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  1. paperboy

    paperboy Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve a tutti,

    Leggo da un po il vostro forum alla ricerca di informazioni per un software che vorrei sviluppare sulle stime immobiliari e sto cercando informazioni per poter tradurre le conoscenze dell'estimo in software.
    l'obiettivo del software non automatizzare il processo di stima ma aiutare chi lo fa di mestiere.

    L'idea è introdurre i processi di stima sia dell'estimo tradizionale che degli ivs e vorrei chiedere a voi se avete voglia e tempo di darmi qualche consiglio e qualche aiuto sullo studio di questa materia.

    Partendo dal solo estimo tradizionale si inquadrano da subito processi di stima per il calcolo del:
    valore di mercato
    valore di costo
    valore di capitalizzazione
    valore di trasformazione
    valore complementare

    e da quello che mi sembra di capire ogni valore ha due distinti procedimento (sintetico e analitico)

    mi interesserebbe capire in quali tipo di perizie vengono usati i calcoli dei valori di cui sopra e quando conviene scegliere il procedimento sintetico e quando quello analitico (mi possono bastare anche degli esempi)

    Parlando dell'estimo IVS (se cosi si può chiamare), al momento sto guardando il metodo MCA,
    mi sembra di capire che a differenza del metodo di stima sintetico del valore di mercato viene identificato per il calcolo della stima la caratteristica generica invece che il solito Mq Commerciale e che viene data la possibilità di utilizzare più di una caratteristica per ricavare quanto incide una data caratteristica sull'immobile, sostituendo di fatto la stima per coefficienti di merito con un calcolo matriciale (evito di esprimermi su quale sia il migliore in quanto non esperto sull'argomento),
    e che se , per puro esercizio di stile, usassimo il MCA con una sola caratteristica e quella caratteristica è il MqCommerciale avremmo lo stesso tipo di calcolo che si avrebbe con la stima sintetica senza coefficienti unitari.

    Andando piu in profondità sul MCA ho cercato alcune stime di esempio che dovrebbero essere create con questa tipologia di stima ho notato:
    1. alcuni calcoli partano dall'esistenza di rapporti mercantili già preconfezionati (es: coefficienti di piano, rapporto metratura balcone e data di vendita), bisogna presupporre l'esistenza di tali rapporti o c'è un modo per calcolarli univoco e condiviso?
    2. le formule per calcolare il prezzo marginale variano in base al tipo di caratteristiche prese in esame? esiste un formulario in base alle caratteristiche o alcune bisogna crearsele da soli?


    Saluti a tutti e spero di non essere di intralcio con il mio post.
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
  3. paperboy

    paperboy Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Veramente volevo partire dall'estimo "tradizionale', ma vabbè continuerò sui libri...
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    prima la teoria, poi la pratica ... poi il software ;) che dovrebbe essere in grado di risolvere agevolmente i vari problemi applicativi
     
  5. paperboy

    paperboy Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Si sono d'accordo ma non ho il tempo di seguire corsi full time (e tral'altro la maggior parte stanno in nord italia), ho comprato alcuni libri sia che trattano l'estimo tradizionale che gli standard internazionali( codice di tecnoborsa ed è in arrivo il MOSI), ho trovato dispense che trattano il tema e finalmente le prime formule che cercavo per il calcolo matriciale.

    Di professione faccio lo sviluppatore software e non mi stanno pagando per fare software sulle stime immobiliari, è un mio sfizio visto che la passione che ho per l'informatica mi porta a fare anche lavori per conto mio (e spesso senza nessun committente ma solo per il gusto di farli) e la tematica dell'estimo mi appassionava perchè integra alcune problematiche interessanti da poter sviluppare.

    Ovviamente se devo realizzare un software con l'obiettivo, un giorno, di venderlo. approcciare solo sugli IVS significa eliminare dai possibili clienti la maggior parte delle persone che si occupano di stime in quanto per il momento ci sono poche fonti da cui attingere e ne università ne scuole superiori trattano il tema approfonditamente mettendo nelle sole mani di privati l'informazione di questi standard.
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non è vero
    Gli IVS sono stati introdotti da quest'anno nel programma della IV classe dei geometri e ci sono diverse università che ci stanno lavorando da tempo ... quella più avanti di tutte è quella di Palermo con il prof. simonotti
    Ci sono scuole che stanno sperimentando l'applicazione degli IVS a Modena, a Verona, a Pieve di Soligo, a Conegliano (le ultime due le seguo direttamente)
    quindi non è proprio vero che le fonti sono in mano ai privati
    eliminare possibili clienti? ma quanti software già esistono che affrontano questo problema che si può risolvere con un semplice foglio di calcolo?
     
  7. paperboy

    paperboy Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Il fatto che ci siano tanti software che risolvono i problemi dell'estimo tradizionale non esclude che io possa fare il mio. e gli IVS non devono necessariamente escludere le pratiche estimative tradizionali.

    che poi questa sia una strategia vincente o meno è un altro discorso.
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    fai pure, ci mancherebbe ho solo dato un consiglio

    ti consiglio di approfondire altrimenti troverai problemi con il software ma ... vedi pure te, anche in questo caso ho portato il mio parere ... fai pure come vuoi
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quel docente di Estimo dovrebbe essere quello che fa i corsi pe AI di estimo presso la CCIAA di Modena tale Venturelli. Persona veramte preparata ed in gamba
     
  10. paperboy

    paperboy Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie cmq ci mancherebbe, è che pensavo di ricevere consigli sulla materia, in sostanza sto cercando di schematizzare i vari tipi di perizie che si possono fare quindi se si usano sistemi tradizionali si useranno metodi tradizionali, se si usano sistemi standard si faranno altri tipi di perizia, quindi l'utente poi deciderà da solo quale usare, ma avrei intenzione di entrare piu nel dettaglio ad esempio se si segue il manuale MOSI si avranno a disposizione stime particolareggiate che ricadono sotto gli IVS e stime semplificate che utilizzano il borsino OMI, anche in quelle particolareggiate mi sembra di capire che viene utilizzato il borsino OMI (non mi è ben chiaro in che modo, quando mi arriverà il libro ne saprò di piu) . Quindi in sostanza a seconda di determinate linee guida ci sarà un workflow che integra l'uno o l'altro metodo o entrambi.
     

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