Immobile senza rapporti aeroilluminanti corretti ?

Se fosse una CILA a sanatoria concordo, ma per SCIA (anche a sanatoria) serve poi la pratica di agibilità (art. 24 - DPR 380/2001). E' il titolo edilizio che fa differenza. Poi ogni regioni ha la sua legge con la disciplina edilizia
 
Alfista ha detto:
Buonasera a tutti,
siamo una giovane coppia che sta per acquistare la loro prima casa, e se possibile vorremmo dei pareri prima di commettere un errore buttando via i nostri risparmi.

Abbiamo formulato una proposta di acquisto, vincolata alla seguente condizione:
- attestazione di stato legittimo, da cui risultino la regolarità edilizia e catastale
- immobile in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali

L'immobile si compone di due piani.

Come documentazione preliminare ci hanno mostrato una richiesta di agibilità, dove viene specificato:
Concessione edilizia del 68
Lavori ultimati nel 71
Questa richiesta di agibilità è datata 1981 (10 anni dopo la fine lavori), e cita solo il piano terra.

Ci sono state fatte vedere delle vecchie planimetrie, dove c'erano determinate misure di finestre e locali.

Per regolarizzare delle difformità interne evidenti (tramezze che non esistevano), i proprietari hanno incaricato un tecnico, che ha fatto una SCIA di sanatoria per diversa distribuzione interna degli spazi, e un aggiornamento catastale.

Il problema:
ci hanno solo fatto vedere le planimetrie della SCIA (non firmate), e le tavole catastali aggiornate.

Alla domanda di ricevere la pratica di sanatoria, ci è stato detto che possiamo solo "guardarla" nello studio del tecnico.

Guardando le planimetrie del tecnico, abbiamo visto che ci sono diverse stanze che non rispettano il rapporto dell' 1/8 fra pavimento e finestre. Sono quindi state depositate con destinazione ad esempio soggiorno e camera con misure < 1/8.

Abbiamo chiesto al tecnico chiarimenti, ma ci ha risposto che va bene così perché l'immobile è precedente al 1967.

I nostri dubbi sono questi:
Se l'agibilità è stata richiesta nel 1981, è corretto che i rapporti 1/8 possano andare bene anche se non rispettati? E soprattutto che con la sanatoria non siano stati verificati?

Poi, l'agibilità che abbiamo visto non riporta i locali del primo piano, ma riporta solo dei locali del piano terra.

Fra le planimetrie "datate" e quelle della sanatoria emergono ampie differenze di misura, e ad esempio un locale che prima aveva il rapporto 1/8 verificato, ora sulle nuove planimetrie non ce l'ha più.

Come dobbiamo comportarci?
Ci possono vendere un immobile su cui hanno appena fatto una sanatoria dove non sono stati verificati i rapporti aeroilluminanti, e che invece addirittura riporta misure che se calcolate ci danno rapporto < 1/8 ?

Possono appellarsi che quello era lo stato legittimo e che "va bene così"?

Chiediamo scusa se la richiesta non fosse pertinente, ma abbiamo paura di buttare i nostri risparmi in un acquisto sbagliato.

Grazie a tutti
Clicca per espandere...
Per essere sicuri della conformità urbanistica edilizia catastale dell'immobile, deve farsi consegnare la relazione tecnica integrata e di regolarità urbanistica-catastale firmata da un tecnico abilitato e incaricare anche da parte sua, un tecnico abilitato in contradditorio. Più di così non si può fare.
 
Alfista ha detto:
Alla domanda di ricevere la pratica di sanatoria, ci è stato detto che possiamo solo "guardarla" nello studio del tecnico.
Clicca per espandere...

eh purtroppo sarebbe tutto più facile se esistesse un sistema per scambiare file di testo e di immagine tramite computer... Ah no aspè...

Alfista ha detto:
Abbiamo chiesto al tecnico chiarimenti, ma ci ha risposto che va bene così perché l'immobile è precedente al 1967.
Clicca per espandere...

Il richiamo all'ante 67 serve solo per l'atto di compravendita.
Il provvedimento che disciplina i rapporti aeroilluminanti è il DM sanità del 1975.

Alfista ha detto:
I nostri dubbi sono questi:
Se l'agibilità è stata richiesta nel 1981, è corretto che i rapporti 1/8 possano andare bene anche se non rispettati? E soprattutto che con la sanatoria non siano stati verificati?
Clicca per espandere...

Ovviamente no.
Se i rapporti aeroilluminanti non sono verificati vuol dire che le finestre sono troppo piccole = la casa è buia

le strade sono 2
1. rinunciate all'acquisto
2. una volta comprata casa mettete mano alla facciata e allargate le finestre
 
Il tecnico continua a sostenere che è tutto a posto, ora abbiamo fatto richiesta formale.

La pratica che ha fatto è questa:

TIPO PRATICA
SCIA

OGGETTO
REGOLARIZZAZIONE OPERE REALIZZATE IN DIFFORMITÀ AL TITOLO ABILITATIVO ED IN ASSENZA DI TITOLO ABILITATIVO.

Per lui è tutto a posto così, ci ha fatto vedere una ricevuta di pagamento per:
Oblazione
Da 516 euro.
E l'aggiornamento catastale.

Ci sta salendo l'ansia, iniziamo a vedere cosa rispondono alle nostre osservazioni
 
Dalle misure riportate sul grafico allegato, il rapporto aeroilluminante non è rispettato, salvo che il locale non sia destinato a locale di sgombero o deposito, ripostiglio.
 
Il geometra, alle nostre osservazioni, ha risposto:

Buongiorno,
in riferimento a quanto indicato dalla parte acquirente, anche se non sono a conoscenza di quanto è stato indicato nella proposta d'acquisto, riscontro quanto segue:

La redazione di un documento di attestazione di stato legittimo o di dichiarazione di conformità edilizia e catastale non è stata richiesta allo scrivente, pertanto non prodotta.
Non è chiaro quali siano i tre locali che non rispettano i rapporti aeroilluminanti, in quanto le opere sono state realizzate e dichiarate ultimate in data 20/01/1971, data in cui non era in vigore il D.M. 5 Luglio 1975.
In quanto al certificato di agibilità non ho idea di quale documento sia stato reperito, se volete condividerlo sarà mia cura esaminarlo.
In merito alle difformità di quote e serramenti chiedo gentilmente di indicare quali sono state riscontrate.
Per quanto riguarda le planimetrie per quale motivo dovrebbero essere firmate e timbrate? non sono a conoscenza quali planimetrie si tratta.
In ultimo si precisa che le regolarizzazioni sono ultimate e terminate, in quanto la pratica edilizia in seguito alla disamina dell'Ufficio Tecnico risulta regolare e sul portale telematica risulta in stato "COMPLETATA".

Comunico che resto disponibile per ogni eventuale ulteriore chiarimento in presenza presso il mio studio, ed anche presso l'Ufficio Tecnico comunale alla presenza del tecnico istruttore della pratica.

Cordiali saluti

Noi abbiamo risposto:

riepilogo la situazione e la documentazione visionata.

"Attestazione di stato legittimo, da cui risultino la regolarità edilizia e catastale delle unità
immobiliari costituenti l’intero compendio"
"L’immobile, al momento dell’atto notarile, dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali".
Sono due vincoli estrapolati direttamente dalla proposta di acquisto.

Era stato effettuato un accesso agli atti, dal quale è emersa una richiesta di agibilità del 20/11/1981.
La richiesta di agibilità è successiva all' entrata in vigore del DM sanità del 1975 (allegato IMG_6784.jpg).

I tre locali con rapporto aeroilluminante non rispettato sono:

LocaleFin XFin YFin</>1/8 PavLoc XLoc YPav
Camera P01,41,52,1<2,383,55,4519,075
Soggiorno P1 sx1,41,52,1<2,264,254,2518,063
Soggiorno P1 dx1,41,52,1<2,424,54,319,35

Le differenze fra stato attuale e pregresso sono rispetto, ad esempio, all'allegato IMG_6778.jpg, dove erano indicate le finestre con dimensioni 1.4 x 1.6 metri (e in passato non era presente il ripostiglio), o all'allegato IMG_6779.jpg del primo piano, dove ad esempio il soggiorno sx ha dimensioni 4,00 x 4,20 al posto di 4,25 x 4,25 e quello dx aveva dimensioni 4,0 x 4,2 al posto di 4,5 x 4,3 metri.

Resta sempre l'incognita relativa all' agibilità del primo piano.

Inoltre vorrei sapere se, essendo stata presentata una SCIA in sanatoria, sia stata presentata anche la pratica di agibilità (art. 24 - DPR 380/2001).

Detto questo, ripeto che il vincolo della proposta di acquisto cita espressamente:
"L’immobile, al momento dell’atto notarile, dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali"

Si fa riferimento alle norme in vigore all'atto notarile, non a quelle ante DM sanità.

Grazie,
cordiali saluti,

E lui nuovamente:

Buonasera,
sulla dichiarazione di fine lavori da lei allegata è ben visibile la data di fine lavori, risalente al 1971.
Pertanto a tale data si devono ricondurre le opere non al 1982.

Le dimensioni differenti tra stato di progetto e stato attuale ovviamente sono state regolarizzate con la SCIA e ripeto che potete visionare l'intera pratica presso il mio studio, dove potrò darvi tutte le delucidazioni, oppure presso l'Ufficio Tecnico così potrete chiarire ogni dubbio con il tecnico referente.

Considerando che trattasi di interventi eseguiti prima del rilascio dell'agibilità dell'82 non ritengo sia necessaria nuova agibilità.

Comunque se un immobile non ha subito interventi dal '71 ad oggi ha diritto a delle deroghe relativamente alle normative.
Altrimenti si venderebbero solamente immobili ristrutturati dopo ogni aggiornamento normativo.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Le Ultime Discussioni

Indietro
Top