Acquisto immobile congiunto da frazionare

[DiPancrazio82]

Buongiorno a tutti,

sono in procinto di acquistare un immobile con mio fratello.
L'immobile, su 2 piani, pur se risulta essere un unico immobile sia catastalmente che in comune, è di fatto organizzato ed utilizzato come 2 appartamenti.
Noi vorremmo acquistare l'immobile e, dopo un frazionamento, intestare un appartamento a me ed uno a mio fratello.
Il problema sta nel fatto che solo io posso richiedere il mutuo essendo mio fratello ancora senza reddito.

Vorrei un consiglio da voi su come procedere per avere meno problemi possibili e meno spese possibili.
Le alternative che abbiamo ipotizzato, anche se ognuna ha i suoi problemi, sono:

1) Chiedere e convincere il proprietario a frazionare a proprie spese l'immobile aggiungendo tale cifra nell'importo di acquisto. In questo modo non avremmo problemi ai fini fiscali ma alcune banche non lo permettono. Fino ad ora solo 1 sembra acconsentire dopo un primo incontro...ma non sono certo al 100% che la loro idea resti questa fino alla fine.

2) Acquistare tutto l'immobile così come è a mio nome e poi frazionarlo e cedere un appartamento a mio fratello. Ma anche in questo caso... la banca lo permette? ossia di frazionare e cedere una quota di immobile soggetto a ipoteca per mutuo?

3) Se avete qualsiasi altro consiglio è ben accetto.

Grazie mille

 

[francesca63]

Hai chiesto in banca se ti finanziano tutta la cifra necessaria ?
E poi, se sono gia due appartamenti separati ( anche se non ufficialmente), non è detto che la perizia passi, perché la situazione è non regolare.

Se tuo fratello è ancora senza reddito (non dici se ha dei soldi da parte, e in quale percentuale), la spesa ricadrà tutta sulle tue spalle.
Sei sicuro che sia una buona idea, e non convenga aspettare, o orientarti su altro immobile, da acquistare da solo ?

 

[DiPancrazio82]

Ciao Francesca e grazie della risposta.
Preciso che, Per il discorso economico con mio fratello capisco i dubbi ma sistemiamo tra noi con possedimenti di famiglia.
Per il discorso cifra complessiva non c'è problema, l'unico problema è se la banca faccia problemi perchè il mutuo è solo mio mentre l'atto di compravendita intesterebbe un appartamento a me e uno a mio fratello. Fino ad ora Intesa e BPM storcono il naso a riguardo, mentre BNL ad un primo incontro e dopo indicazioni da parte del notaio, ha detto che si potrebbe fare.
Ultimo punto, l'immobile verrebbe regolarizzato prima della vendita e della perizia quindi non credo ci sarebbero problemi da questo punto di vista.

 

[francesca63]

Per il discorso economico con mio fratello capisco i dubbi ma sistemiamo tra noi con possedimenti di famiglia.

Ok, perfetto.
Ma allora non conviene vendere qualche proprietà, e comprare senza mutuo ?

l'immobile verrebbe regolarizzato prima della vendita e della perizia quindi non credo ci sarebbero problemi da questo punto di vista.

Se deve essere regolarizzato per come è, serve il frazionamento.
Altrimenti bisogna perlomeno togliere seconda cucina, e rendere unico l'immobile funzionalmente.


La situazione ha diversi aspetti da considerare, nel senso che anche quello che tuo fratello ti cederebbe in cambio deve essere ceduto con atto notarile, che ha un costo.
Oppure puoi comprare tutto tu, e poi fai una permuta con tuo fratello di uno degli appartamenti, dopo il frazionamento ?

Insomma, mi pare che prima di tutto serva una consulenza ad ampio raggio del notaio, e poi , visto che una banca disponibile pare che tu l'abbia trovata, magari fare proposta con sospensiva, con risposta e rogito veloce.

Solo conoscendo i dettagli, si può dire qualcosa di concreto, temo...

 

[ingelman]

BNL ad un primo incontro e dopo indicazioni da parte del notaio, ha detto che si potrebbe fare.

Questo è un piccolo passo avanti che lascia ben sperare.

l'immobile verrebbe regolarizzato prima della vendita e della perizia quindi non credo ci sarebbero problemi da questo punto di vista.

Perfetto se il proprietario è daccordo anche perche è lui che dovrà comparire nella pratica urbanistica e catastale fino a qui non fà una piega.

Noi vorremmo acquistare l'immobile e, dopo un frazionamento, intestare un appartamento a me ed uno a mio fratello.

Fattibilissimo dopo il frazionamento essendo due immobili distinti e separati.
Fino a qui nulla di strano.

Le perplessità sorgono nella domanda di mutuo che vede due immobili, un mutuatario e due datori d'ipoteca (dato che ormai compravendita e mutuo sono tutti contestuali), aggiungerei anche l'aspetto fiscale per la prima casa e con riferimento al mutuo anche l'imposta sostitutiva.

Diciamo che una semplice richiesta di mutuo così articolata vede qualche stonatura. Non dimenticare il fatto che al mpmento del rogito vi troverete due immobili e non uno che devono essere intestati a due soggetti diversi e un unica richiesta di mutuo.

Se chiarite bene la procedura da seguire con la Banca direi che tutte le premesse ci sono.

 

[DiPancrazio82]

Questo è un piccolo passo avanti che lascia ben sperare.



Perfetto se il proprietario è daccordo anche perche è lui che dovrà comparire nella pratica urbanistica e catastale fino a qui non fà una piega.


Fattibilissimo dopo il frazionamento essendo due immobili distinti e separati.
Fino a qui nulla di strano.

Le perplessità sorgono nella domanda di mutuo che vede due immobili, un mutuatario e due datori d'ipoteca (dato che ormai compravendita e mutuo sono tutti contestuali), aggiungerei anche l'aspetto fiscale per la prima casa e con riferimento al mutuo anche l'imposta sostitutiva.

Diciamo che una semplice richiesta di mutuo così articolata vede qualche stonatura. Non dimenticare il fatto che al mpmento del rogito vi troverete due immobili e non uno che devono essere intestati a due soggetti diversi e un unica richiesta di mutuo.

Se chiarite bene la procedura da seguire con la Banca direi che tutte le premesse ci sono.

Grazie della risposta. Se ho capito bene per te la situazione migliore, seppur con diversi dubbi, sarebbe la 1 , quindi frazionamento da parte del proprietario e successiva vendita di 2 immobili sperando che la banca non faccia problemi.
Il notaio a cui ho spiegato la situazione mi ha detto con molta sicurezza che secondo lui si deve procedere con 1 mutuo e 2 datori di ipoteca e di dirlo in banca.

A questo punto il mio dubbio è, se facessi 2 mutui (alla fine il totale non cambia) la banca non guadagnerebbe quasi nulla (pochi spiccioli sul pratica e dovrei pagare 2 perizie) solo per il notaio pagherei 2 pratiche mutuo. A quel punto però comunque per 1 appartamento io sarei mutuatario e datore di ipoteca mentre per l'altro io sarei mutuatario/cointestatario ma comunque sarebbe mio fratello il datore di ipoteca... per il mio modo di vedere non sarebbe così diverso per la banca... boh

 

[ingelman]

mentre per l'altro io sarei mutuatario/cointestatario ma comunque sarebbe mio fratello il datore di ipoteca...

Secondo me (è un mio pensiero) così è sbagliato se parliamo di mutuo acquisto prima casa.
Tu nel secondo mutuo intervieni come garante di tuo fratello mutuatario e datore d'ipoteca che si intesterà il secondo appartamento frutto di frazionamento.
Non credo sia possibile che tu sia il mutuatario di un acquisto sul quale non detieni nemmeno una percentuale di proprietà.

Però ripeto è un mio pensiero, l'operazione di per se è fattibile ma la devi pianificare con l'Istituto Mutuante.
La Banca ha comunque la garanzia ipotecaria sia se l'immobile è uno oppure due, sempreche il valore degli/del immobile/i sia congruo rispetto all'erogato, ho perplessità sull discorso di un mutuo unico per due immobili diversi, unico mutuatario e intestatari diversi.

Ripeto è solo un mio pensiero da Agente Immobiliare, non sono un consulente finanziario, o funzionario addetto al settore mutui della Banca.