Differenza tra stima sintetica e analitica

[altit]

Ciao a tutti,
potete chiarirmi quale la differenza tra i due procedimenti di stima?
Perchè si sceglie una rispetto all'altra in una stima?

La stima sintetica comprende: stima a vista, stima storica, stima per valori tipici, stima comparativa.
La stima analitica ha anch'essa al suo interno delle tipologie di stima?

Vi ringrazio in anticipo e scusate se la domanda è troppo "didattica".

Ciao

 

[Architetto]

Sinteticamente la stima analitica è basata sul calcolo del bene e attraverso procedure matematiche si arriva al risultato del valore...La stima sintetica o comparativa si basa sulle valutazioni di mercato e sullo stato visivo del bene ed attraverso parametri di confronto si raggiunge al valore del bene stimato...
spero di esserti stato d'aiuto e chiaro...

 

[altit]

Ti ringrazio !
Il fatto è che in alcuni testi o dispense che ho trovato, ci sono versioni diverse o comunque confuse... se su una cosa cosi' pratica e operativa si riesce a non essere chiari, forse anche gli stessi autori avrebbero bisogno di un po' di chiarimenti

Aggiunto dopo 26 minuti :

Un'altra cosa:
quando si parla di fattori intrinseci (superficie, rifiniture, destinazione interna,...) ed estrinseci (ubicazione rispetto a strade, servizi di zona,...) che possono influenzare la stima, ci si riferisce sia alla stima sintetica sia a quella analitica?

 

[Architetto]

...quando si parla di fattori intrinseci (superficie, rifiniture, destinazione interna,...) ed estrinseci (ubicazione rispetto a strade, servizi di zona,...) che possono influenzare la stima, ci si riferisce sia alla stima sintetica sia a quella analitica?...

Detta così possono rientrare su tutti e due i casi, se li utilizza con calcoli e hai dei parametri bene determinati, allora può rientrare nell'analitica, detta così, come l'hai esposta e senza alcuni valori precisi può essere data come comparativa (valori di confronto tra le diverse definizioni)...

 

[antonellifederico]

secondo me la stima comparativa, cioè quella che prende in considerazione immobili compravenduti che hanno le medesime caratteristiche di quello oggetto di stima, non dovrebbe tenere conto degli incrementi (o decrementi) inerenti le caratteristiche intrinseche od estrinseche in quanto verrebbe meno il concetto stesso di immobili con le medesime caratteristiche.

mentre rientra benissimo nel caso di stima analitica in quanto una prima stima si occupa stilare un computo metrico estimativo dei materiali e delle ore di lavoro necessarie a realizzare una determinata opera; successivamente si applicano le gli incrementi e decrementi dovuti alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (per esempio in una stessa città i prezzi dei materiali possono avere gli stessi costi e le ore lavorative hanno il medesimo costo, ma una casa può essere realizzata nel centro cittadino ed un'altra magari ad 1 km di distanza; chiaramente quella da realizzare al centro città avrà un valore + alto).

 

[Alessandro Montemagno]

Scusate "arcchitetto" e "antonellifesderico" ma state facendo molta confusione

Aggiunto dopo 1 :

scusate l'errore sui nomi. Più in là invio un chiarimento, visto che adesso sono in ufficio

 

[Alessandro Montemagno]

Come promesso, molto sinteticamente, rispondo al tuo quesito.

Le stime si basano sempre sulla comparazione.

La comparazione è diretta con la stima sintetica,
La comparazione è indiretta con la stima analitica.

STIMA SINTETICA
Si effettua mediante una comparazione diretta tra il bene oggetto di stima ed altri aventi caratteristiche simili, situati nella stessa zona e che siano stati di recente oggetto di compravendita.
Questi metodi di stima sono difficili da applicare nel caso di fondi rustici perchè il mercato fondiario in genere è statico
Per procedere con i metodi della Stima Sintetica è indispensabile:
1) che i prezzi dei beni simili presi in comparazione siano recenti.
2) che i prezzi recentii siano riferiti ad una zona abbastanza omogenea.
3) che si abbia una precisa conoscenza dei parametri sia del bene da stimare che dei beni presi in comparazione.

Si applica impostando la seguente proporzione:
Vx : Px = sommatoria di V : sommatoria di P
Vx = probabile valore di mercato del bene oggetto di stima
Px = parametro preso in considerazione
V = sommatoria dei prezzi di mercato dei beni simili a quello da stimare
P = sommatoria dei parametri dei beni simili a quello da stimare

I parametri possono essere:
- tecnici: Peso, Volume, Superficie, Numero di vani
- economici: Canone d'affitto, Produzione lorda vendibile, Reddito netto dell'imprenditore concreto (Rn), Imponibile di Reddito Dominicale

Altre stime sintetiche:
- Stima per valori tipici o unitari o con coefficienti di valutazione (metodo Marenghi);
- Stima ad impressione o a vista: non ha una metodologia e quindi non fa parte dell'estimo.
- Stima storica: è poco attendibile perché si basa sui prezzi di compravendita avvenuti nel passato.

Ottenuto il più probabile valore di mercato effettuare sempre le eventuali aggiunte o detrazioni del caso.


STIMA ANALITICA o per capitalizzazione dei redditi
è il più probabile valore di mercato di un bene in base alla capitalizzazione dei redditi netti.
Cioè si basa sull'ipotesi che il valore di un bene economico, in un certo momento, è uguale alla somma, riferita al momento di stima, di tutti i redditi futuri da questo ottenibile.
Questo metodo è applicabile solo ai beni economici ad utilità ripetuta limitata ed illimitata.
La stima dei beni rustici è basata sopratutto su questo metodo.

Si può suddividere in quattro fasi:
1) determinazione del Bf da capitalizzare;

2) determinazione del saggio di capitalizzazione; r = Bf/ V

determinato il saggio di capitalizzazione bisogna correggerlo sulla base dei comodi (abbassano il saggio) o scomodi (alzano il saggio) presenti nel fondo.
L’apprezzamento dei comodi è in pratica un’operazione difficile che necessità di esperienza e capacità tecniche.

3) risoluzione della relativa formula; V = Bf/r

4) effettuare le eventuali aggiunte o detrazioni al valor capitale.