Frazionamento dopo acquisto immobile: problemi con il mutuo

[lillo95462]

Buongiorno a tutti,
avrei un dubbio e spero possiate aiutarmi.

Mettiamo il caso di acquistare un immobile in due persone (ad esempio io e mio fratello) con un mutuo cointestato.
Dopo l’acquisto e la stipula del mutuo, è possibile frazionare l’immobile e dividere anche il mutuo, in modo che ognuno abbia il proprio?

Esempio pratico:

• Prezzo immobile: 100.000 €
• Dimensioni Immobile 100m2
• Mutuo totale: 120.000 € (Preso cointestato)
• Dopo il frazionamento:
  • Immobile 1 50m2, Mio: 60.000 € (Ora a me intestato)
  • Immobile 2 50m2, Fratello: 60.000 € (Ora a lui intestato)

Così ognuno sarebbe responsabile solo della propria parte, senza obblighi sull’altra.

Questa operazione è fattibile?
Se sì, come si chiama tecnicamente?

Grazie in anticipo a chi risponderà

 

[cafelab]

Si chiama "frazionamento del mutuo",
i passi da fare sono:
1- SCIA per il frazionamento in due unità,
2- nuovi accatastamenti
3- una volta che i documenti saranno tutti in regola vi presenterete alla banca per far valere il vostro diritto

Se sarete in regola con i pagamenti e dimostarte affidabilità la banca dovrà collaborare

 

[lillo95462]

Si chiama "frazionamento del mutuo",
i passi da fare sono:
1- SCIA per il frazionamento in due unità,
2- nuovi accatastamenti
3- una volta che i documenti saranno tutti in regola vi presenterete alla banca per far valere il vostro diritto

Se sarete in regola con i pagamenti e dimostarte affidabilità la banca dovrà collaborare

Ok! Ottimo a sapersi che esiste.

Quindi a lavori ultimati, la banca deve per forza di cose accettare questa proposta?
Oppure potremmo noi cercare un altra banca, che ci dia un altro mutuo, (quello separato), ripagare il mutuo precedente della banca (quello accorpato), e ora avere il mutuo diviso.
Valida anche questa come opzione?

 

[ingelman]

Quindi a lavori ultimati, la banca deve per forza di cose accettare questa proposta?

Assolutamente la Banca non è obbligata ad accettare questa proposta .......

anzi in quasi tutti i contratti di mutuo il mutuatario si obbliga a conservare il bene dato in garanzia e, in linea teorica ... cosa che non avviene mai, sarebbe tenuto a farsi autorizzare prima di mettere in atto questa traformazione radicale

Comunque sia quello che volete fare In linea teorica è fattibile, ma non è un’operazione automatica né un diritto del mutuatario.

Il frazionamento dell’immobile è possibile dal punto di vista tecnico-urbanistico come ti ha detto @cafelab ma il mutuo cointestato resta uno solo, con obbligazione solidale ciascun intestatario risponde dell’intero debito verso la banca.

Se dividi l'immobile in due anche se cambiano i subalterni (da uno diventano due) l'ipoteca segue l'identità originaria del bene

Per “dividere” anche il mutuo serve il consenso espresso della banca (possibile ma difficile) ... oppure estinzione del mutuo originario e stipula di due nuovi mutui distinti. (sempre che ciascuno di voi abbia un reddito certo idoneo per un mutuo individuale da monoreddito)

Parti dal presupposto che la Banca più garazie reddituali ha e più contenta è ...
La banca rifà valutazioni e perizie e può rifiutare l’operazione o accettarla solo a certe condizioni.

In pratica è fattibile, scusa la ripetizione, solo se la banca è d’accordo. diversamente, anche dopo il frazionamento dell’immobile, il mutuo rimane unico e cointestato.

Ps. Tutte queste operazioni l'addove rese possibili hanno un costo .... lo dico solo tanto per ......

 

[brina82]

Assolutamente la Banca non è obbligata ad accettare questa proposta .......

anzi in quasi tutti i contratti di mutuo il mutuatario si obbliga a conservare il bene dato in garanzia e, in linea teorica ... cosa che non avviene mai, sarebbe tenuto a farsi autorizzare prima di mettere in atto questa traformazione radicale

Comunque sia quello che volete fare In linea teorica è fattibile, ma non è un’operazione automatica né un diritto del mutuatario.

Il frazionamento dell’immobile è possibile dal punto di vista tecnico-urbanistico come ti ha detto @cafelab ma il mutuo cointestato resta uno solo, con obbligazione solidale ciascun intestatario risponde dell’intero debito verso la banca.

Se dividi l'immobile in due anche se cambiano i subalterni (da uno diventano due) l'ipoteca segue l'identità originaria del bene

Per “dividere” anche il mutuo serve il consenso espresso della banca (possibile ma difficile) ... oppure estinzione del mutuo originario e stipula di due nuovi mutui distinti. (sempre che ciascuno di voi abbia un reddito certo idoneo per un mutuo individuale da monoreddito)

Parti dal presupposto che la Banca più garazie reddituali ha e più contenta è ...
La banca rifà valutazioni e perizie e può rifiutare l’operazione o accettarla solo a certe condizioni.

In pratica è fattibile, scusa la ripetizione, solo se la banca è d’accordo. diversamente, anche dopo il frazionamento dell’immobile, il mutuo rimane unico e cointestato.

Ps. Tutte queste operazioni l'addove rese possibili hanno un costo .... lo dico solo tanto per ......

Quoto al 100%.

Suggerisco di leggere il contratto di mutuo, che potrebbe/dovrebbe prevedere la non trasformazione del bene senza il consenso della banca, come già scritto da ingelman.

Non penso che lillo riuscirà nel suo intento; semmai informati prima con la banca e facci sapere.

 

[francesca63]

Condivido le risposte precedenti, e aggiungo che mi pare un’operazione non consigliabile.
Ovvero, a meno di trovare l’immobile della vita, per caratteristiche , zona e prezzo, mi pare più sensato comprare da subito due immobili separati, ognuno con il suo mutuo.
In ogni caso, ancorché fattibile, quella descritta è un’operazione che ha dei costi di cui tener conto.

 

[ingelman]

per caratteristiche , zona e prezzo,

Ho preso l'assist di Francesca per esprimere una mi ulteriore perplessità.

Non riesco ad immaginare due unità immobiliari frutto di un frazionamento di altra unità di maggior consistenza ..... che alla fine diano un risultato di valore equivalente.

Stesse considerazioni .... o meglio le risultanze differenti, emergeranno anche in sede di perizia (salvo conguagli tra le parti) .......... Vale la pena?