Caparra per acquisto casa : come tutelarsi

[Silvia_ztin]

Buongiorno, ho appena fatto una proposta di acquisto, tramite agenzia immobiliare, di una casa versando una caparra, assegno intestato al venditore, di 5000e come deposito fiduciario da scalare poi al rogito . Nella proposta chiedo di NON fare il compromesso ma di andare direttamente al rogito entro un mese. Ora però sembra che il proprietario non riesca ad uscire entro un mese quindi probabilmente chiederanno di spostare la data del rogito a 2 mesi (sempre senza compromesso e mantenendo la caparra di 5000e).
Come tutelarsi bene se poi il venditore non potesse più rogitare, per evitare di perdere la caparra? So che che in tal caso si avrebbe diritto al doppio della caparra, ma non voglio fare cause ed avere problemi : mi interessa soltanto non perdere la caparra e riaverla indietro subito. Si potrebbe chiedere all agenzia di tenere l assegnò in deposito fino al rogito?

 

[francesca63]

Si potrebbe chiedere all agenzia di tenere l assegnò in deposito fino al rogito?

Se non devi fare mutuo, come pare di capire, non ha senso che l’agenzia tenga l’assegno, invece di farlo incassare al venditore, ma è comunque un’ipotesi praticabile, se siete d’accordo.
Di solito, però, se il venditore ha problemi e non riesce a rispettare il contratto preliminare e a vendere , è il primo ad avere interesse a renderti subito la caparra , pur di non doverti ridare il doppio dopo una causa.
Tieni però presente che l’agenzia andrà pagata comunque.

 

[Silvia_ztin]

Grazie per la risposta, ma non ho capito una cosa: se non si fa un preliminare/compromesso e si va direttamente al rogito, quando si paga l agenzia? So che di solito si paga quando si fa il compromesso, ma noi non vorremmo farlo.
Inoltre, mio padre, che mi aiuta a comprare casa, ha il terrore di perdere poi l 'assegno...Che tipo di clausola posso fare mettere x avere subito l assegno indietro qualora il venditore non potesse rogitare entro i 2 mesi ?

 

[-csltp-]

Non esiste nessuna clausola. Se invece di chiedere il doppio chiedi la cifra che hai versato non penso che ci siano autolesionisti che possano tardare a pagare.

L’agenzia va pagata quando ti fanno accettare la proposta.

 

[Silvia_ztin]

Ho letto che, se i proprietari vogliono modificare la data del rogito che ho scritto nella mia proposta iniziale, la mia proposta va quindi modificata o meglio riscritta x intero con la data del nuovo rogito.
A quel punto loro la accetteranno e da quanto ho capito lo dovranno fare per iscritto.

A quel punto sai cosa succede? Questa proposta accettata da loro, vale subito come contratto ed in questo momento entrambi paghiamo l agenzia?
E, se loro poi non potessero più rogitare, mi dovranno ridare l assegno e suppongo... pagare delle penali x aver fatto saltare tutto l accordo? (avrei pure pagato già l agenzia e anche loro)

 

[francesca63]

Una proposta accettata, la cui accettazione sia stata formalmente comunicata al proponente entro la data di validità della proposta, diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare (volgarmente chiamato compromesso).
Da quel momento l’agenzia ha diritto alle provvigioni, anche se poi la vendita non dovesse andare in porto.
Se la responsabilità è del venditore, l’acquirente può chiedere il doppio della caparra, oppure il risarcimento dei danni , se maggiori della caparra (tra i danni risarcibili c’è la provvigione che la parte non inadempiente ha pagato).
C’è anche una terza possibilità, cioè chiedere l’esecuzione del contratto in forma specifica (in pratica, è il giudice che decide che la vendita deve proseguire, dati gli impegni presi).
Quindi non è possibile azzerare del tutto i rischi, ma eventualmente ci si potrà tutelare con una causa , per lunga che sia .
A volte meglio una caparra più alta (piuttosto che più bassa), per dissuadere il venditore dal cambiare idea a cuor leggero.

Per quanto riguarda la tua proposta, se non viene accettata perché la data da te scelta non va bene ai venditori, possono fare una controproposta, scrivendo qualcosa tipo “a parità delle altre condizioni, accetto se la data per il rogito viene spostata alla data x” , e se tu firmi il contratto è concluso.
Oppure puoi rifare tu ex novo un’altra proposta, con le date che sai già possono andare bene.
Sono tutte cose che l’agenzia dovrebbe essere in grado di spiegarti per bene.

 

[Silvia_ztin]

Una proposta accettata, la cui accettazione sia stata formalmente comunicata al proponente entro la data di validità della proposta, diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare (volgarmente chiamato compromesso).
Da quel momento l’agenzia ha diritto alle provvigioni, anche se poi la vendita non dovesse andare in porto.
Se la responsabilità è del venditore, l’acquirente può chiedere il doppio della caparra, oppure il risarcimento dei danni , se maggiori della caparra (tra i danni risarcibili c’è la provvigione che la parte non inadempiente ha pagato).
C’è anche una terza possibilità, cioè chiedere l’esecuzione del contratto in forma specifica (in pratica, è il giudice che decide che la vendita deve proseguire, dati gli impegni presi).
Quindi non è possibile azzerare del tutto i rischi, ma eventualmente ci si potrà tutelare con una causa , per lunga che sia .
A volte meglio una caparra più alta (piuttosto che più bassa), per dissuadere il venditore dal cambiare idea a cuor leggero.

Per quanto riguarda la tua proposta, se non viene accettata perché la data da te scelta non va bene ai venditori, possono fare una controproposta, scrivendo qualcosa tipo “a parità delle altre condizioni, accetto se la data per il rogito viene spostata alla data x” , e se tu firmi il contratto è concluso.
Oppure puoi rifare tu ex novo un’altra proposta, con le date che sai già possono andare bene.
Sono tutte cose che l’agenzia dovrebbe essere in grado di spiegarti per bene.

Grazie mille per la tua risposta molto chiara.
Nel mio caso cosa mi consigli di fare? Aumentare la quota dell assegno o lasciarlo invariato? Si va in causa anche x la restituzione, doppia, dell assegno?
Inoltre x curiosità, chi invece fa il compromesso prevedendo un pagamento dilazionato prima del rogito, paga l agenzia in quel momento? E anche in questo caso ci sarebbe il rischio di mancato adempimento del venditore, perdendo quindi sia la provvigione dell agenzia che il pagamento fatto al compromesso?

 

[francesca63]

Aumentare la quota dell assegno o lasciarlo invariato? Si va in causa anche x la restituzione, doppia, dell assegno?

Si va in causa anche per la restituzione del doppio della caparra, se il venditore non lo versa spontaneamente (e dovrà pagare anche le spese legali).

Inoltre x curiosità, chi invece fa il compromesso prevedendo un pagamento dilazionato prima del rogito, paga l agenzia in quel momento?

L’agenzia matura il diritto alle provvigioni quando il contratto preliminare è concluso, quindi all’accettazione della proposta.
Poi, di prassi, se si fa un compromesso ci si può accordare di pagare in quel momento, o anche al rogito, ma è solo un accordo con l’agenzia.
Anche se ci si accorda di pagare al rogito, se salta la vendita , si deve pagare comunque.
Io mi facevo pagare al compromesso, quando facevo l’agente, ma non è una regola.

E anche in questo caso ci sarebbe il rischio di mancato adempimento del venditore, perdendo quindi sia la provvigione dell agenzia che il pagamento fatto al compromesso?

Esatto.

L’unica eventuale tutela è quella di inserire una condizione sospensiva per la verifica della regolarità urbanistica e catastale, da fare a tue spese con tuo tecnico, entro una certa data; cioè non si perdono soldi se la condizione “regolarità” non si verifica.
Ma non è detto che venditore è agenzia siano d’accordo, e comunque non tutela se il venditore “impazzisce”.
C’è anche da dire che è più facile che cambi idea un acquirente, che un venditore.
Nella mia esperienza non è mai capitato.

 

[specialist]

So che di solito si paga quando si fa il compromesso, ma noi non vorremmo farlo.

Quindi secondo la tua logica ineccepibile basta saltare il preliminare preliminare per non pagare l'agenzia.

 

[Silvia_ztin]

No, mi hanno risposto che in questo caso l agenzia va pagata quando la proposta viene accettata

Grazie mille sei stata gentilissima

Si va in causa anche per la restituzione del doppio della caparra, se il venditore non lo versa spontaneamente (e dovrà pagare anche le spese legali).

L’agenzia matura il diritto alle provvigioni quando il contratto preliminare è concluso, quindi all’accettazione della proposta.
Poi, di prassi, se si fa un compromesso ci si può accordare di pagare in quel momento, o anche al rogito, ma è solo un accordo con l’agenzia.
Anche se ci si accorda di pagare al rogito, se salta la vendita , si deve pagare comunque.
Io mi facevo pagare al compromesso, quando facevo l’agente, ma non è una regola.


Esatto.

L’unica eventuale tutela è quella di inserire una condizione sospensiva per la verifica della regolarità urbanistica e catastale, da fare a tue spese con tuo tecnico, entro una certa data; cioè non si perdono soldi se la condizione “regolarità” non si verifica.
Ma non è detto che venditore è agenzia siano d’accordo, e comunque non tutela se il venditore “impazzisce”.
C’è anche da dire che è più facile che cambi idea un acquirente, che un venditore.
Nella mia esperienza non è mai capitato.