Offerta "dubbia": la caparra è troppo bassa?

brina82 ha detto:
Dovresti rivolgerti a notaio e tecnico per approfondimenti. Espongo quelli che mi vengono in mente:

- irregolarità urbanistiche/edilizie
- agibilità impossibile da ottenere per qualche vizio
- irregolarità catastali
- provenienza del bene "incerta" (donazione, testamento, ecc.)
- vincoli che implicherebbero invio di nulla osta a qualche ente
- trasformazioni del bene, tipo cambi d'uso, condoni, fatti male o irregolari (che comunque restano nella storia del bene)
- servitù, trascrizioni/iscrizioni non approfondite
- presenza di un prezzo massimo di rivendita da affrancare

Su quest'ultima cosa un mio amico venditore ha avuto grossi problemi ultimamente, rischiando di ridare indietro 15k+15k. Alla fine, grazie ad un legale in gamba, sono riusciti a convincere gli acquirenti a cambiare notaio, ma di notti insonni ne hanno avuto.

Le compravendite sono sempre incasinate e le persone non se ne rendono conto.
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grazie per la spiegazione. non credo ci siano nessuno di questi problemi, ma non essendo un notaio ovviamente non posso averne certezza.
comunque riflettendoci, sbaglio o sono tutte problematiche che dovrebbero emergere già in sede di preliminare, effettuando il preliminare dal notaio? in questo caso la caparra versata sarà di entità decisamente inferiore al 10% visto che sarà limitata a solo la porzione versata per l'accettazione dell'offerta
 
LucaP80 ha detto:
grazie per la spiegazione. non credo ci siano nessuno di questi problemi, ma non essendo un notaio ovviamente non posso averne certezza.
comunque riflettendoci, sbaglio o sono tutte problematiche che dovrebbero emergere già in sede di preliminare, effettuando il preliminare dal notaio? in questo caso la caparra versata sarà di entità decisamente inferiore al 10% visto che sarà limitata a solo la porzione versata per l'accettazione dell'offerta
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Il 50% circa di quelle problematiche non è competenza del notaio ma di un tecnico (geometra o ingegnere o architetto).

Non per nulla Brina ti ha consigliato tecnico + notaio.
 
LucaP80 ha detto:
Secondo la vostra esperienza si tratta di una proposta accettabile o le mie preoccupazioni sono fondate?
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Se non c'è sospensiva nessun problema, ma anche se c'è una sospensiva ragionevole andrei avanti senza patemi.
Sempre che i soldi in più non servano per qualcosa.
brina82 ha detto:
ne ho viste tante, troppe, molte qui sul sito, a tal punto da evitare strani giochi d'azzardo
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Io in maniera pragmaticamente vigliacca inserisco in genere una sospensiva relativa al controllo della documentazione.
L'acquirente è più tranquillo ed in caso di sorprese in una posizione di minor forza per scassare i maroni.
Certo mi piacerebbe inserissero la RTI anche qui a Roma (meglio se per una legge nazionale) ma pare impossibile.
brina82 ha detto:
grazie ad un legale in gamba, sono riusciti a convincere gli acquirenti a cambiare notaio
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Manovra difficilissima, il legale deve essere stato veramente in gamba.
LucaP80 ha detto:
non essendo un notaio ovviamente non posso averne certezza
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Nel ribadire quanto ha detto @Miciogatto con la parafrasi dei manuali tecnici, si può dire che su tutto quello che compete l'urbanistica e le materie tecniche il Notaio è utile come il due di coppe quando regna bastoni.
 
LucaP80 ha detto:
grazie per la spiegazione. non credo ci siano nessuno di questi problemi, ma non essendo un notaio ovviamente non posso averne certezza.
comunque riflettendoci, sbaglio o sono tutte problematiche che dovrebbero emergere già in sede di preliminare, effettuando il preliminare dal notaio? in questo caso la caparra versata sarà di entità decisamente inferiore al 10% visto che sarà limitata a solo la porzione versata per l'accettazione dell'offerta
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Attenzione, il notaio di pratiche comunali sa solo se ce ne sono, non se sono regolari per com'è l'immobile oggi. Ti serve un geometra/architetto che estragga i documenti dal comune e li confronti con la casa.
 
LucaP80 ha detto:
Buonasera,
vorrei chiedere un vostro parere su una trattativa di vendita che sto gestendo per un immobile di mia proprietà.
Ho ricevuto un’offerta per una cifra importante (circa 600 mila€), ma ci sono alcune condizioni che mi lasciano un po’ perplesso e vorrei capire se le mie preoccupazioni sono fondate. La caparra confirmatoria proposta (suddivisa tra accettazione e preliminare) è intorno al 10% del prezzo complessivo, e mi chiedevo se secondo voi sia una percentuale adeguata in questi casi o troppo bassa. Inoltre, la data del rogito indicata è piuttosto lontana, tra più di sei mesi, perché l’acquirente dovrà richiedere un mutuo e concludere alcune operazioni preliminari. Nel complesso l’offerta mi sembra un po’ “poco garantita”, considerata la caparra e le tempistiche.
Secondo la vostra esperienza si tratta di una proposta accettabile o le mie preoccupazioni sono fondate? Grazie
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Mi sembrano numeri nella norma, ciao!
 

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