1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. 52franco

    52franco Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sono neoiscritto, spero di non far danni, approfittando della vs competenza vorrei togliermi un dubbio.
    Ho acquistato un bilocale in montagna , all’interno di una palazzina di 3 appartamenti ampliata negli anni 60. Il bilocale (37 mq utili) è stato ristrutturato tre anni fa ed è la parte “vecchia” della casa (muri in pietra e costruita agli inizi del 900 -prg nucleo antico).
    Nel 2007 un’impresa aveva acquistato l’appartamentino e fatto opere interne (nuovi impianti acqua, elettricità, canna fumaria). Con l’occasione, per togliere un dislivello tra le due stanze (che avrebbe costituito barriera architettonica) l’altezza della camera (ex 2.45) si è ridotta a 2.30 con nuovo pavimento a livello come mi ha spiegato il vecchio proprietario.
    L’impresa ha presentato la fine lavori ed io ho acquistato, ho fatto mettere i sanitari e chiesto in comune l’agibilità presentando tutta la documentazione relativa agli impianti e le dichiarazioni dell’impresa.
    Il regolamento edilizio del comune prevede altezza minima 2.50 fatte salve altezze minori preesistenti purchè l’autorità sanitaria comunale accerti esistenza requisiti igienico-sanitari.
    A parte la planimetria per le modifiche catastali da cui risulta la nuova altezza media 2.45, tra i documenti della DIA consegnati in comune ,che ho in copia, non risulta da nessun’altra parte la minore altezza della camera. Ora mi è sorto questo dubbio: L’abitabilità acquisita col silenzio assenso potrebbe un domani essere annullata dalla modifica dell’altezza della camera anche se giustificata dall’eliminazione di barriera architettonica?. Grazie per la collaborazione.
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Vediamo se mi sono perso qualcosa...
    dunque dici che nel 2007 un'impresa ha acquistato l'appartamento ed ha apportato modifiche...tra cui l'altezza di un locale riducendone l'altezza da 245 cm. a 230 cm. e poi l'impresa ha presentato la fine lavori??? ma scusami il progettista che ha seguito la pratica per la chiusura dei lavori non c'era? come mai la fine la consegna l'impresa (mi mamnca il riferimento del professionista ai sensi del DPR 380/01....
    Poi entri tu e fai ulteriori modifiche e chiedi l'agibilità...ma solitamente si chiede con la fine lavori (a seconda delle modifiche apportate e se ne hanno cambiato condizioni tali da richiederla nuovamente)...nel tuo caso per mettere dei sanitari mi pare che non debba chiedere l'agibilità, al massimo dovevi soltanto una comunicazione di manutenzione ordinaria e non necessita agibilità...

    E veniamo al RE.. il regolamento edilizio se non ha recepito il RI allora valgono le norme igienico sanitarie... mi spiego meglio, se non esiste nel tuo comune un Regolamento Locale d'Igiene, allora vale il Regolamento Tipo regionale...e se quello della Regione Lombardia, in particolare l'art. 3.4.8. che recita:
    «...Nei Comuni situati tra i 600 e 1000 m. sul livello del mare, può essere ammessa, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia, una riduzione dell'altezza media fino a m. 2,55 per gli spazi di abitazione e m. 2,20 per gli spazi accessori e di servizio, ulteriormente riducibili a m. 2,00 per i corridoi e i luoghi di passaggio in genere, compreso i ripostigli. In caso di soffitto non orizzontale, il punto più basso non deve essere inferiore a m. 2,00 per gli spazi di abitazione e m. 1,75 per gli spazi accessori e di servizio. Nei Comuni montani per le costruzioni al di sopra dei 1000 metri sul livello del mare, può essere ammessa una riduzione dell'altezza media fino a m. 2,40 per gli spazi di abitazione e m. 2,10 per gli spazi accessori e di servizio, ulteriormente riducibili a m. 2,00 per i corridoi e i luoghi di passaggio in genere, compresi i ripostigli. In caso di soffitto non orizzontale, il punto più basso non deve essere inferiore a m. 1, 90 per gli
    spazi di abitazione e m. 1,70 per gli spazi accessori e di servizio. In ogni caso, per gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi si devono rispettare le indicazioni di cui all'ultimo comma del precedente art. 3.4.7. ...».

    Ed infine per la documentazione presentata... c'è un particolare che fa riferimento a ciò che non ho capito, perchè gli elaborati grafici sono o devono essere firmati da un professionista e se non c'è alcuna indicazione sulla variazione delle altezze nei locali, se riesci a dimostrare che i lavori sono stati realizzati prima dell'acquisto dell'appartamento ne risponde il professionista per falsa dichiarazione (DPR 445/00), in caso contrario se non riesci a dimostrare ne rispondi tu e ti tocca fare una sanatoria, con tutte le problematiche annesse se per caso non rientri nelle condizioni dell'artico del RI regionale...
    spero esserti stato d'aiuto e magari chiaro...
     
    A Roby, akaihp, 52franco e 1 altro utente piace questo messaggio.
  3. 52franco

    52franco Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie sei stato molto chiaro, io un po’ meno.
    Tre precisazioni:
    - l’impresa era una Ditta Individuale il cui titolare geometra iscritto all’albo (in pratica proprietario-impresa-professionista); ha presentato la DIA opere interne e tutte le dichiarazioni (non vi sono state variazioni di superfici utili né relative ai rapporti areoilluminanti) solo modifica di una parete interna, nuovo impianto elettrico e dell’acqua con sostituzione collegamento allo scarico centrale. Tutto certificato e la documentazione consegnata in comune evidenzia le modifiche apportate.
    - Per ragioni personali il titolare (problemi familiari) , che in un primo tempo aveva acquistato e ristrutturato (intervento conservativo) per tenere il bilocale, ha deciso di affidato la vendita del bilocale ad un’agenzia (fotografie dell’agenzia dimostrano le opere terminate). Per le informazioni che ho non è stata una operazione speculativa ma una decisione imposta da problemi reali.
    - Pensando fosse giusto, ho chiesto al notaio di inserire in atto che la ristrutturazione era terminata e che mancavano solo i sanitari e per non trovarmi a rincorrere altra documentazione ho sollecitato la fine lavori e le dichiarazioni (risanamento muri, rispondenza impianto elettrico, conformità a progetto DIA, barriere architettoniche,conformità leggi sanitarie varie…). Mi sembrava in questo modo di essere meglio tutelato circa eventuali irregolarità/responsabilità. Registrato l’atto mi sono rivolto ad un idraulico di fiducia, scelto i sanitari e in una settimana ho consegnato richiesta agibilità in comune.

    Circa l’altezza i dubbi mi sono sorti casualmente parlando con il vecchio proprietario che aveva venduto all’impresa e mi descriveva come era il bilocale prima della ristrutturazione.

    La casa è in località montana 800 m. Vista la tua disponibilità e preparazione ti chiedo:
    -Mi confermi che la minore altezza di una stanza rispetto alla situazione preesistente anche se derivata dall’eliminazione di barriera annulla l’agibilità acquisita per silenzio-assenso.
    -E’ consigliabile comunque una sanatoria che potrebbe avere come conseguenza quella di ripristinare il dislivello con gradino ricreando una barriera architettonica?
    -Ho delle responsabilità per aver chiesto l’agibilità?
    -Tra alcuni anni in caso di vendita se l’acquirente ritenesse comunque di acquistare come dovrei comportarmi (oltre a dire che esiste qs possibile problema?).

    Forse pretendo troppo….Grazie comunque per la disponibilità.
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Dunque, vediamo di venire al dunque...
    Hai comprato, per motivi verificati e seri, il costruttore o impresa non ha ultimato le opere e non ha chiesto l'agibilità...entri tu e come ultimazione installi i sanitari e chiedi l'agibilità (giusto?)...e sin qui nulla di grave, se non quella di far presentare la chiusura a nome dell'impresa o costruttore (insomma chi ha avviato la pratica, compreso richiesta agibilità)...

    Come detto prima, per ragioni di pratica presentata in comune la titolarità rimane in capo al dichiarante originario, in caso contrario devi presentare un subentro nella titolarità (prendendoti così tutte le responsabilità che sono in capo al committente) e chiudere la pratica come fine lavori, collaudo e richiesta agibilità...anche se lo hai fatto inserire nell'atto notarile la cosa non cambia, devi sempre presentare la variazione di titolarità, altrimenti il comune non sa nulla e passano così i tre anni per la fine lavori che non gli risulta essere chiusi (a meno che non ti abbiano fatto compilare un'autodichiarazione nel momento della presentazione di richiesta agibilità...



    E qui viene il bello....
    Come ti ho già anticipato il RI tipo regionale indica che si possono avere altezze inferiori sopra i 1000 m. di altitudine, e tu sei ad 800 m., dunque prima cosa bisogna guardare il RLI (se esiste un Regolamento Locale d'Igiene, oppure il Regolamento d'Igiene adottato dal comune nel caso il RE lo abbia fatto proprio), se vi sono indicazioni in merito, allora si va alle precisazioni, in caso contrario si deve una sanatoria con richiesta di deroga (e qui ti consiglio di far inserire dal professionista di fiducia che incaricherai per mettere a posto la pratica) quanto hai descritto prima, ovvero che i lavori sono stati effettuati dal precedente proprietario e che tu sei venuto a conoscenza soltanto adesso....
    Le responsabilità ci sono sempre, ma se presenti una richiesta di agibilità che risulta non conforme, allora si che devi proteggerti le spalle, ovvero indicando che non sei tu il latore delle opere...e se un domani vendi in queste condizioni il nuovo proprietario potrebbe pretendere che sia libero da forme di vizi, pendenze ecc.. e nasconderai questo problema allora potrai incorrere nell'annullamento dell'atto per aver occultato informazioni importanti nell'atto della compra-vendita...
    potrà sembrarti drastico, non lo fa mai nessuno perchè pochi lo sanno, ma può capitare e non sarebbe corretto da parte mia non dirti queste cose (ti occulterei informazioni importanti, giusto?)...
     
    A 52franco piace questo elemento.
  5. 52franco

    52franco Membro Junior

    Privato Cittadino
    Giusto! Ti ringrazio della franchezza. Non ho intenzione di vendere ma preferisco regolarizzare la cosa se possibile, infatti contatterò uno studio che c’è in paese. Mi stai dando informazioni importanti che mi aiutano a mettere a fuoco la situazione di questo bilocale seconda casa.

    Ti preciso una cosa per quanto riguarda il Comune:

    - il comune ha tutte le dichiarazioni firmate dal geometra (titolare della D.I. che ha svolto i lavori e che mi ha venduto il bilocale e che a suo tempo aveva inoltrato la DIA) compreso la fine lavori e la comunicazione di variazione di proprietà.
    - L’unica cosa che ho presentato io in qualità di nuovo proprietario è la richiesta di certificato di agibilità con allegate le certificazioni mancanti tra cui la certificazione del tecnico abilitato (relativa a risanamento, prosciugamento,salubrità) sottoscritta dal venditore in qualità di tecnico e di titolare della DIA n…..Dimenticavo non esistono collaudi perché non c’è struttura in cemento armato avendo muri in pietra.

    In occasione della mia domanda di agibilità il responsabile dell’ufficio tecnico mi disse che riteneva la documentazione completa ed infatti è trascorso un anno e non mi è stata chiesta alcuna documentazione integrativa.


    Verificherò sul posto l’opportunità di una sanatoria con richiesta di deroga sperando che non debba ribaltare mezzo-bilocale! Grazie della disponibilità
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista

    Se la tua abitazione si trova all'interno di una palazzina con diverse unità abitative, solitamente le agibilità vengono rilasciate all'intera palazzina, invece se il tuo appartamento è singolo (villetta, semindipendente, ecc..) lo rilasciano all'abitazione...alcuni comuni rilasciano ancora le agibilità per i singoli alloggi anche se si trovano all'interno di palazzine...prova a sentire il tuo comune come si comporta in merito, visto che dopo un anno non hai ricevuto risposta, sarà possibile che abbiano preso atto ed inserito nel contesto della palazzina...
     
    A 52franco piace questo elemento.
  7. 52franco

    52franco Membro Junior

    Privato Cittadino
    Chiedo scusa se ti pongo ancora alcune domande.
    In previsione di quando farò qualche giorno in montagna spero di fare alcune verifiche sul posto (Comune o studio tecnico circa la mia problematica), ho raccolto le varie carte e ho trovato la denuncia di variazione a catasto con causale "diversa distribuzione spazi interni-ristrutturazione" con allegato pagina elaborato planimetrico che riporta l'altezza media di 2.45, cioè quella reale dopo i lavori di ristrutturazione.
    Chiedo:
    -ha un qualche valore agli effetti della mia richiesta di agibilità o la pratica catastale non ha nulla a che fare con la mia richiesta di agibilità in comune per cui, sono in regola col catasto ma non col comune?
    -quanto all'ultima tua risposta circa l'agibilità della palazzina, uno dei proprietari mi ha detto che in occasione dell'ampliamento con opere in cemento armato (fine anni 60) era stato fatto regolare collaudo e presume anche abitabilità della palazzina. All'epoca gli spazi interni del mio bilocale non sono stati interessati dai lavori. In qs caso penso che l'agibilità della palazzina comprendesse comunque tutte le unità abitative anche se già allora una delle altezze del bilocale era al di sotto del minimo(?) penso giusto?
    -se anche fosse così, le opere del 2007 avendo modificato gli spazi interni richiedevano comunque una nuova agibilità limitata alla mia unità?
    Rileggendo tutto.....mi gira un pò la testa, spero non aver creato danni anche a te che insegui i miei dubbi!
     
  8. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se hai trovato questi documenti e sono stati presentati anche in comune (di solito si consegnano anche gli aggiornamenti catastali a seguito opere di modifica) dovresti essere a posto...questo dimostra che il professionista-costruttore ha fatto tutto in regola...

    percui, se in comune risulta la scheda catastale aggiornata la tua richiesta è tranquilla (anche se non fosse stata consegnata, dovresti ritenerti tranquillo perchè non sono ammissibili variazioni non dichiarate di cui è stata presentata la chiusura lavori) non so se sono chiaro...

    Ripeto quello che ti ho scritto il 12, ovvero, «Se la tua abitazione si trova all'interno di una palazzina con diverse unità abitative, solitamente le agibilità vengono rilasciate all'intera palazzina, invece se il tuo appartamento è singolo (villetta, semindipendente, ecc..) lo rilasciano all'abitazione...alcuni comuni rilasciano ancora le agibilità per i singoli alloggi anche se si trovano all'interno di palazzine...prova a sentire il tuo comune come si comporta in merito, visto che dopo un anno non hai ricevuto risposta, sarà possibile che abbiano preso atto ed inserito nel contesto della palazzina...» prova a sentire in comune, magari non c'è bisogno e rimane chiuso con la fine lavori, l'agibilità non serve...
     
    A 52franco piace questo elemento.
  9. jojone

    jojone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve, sono un nuovo iscritto e vorrei chiedervi se per aprire un'attivita' di pasticceria in un locale in citta', posto al piano terra di una palazzina di un piano che si trova in angolo tra due palazzi piu' alti, c'e' bisogno di una canna fumaria con delle precise caratteristiche e in che posizione devo metterla? e ancora: meglio all'esterno o all'interno del locale? grazie e saluto cordialmente!
     
  10. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La canna fumaria (solitamente) è obbligatoria e deve sfociare oltre il piano di copertura, al riguardo il rifer. sono le norme UNI 7129/01 che ti descrivono con dettaglio come devono essere, le rispettive altezze distanze dagli altri fabbricati.
    Nel particolare, devi guardare anche le eventuali norme locali (RI regionale o locale) od eventuali circolari che danno indicazioni sulle distanze delle finestre dei fabbricati prospicenti.
    spero esserti stato di aiuto...
     
  11. maybe

    maybe Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Norme UNI

    Ciao Architetto, riguardo alla normi UNI da te citata, la mia domanda e possibile come preghiera e mai come comando è sapere dove posso reperirla, mi interessavano questa ed altre ma sembra siano a pagamento perchè norme che abbiano un copyright!!! A me sembra quasi assurdo che le Norme che descrivono i lavori eseguiti a regola d'arte e le prescrizioni di sicurezza e dimassima su lavori edilizi possano costare o che le si attribuisca un copyright. In ogni caso ti ringrazio anticipatamente della risposta!
     
  12. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
  13. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    ehm ... c'è l'aggiornamento 7129/2008
     
  14. maybe

    maybe Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie Roberto sei stato gentilissimo. A buon rendere cortesia e professionalità. A presto.

    Per Akahip: Ciao, avresti modo di dirmi dove possoreperire o per sommi capi in cosa consiste l'aggiornamento?
     
  15. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    le norme uni sono a pagamento.

    ritengo che sia ingiusto nel caso in cui siano cogenti e quindi parte della normativa italiana.
    D'altra parte sono redatte da UNI che è un ente senza fini di lucro e i suoi esperti lavorano gratis per la redazione delle stesse.

    Ci sono innovazioni sull'altezza dei camini in copertura. adesso vengono affrontati anche i casi di velux o cappuccine.
    Sulla ventilazione permanente in caso di VMC: finalmente non è necessaria ma va messa una elettrovalvola collegata al rubinetto di ingresso del gas.
    Vengono meglio dettagliati i passaggi e i materiali per le tubazioni.
    varie ed eventuali che al momento non ricordo.
    ma se cerchi in rete uni 7129-2008 novità trovi vari articoli che ne parlano.
    non troverai la norma ma ti puoi senz'altro fare un'idea.
    se sei un professionista del settore invece dovresti comprarla.
     
  16. maybe

    maybe Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Sono un ingegnere neo laureato e il mio campo d'azione per il momento è strutturale, ma potendo spaziare e avendo scelto di seguire il settore delle certificazioni energetiche ho diversi testi della maggioli che aspetto di approfondire, mi interessava seguire le UNI ma ti confesso che il pagamento delle Norme mi ha raggelato.Inevitabilmente da quando si applica il criterio della formazione continua devo seguire diversi corsi di aggiornamento che costano e non poco. L'unica soluzione è collaborare con un professionista già del settore.Grazie comunque della cortese risposta.
     
  17. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    da quello che ho potuto vedere in relativamente pochi anni di lavoro, la preparazione ad ampio spettro non può essere specialistica.
    Cioè ci sono tali e tante norme che è impossibile conoscerle tutte in tutti i settori specialistici e poi tenersi aggiornato su tutte. Inoltre anche la tecnologia si evolve e in particolar modo nel settore impianti ci sono una decina di prodotti nuovi al giorno.
    L'architetto deve necessariamente essere un po' tuttologo, è il suo ruolo quello di gestore del team di professionisti ma i professionisti specialistici devono di contro essere molto ferrati sulla propria materia. Non di rado mi capita di vedere improvvisazione nel mestiere.

    Se posso dare un suggerimento è quello di approfondire veramente bene un settore tenendo anche conto (e quello è molto esperienza) del cantiere e dell'aspetto realizzativo.
    In alternativa suggerisco di ritagliarsi un ruolo di "cerniera" tra progetto architettonico e tecnico specialistico, è una figura che ha applicazione solo nei grandi studi ma di molta utilità. In quel caso la preparazione specialistica può essere di livello minore in favore di un più ampio spettro di conoscenze.
     
  18. maybe

    maybe Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    precisamente come dici aka, ma il difetto nella preparazione nasce quando installandoti uno studio arriva da te un cliente privato che richiede una totale dedizione in qualità di direttore dei lavori. Allora inevitabilmente, cerchi di indirizzarlo nella giusta direzione su tutti i riferimenti normativi. Questo oltre che una grande pazienza richiede un bacino di utenza infinito di conoscenze, "sbirciare" le norme, i lavori già eseguiti da altri professionisti in casi analoghi corrisponde a un background quantomeno onesto per tutelarlo nei confronti di una posa in opera errata, in una progettazione difettosa. Anche perchè nella mia zona ci sono poche eccellenze e quelle che ci sono non hanno certo un prezzo giusto per i privati che comunque necessitino del loro intervento. Fermo restando che sono d'accordo con te e ognuno deve fare il proprio mestiere, nulla toglie che si debba sempre curiosare per non credere a tutto quello che dice chi si presenta come un esperto del settore.
    Grazie delle risposte.
     
  19. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    È vero Federico che vi è la versione 2008, ma a quanto mi risulta non è una norma cogente, è stata appena emanata e deve essere approvata con apposito decreto per diventare cogente, poi se mi dici che si usa lo stesso ok, nessuna obiezione, ma a mio parere bisogna fare attenzione, perchè in caso di contestazioni, con quale riferimento normativo ne vieni fuori?...in ogni permettimi di appurare e ti dirò con certezza se è stata pubblicato il riferimento di legge....:)
     
    A akaihp piace questo elemento.
  20. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    ho controllato e hai ragione. chiedo scusa.

    E' che noi la stiamo già usando in molti progetti e le ASL sono d'accordo. In particolare per quanto riguarda il non fare la ventilazione permanente nel caso di VMC.

    che casino.

    in effetti io ricordavo un riferimento generico alle UNI-CIG come cogenti indipendentemente dalla versione ma la vecchia 1083 recita:

    Art. 3

    I materiali, gli apparecchi, le installazioni e gli impianti alimentati con gas combustibile per uso domestico e l'odorizzazione del gas, di cui ai precedenti articoli, realizzati secondo le norme specifiche per la sicurezza pubblicate dall'Ente nazionale di unificazione (UNI) in tabelle con la denominazione UNI-CIG, si considerano effettuati secondo le regole della buona tecnica per la sicurezza.
    Le predette norme sono approvate con decreto del Ministro per l'industria, il commercio e l'artigianato.

    Non avevo mai considerato l'ultimo paragrafo.

    Perhè è vero che esiste il DM che pubblica le vecchie UNI ma non lo avevo mai considerato emanazione diretta della 1083.

    Accidenti. Dovrò rivedere alcune cosette.

    Anche se sfido un qualsiasi CTU a dirmi che qsa realizzato secondo una norma UNI non sia realizzato secondo la regola dell'arte.
    Per la ventilazione permanente però ci potrebbero essere in effetti dei problemi. Potrebbero chiudere il gas.
    O non fornire l'allaccio.

    Grazie Architetto per la segnalazione.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina