Offerta "dubbia": la caparra è troppo bassa?

[LucaP80]

Dovresti rivolgerti a notaio e tecnico per approfondimenti. Espongo quelli che mi vengono in mente:

- irregolarità urbanistiche/edilizie
- agibilità impossibile da ottenere per qualche vizio
- irregolarità catastali
- provenienza del bene "incerta" (donazione, testamento, ecc.)
- vincoli che implicherebbero invio di nulla osta a qualche ente
- trasformazioni del bene, tipo cambi d'uso, condoni, fatti male o irregolari (che comunque restano nella storia del bene)
- servitù, trascrizioni/iscrizioni non approfondite
- presenza di un prezzo massimo di rivendita da affrancare

Su quest'ultima cosa un mio amico venditore ha avuto grossi problemi ultimamente, rischiando di ridare indietro 15k+15k. Alla fine, grazie ad un legale in gamba, sono riusciti a convincere gli acquirenti a cambiare notaio, ma di notti insonni ne hanno avuto.

Le compravendite sono sempre incasinate e le persone non se ne rendono conto.

grazie per la spiegazione. non credo ci siano nessuno di questi problemi, ma non essendo un notaio ovviamente non posso averne certezza.
comunque riflettendoci, sbaglio o sono tutte problematiche che dovrebbero emergere già in sede di preliminare, effettuando il preliminare dal notaio? in questo caso la caparra versata sarà di entità decisamente inferiore al 10% visto che sarà limitata a solo la porzione versata per l'accettazione dell'offerta

 

[Miciogatto]

grazie per la spiegazione. non credo ci siano nessuno di questi problemi, ma non essendo un notaio ovviamente non posso averne certezza.
comunque riflettendoci, sbaglio o sono tutte problematiche che dovrebbero emergere già in sede di preliminare, effettuando il preliminare dal notaio? in questo caso la caparra versata sarà di entità decisamente inferiore al 10% visto che sarà limitata a solo la porzione versata per l'accettazione dell'offerta

Il 50% circa di quelle problematiche non è competenza del notaio ma di un tecnico (geometra o ingegnere o architetto).

Non per nulla Brina ti ha consigliato tecnico + notaio.

 

[ab.qualcosa]

Secondo la vostra esperienza si tratta di una proposta accettabile o le mie preoccupazioni sono fondate?

Se non c'è sospensiva nessun problema, ma anche se c'è una sospensiva ragionevole andrei avanti senza patemi.
Sempre che i soldi in più non servano per qualcosa.

ne ho viste tante, troppe, molte qui sul sito, a tal punto da evitare strani giochi d'azzardo

Io in maniera pragmaticamente vigliacca inserisco in genere una sospensiva relativa al controllo della documentazione.
L'acquirente è più tranquillo ed in caso di sorprese in una posizione di minor forza per scassare i maroni.
Certo mi piacerebbe inserissero la RTI anche qui a Roma (meglio se per una legge nazionale) ma pare impossibile.

grazie ad un legale in gamba, sono riusciti a convincere gli acquirenti a cambiare notaio

Manovra difficilissima, il legale deve essere stato veramente in gamba.

non essendo un notaio ovviamente non posso averne certezza

Nel ribadire quanto ha detto @Miciogatto con la parafrasi dei manuali tecnici, si può dire che su tutto quello che compete l'urbanistica e le materie tecniche il Notaio è utile come il due di coppe quando regna bastoni.

 

[Slartibartfast]

grazie per la spiegazione. non credo ci siano nessuno di questi problemi, ma non essendo un notaio ovviamente non posso averne certezza.
comunque riflettendoci, sbaglio o sono tutte problematiche che dovrebbero emergere già in sede di preliminare, effettuando il preliminare dal notaio? in questo caso la caparra versata sarà di entità decisamente inferiore al 10% visto che sarà limitata a solo la porzione versata per l'accettazione dell'offerta

Attenzione, il notaio di pratiche comunali sa solo se ce ne sono, non se sono regolari per com'è l'immobile oggi. Ti serve un geometra/architetto che estragga i documenti dal comune e li confronti con la casa.

 

[cristian casabella]

cambiato idea/trovato di meglio

azz...per un attimo avevo letto: cambiato idea/trova moglie...che poi sarebbe ancor peggio

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera,
vorrei chiedere un vostro parere su una trattativa di vendita che sto gestendo per un immobile di mia proprietà.
Ho ricevuto un’offerta per una cifra importante (circa 600 mila€), ma ci sono alcune condizioni che mi lasciano un po’ perplesso e vorrei capire se le mie preoccupazioni sono fondate. La caparra confirmatoria proposta (suddivisa tra accettazione e preliminare) è intorno al 10% del prezzo complessivo, e mi chiedevo se secondo voi sia una percentuale adeguata in questi casi o troppo bassa. Inoltre, la data del rogito indicata è piuttosto lontana, tra più di sei mesi, perché l’acquirente dovrà richiedere un mutuo e concludere alcune operazioni preliminari. Nel complesso l’offerta mi sembra un po’ “poco garantita”, considerata la caparra e le tempistiche.
Secondo la vostra esperienza si tratta di una proposta accettabile o le mie preoccupazioni sono fondate? Grazie

Mi sembrano numeri nella norma, ciao!