Affitti, quando non serve la partita IVA?

[Lopung757]

Comincio dalla penultima domanda, che mi sembra quella che ti preoccupa di più.

L’informazione che hai letto in rete è fuorviante. Ai fini fiscali non rileva che il reddito fondiario sia superiore a quello da lavoro autonomo, dipendente o da pensione, né che rappresenti la tua unica fonte di reddito. Ciò che conta, come ti dicevo al #6, è la modalità con cui svolgi l’attività: l’eventuale presenza di una struttura organizzata e l’offerta di servizi ricettivi tipici di un albergo.

Per fartela breve: se il tuo reddito prevalente o esclusivo deriva dalla locazione di due “AAUT”, senza un'organizzazione di mezzi e persone e servizi aggiuntivi di tipo alberghiero, non ci sono i presupposti per qualificarti come imprenditrice.

Detto questo, vengo ora alla quanto mai singolare disciplina prevista dalla tua Regione.

La legge della Regione Emilia-Romagna che impone alle abitazioni concesse in locazione turistica o transitoria breve la modifica della destinazione d’uso, con possibile zonizzazione selettiva da parte dei Comuni, è stata impugnata dal Governo davanti alla Corte Costituzionale. Questo significa che la questione è sub iudice: la norma continua a produrre effetti finché la Corte non si pronuncerà nel merito e, qualora venisse dichiarata incostituzionale, cesserebbe di avere efficacia.

Ciò che sorprende, invece, è che non sia stato finora oggetto di analoga contestazione il diverso profilo secondo cui l’”AAUT” potrebbe essere locato soltanto da proprietari o usufruttuari e dovrebbe essere privo della residenza del locatore.

A Bologna, ad esempio, non sarebbe consentito concedere in locazione turistica l’appartamento nel quale il proprietario ha la propria residenza. Una simile impostazione appare difficilmente conciliabile con la normativa statale e con quanto previsto in altre Regioni - per dirne una, la Regione Veneto - dove la locazione turistica anche parziale dell’abitazione di residenza è espressamente ammessa.

Il Servizio Commercio e Turismo della tua Regione sostiene, invece, che l’attività sarebbe incompatibile con la residenza nell’immobile da locare “ai sensi della normativa anagrafica”. Tuttavia, una simile affermazione è priva di fondamento.

Non esiste, infatti, alcuna disposizione anagrafica, fiscale o civilistica che vieti la locazione parziale di un immobile. La possibilità di concedere in locazione singole stanze dell’alloggio di residenza, riservandone una per sé, ovviamente in assenza di servizi accessori tipici delle strutture ricettive, non è preclusa né dalla disciplina anagrafica né da quella fiscale.

Quest’ultima – che rientra nella competenza esclusiva dello Stato - contempla espressamente l’ipotesi dell’abitazione principale parzialmente locata, come risulta dalla prassi (circolare 24/2017, d.m. 16 gennaio 2017, modelli dichiarativi, quadro RB o B, colonna 2, codici 11 e 12).

Le leggi statali che disciplinano materie come anagrafe, diritto civile e sistema tributario non possono essere derogate da leggi regionali o da decreti di Giunta, poiché si tratta di ambiti che la Costituzione riserva alla competenza esclusiva dello Stato.

In ogni caso, qualora dovessero emergere contestazioni - che sarebbe auspicabile venissero finalmente sottoposte al vaglio di un giudice - resta sempre la possibilità di far valere le proprie ragioni nelle sedi opportune. Perché, al di là delle interpretazioni amministrative, esiste sempre una signora, chiamata Giustizia, disposta a verificare la legittimità delle norme e degli atti amministrativi.

Grazie per la super esauriente risposta, quindi la questione affitto parziale e residenza è già finita davanti alla Corte Costituzionale?
Ma dovrà essere data una risposta in tempi non troppo lunghi o è qualcosa di ormai archiviato così? Come funziona?
Comunque attualmente il modulo del Comune richiede di dichiarare che non si ha la residenza dell'immobile affittato parzialmente quindi si dichiarerebbe il falso e quindi non si riesce a fare, vedi alternative?

 

[Sommadeiquadrati]

Grazie per la super esauriente risposta, quindi la questione affitto parziale e residenza è già finita davanti alla Corte Costituzionale?
Ma dovrà essere data una risposta in tempi non troppo lunghi o è qualcosa di ormai archiviato così? Come funziona?

Purtroppo no. Davanti alla Corte Costituzionale è finita esclusivamente la normativa che ha introdotto la destinazione d’uso “locazione breve” e il contingentamento selettivo comunale, mascherando la scelta sotto la veste tecnica e apparentemente neutrale del regolamento urbanistico: decidere chi può usare una proprietà e a quali condizioni.

I tempi, di norma, non sono brevi: per arrivare a una decisione definitiva possono trascorrere diversi mesi.

Come ti dicevo, la posizione della tua Regione in materia di locazioni, imprenditorialità e residenza del locatore presenta, per alcuni aspetti, profili alquanto bizzarri.

In Emilia-Romagna, ad esempio, il locatore deve essere necessariamente o un proprietario o un usufruttuario dell’immobile, ma non può essere né un sublocatore né un comodatario (art. 12, co. 1, l.r. 16/2004). In altre Regioni, invece, questa limitazione non esiste.

Per quale ragione? Non è chiaro. Quali sarebbero i motivi ostativi che impedirebbero una sublocazione breve o una locazione breve effettuata dal comodatario, fattispecie espressamente contemplate dall’art. 4 del d.l. 50/2017?

Altro punto controverso: il locatore che svolge attività in forma di “AAUT” non può avvalersi di portali di intermediazione (Delibera di Giunta Regionale 2186/2005, pag. 30).

Perché? Perché, secondo l’impostazione regionale, pubblicizzarsi su piattaforme come Airbnb o Booking - modalità espressamente prevista per i soggetti privati dall’art. 4 del d.l. 50/2017 - equivarrebbe ad assumere un comportamento imprenditoriale.

Comunque attualmente il modulo del Comune richiede di dichiarare che non si ha la residenza dell'immobile affittato parzialmente quindi si dichiarerebbe il falso e quindi non si riesce a fare, vedi alternative?

Nell’abitazione in cui il cittadino ha la residenza anagrafica è possibile esercitare un “B & B” in forma familiare oppure un’attività di “Affittacamere” in forma imprenditoriale. Al privato, invece, non sarebbe consentito concedere in locazione turistica l’appartamento in cui risiede, poiché, secondo l’interpretazione del Servizio Commercio e Turismo “la situazione di stabile dimora risulta incompatibile con la locazione ad uso turistico, in cui l’appartamento viene locato in modo continuativo ad altri soggetti e quindi di fatto non è più nella disponibilità del soggetto che vi dichiara la propria stabile dimora” (LR 16/2004, Risposta a quesiti).

Ma come si concilia questa posizione con il fatto che gli stessi accordi territoriali sottoscritti dalle organizzazioni sindacali e depositati presso diversi Comuni emiliano-romagnoli (Parma, Modena, Reggio Emilia, ecc.), prevedano espressamente la possibilità di locare una porzione della casa di proprietà o una seconda abitazione?

Del resto, anche la giurisprudenza si muove in senso analogo, ammettendo la compatibilità tra residenza anagrafica del locatore e locazione, persino nell’ipotesi in cui l’immobile venga interamente locato e il proprietario dimori altrove.

La Corte di Cassazione ha più volte chiarito che la residenza anagrafica, ai sensi del “Regolamento anagrafico della popolazione residente”, non viene meno per un’assenza anche prolungata, purché il soggetto conservi l’abitazione, vi faccia ritorno quando possibile e mantenga in quel luogo il centro delle proprie relazioni familiari e sociali.

È evidente, dunque, come la disciplina regionale dell’Emilia-Romagna finisca per disorientare i locatori e generare incertezza applicativa, anziché offrire un quadro normativo chiaro e coerente con la legge dello Stato.