tuo esperto è tardivo; se volevi un parere sul prezzo dovevi interpellarlo prima di trattare, non dopo.

La proposta d'acquisto firmata senza compromesso dal notaio è considerata come un contratto?

Certamente. E' un contratto preliminare valido ed efficace, visto che hai avuto ok al mutuo.

Di che anno è l'immobile ?
Se è sucessivo al 2003 puoi rifiutarti di comprare , nel caso l'agibilità sostanziale non sia presente, cioè se non ci sono i requisiti igieni/sanitari necessari.
Ma, come spiega il notaio nel link, se l'immobile è conforme alla licenza edilizia, difficilmente manca agibilità sostanziale.

 

[Utente Cancellato 81258]

e la mancanza di agibilità è sostanziale e non solo formale, come spiega bene il notaio nel link che segue:

L'immobile è stato comprato dal venditore nel 2007 e ha subito diverse variazioni quindi leggendo l'articolo che mi ha gentilmente invita, se non ho capito male, il venditore ha l'obbligo di fornire il certificato di agibilità. Per favore mi corregga se ho letto male. Grazie

 

[francesca63]

L'immobile è stato comprato dal venditore nel 2007 e ha subito diverse variazioni quindi leggendo l'articolo che mi ha gentilmente invita, se non ho capito male, il venditore ha l'obbligo di fornire il certificato di agibilità. Per favore mi corregga se ho letto male. Grazie

Bisognerebbe conoscere bene la situazione, per rispondere concretamente.
Dipende dagli interventi che sono stati fatti; ma se sono stati eseguiti con regolare permesso, l'agibilità potrebbe essere relativamente facile da ottenere, e tutto sommato ininfluente , direi.
Però confrontati con il tuo notaio, che ha i documenti in mano, e con il tecnico ( per le sole questioni tecniche, non per il prezzo).

Onestamente non capisco perche non vuoi più comprare; se la casa ti piace, il prezzo ti andava bene, e hai avuto il mutuo, pare che problemi non ce ne siano.