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  1. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    I presupposti alla mia domanda sono così riepilogabili

    Come è già successo in diversi altri Comuni, sono stati effettuati degli accertamenti catastali di massa a tavolino anche a Roma, dove in questi giorni sono in corso le notifiche a 175.000 famiglie, al fine dell’aumento delle rendite e quindi dell’IMU da pagare almeno sulle seconde case.
    L’iniziativa è del Comune che si avvale dell’Ufficio per il Territorio dell’Agenzia delle Entrate molto sinteticamente nei seguenti termini

    a. l’operazione si basa sulla intenzione (o pretesto) della perequazione tra quelle microzone il cui valore di mercato è notevolmente maggiore rispetto a quello catastale (quello ai fini IMU) rispetto alle altre microzone il cui valore di mercato è minore se non addirittura inferiore all’anzidetto valore catastale. Il riferimento per la perequazione è il rapporto medio per tutte le microzone “Valore di mercato/Valore catastale” che per Roma risulterebbe, a loro dire, RC= 2,64. Questa “perequazione”, è quasi inutile precisarlo, viene condotta nel senso dell’aumento delle entrate comunali e non nell’altro possibile senso inverso della diminuzione di esse
    b. l’operazione è giusta ed evidente per quelle unità immobiliari il cui cambio di destinazione d’uso (per es. da magazzino a negozio con avvio di attività commerciali) non era stato dichiarato in Catasto oppure per quegli immobili del Centro storico che conservavano le categorie e le classi ultrapopolari di una volta (A3, A4 e A5),mentre erano stati recuperati e ristrutturati nei decenni trascorsi, senza contestualmente procedere ad un aggiornamento catastale in tal senso da parte di Proprietari
    c. nello zelo della revisione però l’Ufficio del Territorio è andato ad interessarsi anche di accatastamenti che sembravano regolari ed aggiornati per essere state aumentate già prima le relative rendite (tipo x duemila volte) per aumentarle ora ancora di più (tipo x duemilasettecento volte complessive).
    d. come indicato nell’articolo del Sole 24 Ore introdotto dall’interessante discussione mi sembra di @Carlo Garbuio, che comunque invito a partecipare anche a questa, l’operazione comunale si muove nei termini antitetici della velocità voluta dal Comune e dalla precisione giustamente desiderata dai Contribuenti.

    La mia domanda quindi è:
    come individuare le carenze di precisione dovute alla velocità del procedimento di rivalutazione di massa a tavolino?
    Al riguardo avrei cominciato a raccogliere gli elementi che qui vi riassumo per essere meglio valutati e sviluppati dagli altri lettori
    - la richiesta della revisione da parte del Comune è del 2010, i valori di mercato presi in queste stime dell’Ufficio del Territorio sono retroattivati al 2° semestre OMI del 2004, le notifiche ai Proprietari avvengono a fine 2013 ed il risultato dell’accertamento determina l’imposizione patrimoniale (non sui redditi) per i prossimi circa 20 anni
    - come accennato le rendite vengono aumentate, non valutando la singola unità immobiliare (operazione non praticabile nei tempi che a loro interessano), ma per effetto di un incremento generalizzato dei valori per “riqualificazione urbana ed edilizia e poli di attrazione” esterni avvenuti nella microzona ed individuati sembra con un sopralluogo del Tecnico dell’Ufficio del Territorio per le vie del quartiere. Questi miglioramenti però risultano o incomprensibili oppure precedenti ad altre rivalutazioni già effettuate dall’Ufficio del Territorio o di iniziativa dello stesso Proprietario, delle quali si presume i Tecnici ne abbiano quindi già tenuto conto nelle precedenti rivalutazioni delle unità.
    - poi, a fronte di questo incremento generalizzato, in uno stesso fabbricato condominiale di una data microzona le rendite degli Uffici (A10) vengono aumentate quelle delle residenze (A2) no. In altro fabbricato di questa stessa microzona risultano invece aumentate anche le residenze. Anche in un altro fabbricato, di una microzona adiacente a questa prima, sono aumentate le rendite delle residenze. Sembra cioè che alcune tipologie ed alcune particolari situazioni sopportino il riallineamento generale per tutto il quartiere. Sembra tutto sia dovuto ai valori OMI del 2° semestre 2004, che però, per lo meno a me, non sono risultati facilmente accessibili al pubblico come quelli dal 2011 né vengono riportati nel riassunto contenuto nel testo dell’accertamento.
    - nell’accertamento, parallelamente a questa motivazione di miglioramento generalizzato del contesto esterno, viene condotta una stima per comparazione con la quale la classe catastale viene materialmente portata dalla 3° alla 5°, con la quale ultima corrispondente tariffa per vano, in buona sostanza, vengono aumentati di circa un terzo rendite ed IMU.
    Il rischio sembra essere, per esempio limite, che per una microzona in cui c’erano tutte unita immobiliari in classe 3° ce ne era una sola in classe 5° per un qualche motivo particolare (che potrebbe essere anche un errore nell’accatastamento) e che il termine di confronto sia stato scelto dal Tecnico dell’Ufficio del Territorio, che si è interessato a quella microzona, proprio in quella unica unità immobiliare in classe 5° come pretesto per poter aumentare tutte le altre della microzona (equivalente pressappoco al quartiere). Così il confronto fra i due criteri di stima (il criterio generico e quello comparativo) funzionerebbe “perfettamente” sulla carta con l’inesistente miglioramento esterno ed i conti a tavolino qui sì finalmente tornerebbero “in modo esatto”.
    - viene usata la parola magica “algoritmo” come un oracolo non meglio specificato, esso è in realtà uno strumento come un altro che bisogna vedere come è stato fatto e come viene usato.

    Sono a chiedere quindi il parere ed il contributo dei lettori interessati o che hanno già avuto i precedenti accertamenti negli altri Comuni, in particolare invito @Kurt e @StLegaleDeValeriRoma, che non me ne vogliano se li coinvolgo così direttamente

    Intanto un saluto a tutti
     
    Ultima modifica: 9 Gennaio 2014
    A Bastimento e ingelman piace questo messaggio.

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